안녕하세요?

부자아빠의 꿈을 이루고 있는

로건파파입니다.

지난 8월 소액투자 스터디 참여자분들과

질의응답 시간에 나온 몇 가지 질문 중

함께 나눴으면 하는 질문이 있어

또 이렇게 가지고 왔습니다.

https://weolbu.com/s/GXJXg40xpu

유료강의 돈 내고 꼭 들어야 하나요? [로건파파]

(지난 번에는 유료강의를 듣는 이유에 대한

답변을 나눔글로 써봤는데요,

이번 답변은 제가 고민할 시간이 좀 더 필요해서

꽤나 오랜만에 글을 쓰는 것 같습니다.)

갈아타기 vs 1주택 + 투자

소액투자 스터디 참여자분들 질문 중에서

일시적 1가구 2주택 전략으로 계속해서

상급지로 갈아타는 것이 좋은 방법인 것인지,

실거주 1주택은 유지한 채

투자를 통해 주택수를 늘려가는 것이

유리한 방법인지에 대한 질문이 있었습니다.

그리 크게 고민해 본 적이 없는 질문이라

질문을 받은 당시에 꽤나 당황했었지만,

제가 아는 선에서 답변을 해드린 것 같습니다.

그 당시 제 답변은

1. 일시적 1가구 2주택 전략으로 갈아타기를 하는 경우

취득세와 양도세에서 이익을 취할 수 있지만,

결국 남는 집는 1채이기 때문에 현금흐름이라던지,

생활 수준이 더 나아지는 것을 기대하긴 어렵다.

대신, 자산의 크기를 상급지로 키워나갈 수 있기 때문에

나중에 좋은 땅에 똘똘한 한 채를 가질 수 있을 것 같다.

2. 실거주를 두고 투자를 통해 주택수를 늘려가면

현재 상황으로는 3주택부터는 

8% 또는 12%의 취득세 부담이 있다.

대신, 다주택을 운영하는 경우 

2년마다의 전세금 상승으로 인한 현금흐름을

만들면서 자산을 쌓아가는 시스템을 만들 수 있다.

그리고 그 질문을 복기해 보던 중

한 번 지난 시장에서의 과정을 

시뮬레이션으로 복기해보면 어떨까?

라는 생각으로 이렇게 글을 쓰게 되었습니다.

실거주 갈아타기 A씨

여기 2008년 당시 

무주택자인 A씨가 있습니다.

이제 막 결혼한 맞벌이 신혼부부이며,

알뜰히 모으는 덕분에 둘이 합쳐

연 3,000만원의 저축을 할 수 있습니다.

결혼 하기 전 각자 모은 돈을 합쳐

약 1억이라는 돈으로 서로의 직장이 가까운

용인 수지구에 집을 하나 얻게 됩니다.

아직은 역세권이 아니지만,

한창 신분당선이 들어온다는 이야기가 있어

종자돈 1억과 대출 1억4천만원으로 구입하게 됩니다.

A씨는 열심히 일하며 매년 3,000만원씩 갚아가며

5년만에 대출을 다 갚게 됩니다.

그 사이 아이도 태어났죠. 

아직은 어린 아이이기에

큰 어려움 없이 키워가던 중

아이가 초등학교를 입학할 때즈음해서 

좀 더 큰 집으로의 이사를 고민하게 됩니다.  

결국, 2016년 현재 집을 매도하고,

좀 더 좋은 학군지인 분당 31평 아파트로

이사를 결정하게 됩니다.

기존 집 매도액인 3.5억에

그 동안 3년 동안 모은 9천만원을 더해

종자돈 4.4억과 대출 1.6억을 통해

분당의 양지마을2단지로 이사하게 되죠.

학군지였기 때문에 아이가 초등학교를

졸업할 때까지 안심하고 지낼 수 있었는데,

아파트가 너무 낡아진 것이 마음에 걸린 A씨는

7년 후 다시 한 번 이사를 결심하게 됩니다.

"부동산은 망했다.

이제 부동산으로 돈 버는 시기는 끝났다."

라는 말들이 들려왔지만,

A씨에게는 그리 큰 상관이 없었습니다.

그저 우리 가족이 살 수 있는 좀 더 편안한

보금자리이면 되는 것이었죠.

그 동안 주택담보대출도 갚았겠다,

추가로 종자돈 5천을 더 모은 A씨는

이번에는 서울로 눈길을 돌리게 됩니다.

아무래도 죽기 전에

서울에 한 번 살아보고 싶기도 했고,

강남3구라고 하는 곳에도 들어가 보고 싶었죠.

분당 집을 판 14.5억과 모은돈 5천을 더해

종자돈 15억과 대출 6억을 가지고

결국, 잠실의 리센츠 33평을 23년 3월에 구입하게 됩니다.

종자돈 1억의 신혼부부가

17년 간 겨우 2번의 갈아타기를 통해

현재 가격 33억이 넘는 자산을 갖게 되었습니다.

이번엔 1주택 + 투자의 시뮬레이션도

함께 고려해 볼까요?

1주택 투자자 B씨

여기 2008년 당시 

무주택자인 B씨가 있습니다.

역시나 이제막 결혼한 맞벌이 신혼부부이며,

알뜰히 모으는 덕분에 둘이 합쳐

연 3,000만원의 저축을 할 수 있습니다.

결혼 하기 전 각자 모은 돈을 합쳐

약 1억이라는 돈으로 서로의 직장이 가까운

용인 수지구에 집을 하나 얻게 됩니다.

아직은 역세권이 아니지만,

한창 신분당선이 들어온다는 이야기가 있어

종자돈 1억과 대출 1억4천만원으로 구입하게 됩니다.

2013년까지 매년 모은 종자돈으로

주택담보대출을 다 갚은 B씨는

앞으로 모인 종자돈으로는 투자를 하기로 마음 먹습니다.

(남은 종자돈 1천만원)

2016년 3년 동안 모은 종자돈 1억 중 8천만원으로

자기집 근처의 아파트 1채와

평촌의 선호도 높은 구축을 

전세 레버리지 투자를 통해 매수하게 됩니다.

(남은 종자돈 2천만원)

2018년 초 그동안 모은 종자돈 5천만원으로

서울 구로구 개봉동에 있는 구축을 매수합니다.

2018년 말 수지와 평촌의 물건을 재계약 하면서

수지에서는 -1천만원이 평촌에서는 +4천만원의 

전세금 변동으로 +3천만원의 현금흐름이 발생했고,

(남은 종자돈 6천만원)

2019년에 모은 종자돈 3천을 더해

총 9천만원을 가지고 투자처를 찾다가

더이상 수도권은 소액투자가 어려워보여서

지방으로 눈을 돌리게 됩니다.

부산의 연제구의 학군지 32평을

투자금 9천만원으로 투자를 한 B씨는

2020년부터는 시장이 너무 과열된 것을 느끼고

잠시동안 투자를 멈추고,

기존에 있는 집들을 관리하는데에

주력하게 됩니다.

그럼 B씨의 현재 자산은 얼마일까요?

자산 가치는 총 35.5억입니다.

거기에 2020년부터 쓰지 않은 종자돈 1.8억에

전세금 상승분까지하면 더 많을 것으로 예상됩니다.

갈아타기? 실거주+투자?

물론, 두 시뮬레이션 모두

정말 갈아타기와 투자를 잘했다고 가정했고,

최종 자산의 경우에는 부채(전세금)를 포함한

자산의 크기를 비교하였기 때문에

실질적인 순자산에서는 차이가 있을 수 있습니다.

하지만 결국 30억대의 비슷한 자산의 크기를

갖게되었다는 점은 비슷해 보입니다.

좀 더 안정적이고 편안한 실거주와 

꾸준한 현금흐름의 큰 욕심이 없다면 

무리하지 않는 선에서 감당 가능한 갈아타기를,

좀 더 현금흐름을 만들고,

자산의 크기를 공격적으로 늘려가고 싶다면

몸은 조금 더 고생하겠지만 실거주 + 투자의 길을

선택하여 걸을 수 있겠습니다.

결국, 어떤 전략도 정답이 될 수는 없습니다.

자신에게 맞는 방향을 정하고

그 선택이 틀리지 않게 

스스로가 만들어 가는 길 밖에 없습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.