안녕하세요, 디그로그입니다.

이번주 월요일 그 첫 시작을 

열중반 1강 밥잘 튜터님의 강의로 열었는데요.

오프라인으로는 아마 처음 듣는 튜터님의 강의,

그리고 정말 오래간만에 찾은 월부 강의장

너무 좋았습니다!!

좋았던 느낌을 다소 늦었지만,

온라인 강의가 올라오기전 한번 남겨봅니다. 

지난 열중반 강의와의 차이점

- 방랑미쉘님의 1강 : https://cafe.naver.com/wecando7/10606577

[열중35기 1조 디그로그] 1주차 강의후기 : 투자를 위해 알아야 하는 기본 베이스!!

- 유진아빠님의 2강 : https://cafe.naver.com/wecando7/10654127

[열중35기 올해 1건 할조 디그로그] 유진아빠님의 2주차 강의 후기 : 저환수원리의 본질 & 1등뽑기 하는 방법

사실을 열반스쿨 중급반을 

저는 꽤 오래전에 재수강을 했더라구요.

그래서인지 강의 커리큘럼이 

다소 많이 바뀌었다는 걸 눈치챘습니다.

기존에는 전국 시장에 대한 한판정리와

저환수원리를 적용하는 방법이 나뉘었던 거 같은데요. 

이번 밥잘 튜터님 강의에서는 한판에 다뤄주셨습니다.

어떤 투자를 해나가야 하는지,

지방인지 수도권인지

직장인 투자자인지 투자하는 직장인인지

이에 대한 고민들이 컸던 작년 초를 보면서

시장의 변화를 느길 수 있었구요.

특히 전세가율에 대한 기준이 달라진 걸 보면서,

제 투자 기준표도 바로바로 업데이트 했습니다.

강남, 서울, 수도권~

그리고 기회를 주는 지방까지

계속해서 물론 먼저 반등해서 날아간 것도 있지만,

기회들을 많이 열어주고 있구나 느낍니다.

Part 1. 현재 시장 상황

특히 규제가 터지고 혼란한 시장인 만큼

어떻게 심리를 파악할 수 있는지,

잘 못하다는 놓치고 있는 부분에 대해서

세심하게 다뤄주셨습니다.

기회를 잡는 투자자는 어떻게 행동해야 하는지,

어디가 기회를 주고 있는지,

각 케이스별로 설명해주셔서

현재 투자를 앞두고 계신분들께는

정말 너무 도움 될 거 같은 챕터입니다. 

BM Point : 수도권 가격 수준 정리

저도 웬만한 서울/수도권 앞마당이 늘어난다면,

전고점 대비 가격 수준을 한판에 놓고 

꼭 정리해보고 싶습니다.

지금은 일단 강의레버리지 해봅니다 :)

Part 2. 투자의 원칙

투자 원칙은 바뀌지 않습니다.

시장 상황에 따라서 기준만

조금씩 달라질 뿐이예요.

투자는 내가 노력에 비해 고부가가치를 돌려주는 건 맞지만, 

원칙을 잘 지키면 꽃길은 아니더라도 가시밭길은 방지해줘요.

돈이 없어서 손절매 하는 게 아니다. 

바닥이 보이지 않으니 무서워서 손절매 하는 거예요.

투자의 기본과 같은 저환수원리!

각 파트를 어떻게 투자에 적용할 수 있는지

자세히 풀어서 설명해주셨습니다.

저평가

가치투자자에게 투자의 시작은 가격이어야해요.

가치 투자와 갭투자의 명확한 차이에 대해서

가치 투자를 하면 좋은 결과를 반복해서 만들 수 있다는 점을

예시로 들어서 설명해주신 부분이 인상 깊었습니다. 

• 땅의 가치가 있는지
• 건물의 가치가 있는지

가치를 구성하고 있는 요소 2개를 구분해서 봐야하는 것과

가치 대비 가격이 싼 저평가가 아니라

원래 가격이 싼 저가치인지 여부 판단도 꼭 기억해야겠습니다.

환금성

어떻게 보면 가장 쉽다가도,

실제 투자를 앞두고서는 

가장 고민에 빠지게 되는 영역이기도 한데요.

1층 괜찮을까? 탑층 괜찮을까?

199세대 괜찮을까?

그에 대해서도 깔끔하게 정리해주셨습니다.

환금성 약하면 가격을 낮춰도 팔 수 없어 어려움을 겪게 돼요.

내가 고민하는 지점을 미래의 매수자도 똑같이 고민합니다. 

약점이 명확한 물건은 보유와 매도시 핸디캡이 돼요.
 

내가 팔때 급매가 되어도 감당 가능한가? 

꼭 확인 해보세요.



수익성

사실 수익성에 대해서는

저도 다양한 방법으로 검증해보곤 했는데요.

수익률 100%, 200% 달성이 가능한지,

전세가가 지난 10년 동안 80% 이상 올랐는지,

계산기와 엑셀을 돌리면서 검증했었지만,

이번 강의를 듣고 어디까지는 필요하고,

어디서부터는 필요 없는지 

보다 감을 명확하게 잡을 수 있었습니다.

미리 점 치는 게 아니라 

과거 투자를 보면서 

여기까지 수익률이 나온다는 걸 확인해봐요.

미래의 수익을 정확하게 예상해볼 수 있는 방법은 없어요.

가치 있는 아파트를 저환원리로 투자하면 

수익률이 저절로 확보가 되는 겁니다.



그리고 많이 하게 되는 고민인

쪼갤까 그냥 한번에 할까?

수익과 수익률에 대한 고민에 대해서도

7년차 투자자의 인사이트로 답변해주셨습니다. 

가장 저평가 된 단지부터 사는 게 아니며,

전고점 대비 하락률이 많은 수록 좋은 단지인게 아니예요.

 

수익률만 높은 단지들은

매도하고 수익이 너무 작으면,

바로 재 투자할 게 없을 수도 있어요.

역시 여러채를 운영해보시다보니

현재 시장에서는 어떻게 투자금을 운용하는 게 좋은지,

수익, 수익률중에서 너무 하나에 빠지면 안된다는 점도

배울 수 있었습니다. 

BM Point : 수익, 수익률 분석 방법

과거 시장 지표를 보조지표로 분석하기

미래를 예측하기 보다는 

현재 가치와 가격에 좀 더 집중하자!



원금보전

원금보전은 단순히

전세가율 높은 단지를 투자한다는게 아니예요.

 

전세가율이 높은 단지가

거품이 끼지 않은 가격으로 

가치보다 저평가 되어 있을 수 있기 때문 입니다.

잠실 엘스의 과거 그래프를 

예시로 설명해주시는 걸 들으면서

상당히 놀랐는데요. 

정말 전세가와 매매가 차이가 커서

전세가율이 낮았던 시기에는

그만큼 매매가가 하락할 수도 있다는

안정적이지 않은 가격이었다는 점과

전세가가 차오르면서 가치를 찾아가는 게

신기했습니다. 

2015년 엘스는 인플레이션과

실거주 가치에 비해 역행해서

매매가는 가만히 있었던 싼 가격이었다는 사실~

가치가 있는 단지라면 전세가율은

저평가를 판단할 수 있는 기준이 된다는 말씀이

아직도 전세가율에 대해서 깊이있게 이해하기는

멀었구나 싶었습니다. 

점차 점차 내공이 쌓이겠죠?~ 하핫

리스크 관리

나에 대한 리스크까지 생각 해야 해요.

내가 실력이 있고 멘탈이 있고, 자금력이 있는가

 

대출은 규제할 수 있는 것 중에 가장 손 쉬운 방법이예요.

매수부터 보유까지 무리하지 않아야합니다.

그리고, 투자 채수가 많아질 수록 

현금 확보에 대해서도 관심도를 높여야 해요.

특히 이 파트를 들으면서

투자기준을 볼때 리스크에 대한 부분을 

되게 가벼이 생각했었구나 느꼈습니다.

• 전세
• 공급
• 이사철 시기
• 잔금 리스크
• 최악의 상황

등 알려주신 체크리스트에 따라서

투자 기준표도 다시 한번 업데이트 했네요~

아마도 투자 의사 결정 하는 과정에서

살피기야 했지만, 

역전세 라던지 큰 사고(?)가 아직 없었어서

그랬던 거 같은데, 

다음투자를 앞두고서는 전세빼야될 수도 있으니

조금 더 꼼꼼하게 면밀하게 살펴보겠습니다.

장기 과잉 공급은 한번의 리스크로 끝나지 않고 

2번 역전세 맞을 수 있습니다.

정말 공감하면서도 뜨헉했던 말씀이었는데요. 

특히 지방투자에 있어서는

저평가도 저평가이지만,

공급도 정말 무시할 수 없다는 걸

지난 2~3년간 지켜보면서, 

공급의 양과 장기성이 엄청 중요하다고 생각되었습니다.

앞으로 앞마당 관리에 있어서도

전세가 가격의 움직임을 지켜보면서도

새로운 공급이 생기는게 아닌지

잘 트레킹해보겠습니다.

BM Point : 앞마당 공급 체크

일시적인게 아니라 장기적이지 않은지

여부까지도 함께 체크하기!

Part 3. 투자의 프로세스

정말 이번 파트에서는

실전 투자에 있어서 꿀팁들이

그대로 쏟아졌었는데요.

지평가 = 원래 지 가격인지 ㅎㅎ

그리고 매물을 깊숙이 찌르는 방법이

너무 인상적이었습니다.

닥치면 할 수 있는 게 아니예요.

투자는 연습하고 숙련되는 과정입니다.

이유, 상황, 조건을 다 파악하고

물건을 공들여서 만들어 가는 과정이

어떠한지 튜터님의 설명을 들으면서

제 투자도 많이 복기할 수 있었습니다.

한번 모든 걸 파악하고 제시하는 게 아니라

여러차례로도 가능하다는 점

그리고 당장 투자가 불가능한 상황이라도

할 수 있는 모의투자까지!!

실행의 총량이 성공의 총량을 결정합니다.

효율을 먼저 점치지 마세요.

정말 현장의 중요성과

시랭력의 중요성

제대로 느끼고 행동하는 8월 이었나

다시 돌아보게 되었습니다.

BM Point : 모의투자 트레킹

• 계속 미루어 왔지만 꼭 해보자!
• 다음 투자에서 가격 딴지 2주 되었다면 시세 다시 따자

https://weolbu.com/community/3370371/

너무 좋은 프메퍼 튜터님 칼럼도 살포시~~!!

Part 4. 실전 투자 사례

그 동안 투자복기를 왠만큼은 

잘 했었고 한다고 생각했는데,

이번 법잘님의 투자 복기 사례 강의를 들으며,

아직 한참 멀었구나 또 한번 느꼈습니다.

투자하지 않으면 진짜 인사이트를 얻을 수 없고

복기 없이 투자자로 성장할 수 없습니다.

그때 다른 앞마당에서 어떤 기회를 놓쳤는지

실수한 부분이나 잘 못 생각한 부분은 없었는지

전세 계약 만기 시점이나 

잔금 주기가 되면 다시 한번 돌아보겠습니다.

BM Point : 투자 복기 프로세스

• 저환수원리에 최선을 다했는지 복기하기

번외) 독서 잘하는 방법

마지막으로 열중반 원씽이 독서인만큼

튜터님께서 독서를 어떻게 하시는지

후기를 어떻게 쓰시는지 자세히 설명해주셨습니다.

정말 틈독/통독 번갈아가면서 오는 카오스,

그리고 마감일 직전에 적는 독서후기,

너무 공감되면서 들었습니다.

그리고 그에 대한 튜터님께서 찾은 해답도

이번 열중반 과정동안 꼭 실천해봐야겠다 싶습니다.

BM Point : 독서후기는 읽는 중에 요약정리하기

• 각 챕터 끝나면 바로바로 중간 정리해보기

마지막 잘의응답까지 마치고 나서

거의 녹초가 되셨던 튜터님의 모습이.. ㅠㅠ

그만큼 강의와 질의응답에 모두 쏟아내주셔서

너무 감사한 시간이었습니다.

온라인 업로드 되면 또 들을게요!

감사합니다~~!!