[서투기 27,28기 독강 웨클 4주차 강의후기] 투자에 있어, 모든 의사결정은, '그래서 오래 할 수 있는가?'이다.

안녕하세요. 될 때까지 할 것이기에 성공할 수밖에 없는 투자자, 웨클입니다.

오늘 25년 8월 서투기 4주차 마지막 강의 후기 적어봅니다.

[기록한 것]

1. 지금 당장 어려움에 꽂혀 있기 때문에, 현실에 갖혀 있기보다는 어떻게든 시도해보려는 노력이 중요함.
2. 가치 대비 가격이 덜 올랐고, 감당 가능한 투자금에(대출 없이), 사람들이 몰려서 깎이지 않는 단지 말고, 주목을 덜 받아서 깎이는 단지에 투자하는 게 현명한 투자자의 자세임.(아직 오르는 시기를 못 만났을 뿐)
3. 신용대출 받아서 투자할 경우, 대출금은 연저축액 미만으로 해야 함.
4. 노원은 1,4,7호선이 지나는데, 7호선이 강남을 지나기 때문에 가장 핵심노선임.
5. 투자의 영역에서, ‘매수’라는 행위는 비중이 10%에 불과함. 나머지 90%는 보유과 매도임. 매수는 투자의 시작점에 불과함. 투자는 점이 아니라, 선임. 선을 만들기 위해서 투자를 ‘잘’ 하는 관점이 아니라, ‘오래’ 하는 관점에서 모든 의사결정이 필요함.
6. 서울 5급지에서 업무지구 접근성(교통), 학군, 환경, 상품성(연식) 등 경쟁력이 떨어지는 생활권의 단지들은 인근 경기도 신축 전세가격과 반드시 비교해봐야 한다. 전세수요가 얼마든지 옮겨 갈 수 있기 때문에(5급지는 주변 경기도와 경쟁하게 됨)
7. 하지만, 동북선이 들어오는 지역(생활권)은 입지가 개선되기 때문에 경기도 신축에 수요를 빼앗기지 않을 수 있음.
8. 수도권은 공급물량보다 심리가 가격에 영향을 미치는 비중이 큼.(하락장인지, 상승장인지) 상승장에서는 매매가가 오르기 때문에 전월세 선택은 줄고, 매매가 수요가 늘기 때문에, 전월세 수요는 줆. 그래서 전월세 가격이 보합하거나 하락함.
9. 수도권은 하나의 거대한 생활권이기 때문에. 도미노처럼 연쇄적으로 공급의 영향을 미침. 거리가 멀어도...
10. 평균회귀의 법칙 : 전세가격은 등락을 반복하며, 물가상승에 맞춰 장기적으로 상승한다. 많이 올랐으면, 그 만큼 떨어지게 되어 있다.
11. 1) 평균회귀 했는지 2) 사람들의 심리(상승장인지, 하락장인지) 3) 공급물량이 많은지 → 이 순서대로 생각해 봐야 함.
12. 전세가가 오르면 매매가는 떨어질 수 있다. 하지만, 전세가가 떨어지면 매매가는 반드시 떨어진다(이것은 과학임)
13. 우리가 할 수 있는 것은 항상 리스크가 있다는 것을 잊지 않고, 무리하지 않으며 보수적으로 접근하는 태도를 가지는 것
14. 직언을 하자면, 투자자는 생각이 너무 많으면 안된다. 생각이 많으면 선택을 못한다. ‘이 정도면 썩 괜찮은 편 아닐까’ 생각이 들면, 투자해야 됨.
15. 투자의 성패는 연식이나 외관이 아닌, 입지와 가격이라는 본질적인 요소에 달려 있다.
16. (5급지 소액투자의 경우) 과거에 매매가격 상승폭보다 전세가격 상승폭이 더 높은 단지들을 유심히 본다. 앞으로 투자금이 더 좁혀질 만한 단지라는 뜻. 전세가가 올라갈 때, 매매가가 근접할 때까지 매매가가 기다려줄 수 있는 단지.
17. 매물임장을 잘하려면, 무엇을 많이 하는 것보다 무엇을 뺄 것인가를 고민해야 함. 살 것 같은 사람으로 보여야 함.
18. 네이버 부동산에 나온 물건은 급매가 아니다. 공동중개일 확률이 높기 때문에, 급매는 네이버부동산에 올려 놓지 않는다.
19. 한 분의 사장님께 2~3개 단지의 물건을 다같이 보는 게 좋음.
20. 네고를 안해주는 사장님이 있을 경우, 다른 부동산 사장님께 솔직하게 말씀 드 리고, 네고를 부탁 드림. 그리고, 다른 부동산에서 여러번 매수 협상 문의가 들어오는 게 아니라, 내가 여러 번 매수 협상 문의를 하는 거라고 오해 없게 안내 부탁드리기.  
21. 부동산사장님과의 관계, 대화, 분위기는 중요하지 않음. 말수를 줄여야 함.  
22. 세 낀 물건이 만기가 6개월 이상 남은 물건은 주담대 실거주 조건 때문에, 투자자 밖에 접근을 못한다. 실거주 경쟁자가 사라짐.
23. 역세권, 택지 모두 수요가 다르다. 필요로 인해 이사 올 수 있는 수요를 가짐.
24. 강남접근성이 좋은 역세권 단지와 뉴타운 (준)신축 단지 간에 가치를 비교하기가 어렵다면, 전고점이 높은 단지를 선택하면 됨.

[느낀 점 & 적용할 점]

1. 서울 투자의 본질은 ‘땅을 사는 것’ 자산의 가치가 계속 오를 땅에 투자하는 것이 중요함. 땅이 어딘지 보고, 연식과 외관에 너무 얽매여서는 안됨. 그러기에 더욱 ‘입지’와 ‘가격’에 집중해야 함.
2. 리스크를 최소화하는 선택, 더 벌겠다는 선택이 아니라, 망하지 않겠다는 보수적인 생각으로 접근해야 함.
3. 완벽한 투자는 없음. 게다가 첫 투자니 만큼 완벽할 수도 없음. 보유하면서 배우게 될 것임. 값진 경험을 쌓는 데 의미가 큼. 장고 끝에 악수임. 투자자는 생각이 너무 많으면 안됨. 용기를 내야 할 때 용기를 내는 투자자가 될 것. ‘이 정도면 됐다.’ 싶은 마음이 드는 투자를 하자.