[잠토] 결국엔 오르는 집값의 비밀 독서후기



책 제목: 결국엔 오르는 집값의 비밀 

저자: 김준영지음 

출판: 한국경제신문

1. 저자 및 도서 소개

25년차 투자자이기도 하고 20년째 대구 텐인텐 운영진으로 수많은 칼럼을 써왔으며 더투자부동산연구회를 통해 수준 높은 강좌를 진행해온 저자는, 이번 책에서도 ‘집값을 해석하는 방법’에 대해 최고의 이론과 투자법을 선보인다.

최근 몇 년간 부동산 시장은 전문가들조차 파악하기 어려울 정도로 변동성이 심한 장세를 보였다. 한마디로 집값을 예측하고 투자하는 게 쉽지 않은 환경이었다는 의미다. 저자는 이럴 때일수록 극심한 변동성을 일으킨 원인을 이해하고, 자산 본연의 가치가 얼마인지를 제대로 해석해 의사결정을 하는 것이 중요하다고 말한다.

이 책에서는 부동산 가격 변화의 원리가 공급과 수요에 따라 움직이는 ‘전세가’에 있다고 보고, 이를 토대로 현재 집값의 움직임과 앞으로의 변화 가능성을 상세히 예측해준다. 사실 우리 주택시장을 이해한다는 것은 전세가격, 전세수급, 전세가상승률 등에 담겨 있는 의미를 정확하게 해석하는 것이라도 해도 과언이 아니다. 전세라는 임대 형태가 주택 신규공급과 미분양에 크게 영향을 주고, 이것이 집값의 오르내림에 결정적 기능을 하기 때문이다.

이 책은 이러한 전세가를 토대로 시장을 분석하면서, 그 외 최근 이슈가 되고 있는 금리나 정책 등을 어떻게 분석해야 할지도 명쾌하게 알려준다. 그리고 수도권과 지방별 가격 흐름의 차이를 통해 투자처에 따라 달라지는 투자방법을 비롯해, 지금 부동산 투자 시 각별히 유의해야 할 점들도 소개한다.

2. 내용 및 줄거리

1장. 집값은 이렇게 만들어진다_전세의 이해

부동산의 가치를 매길 때 가장 중요한 것은 그 주택에서 나오는 임대료 (전세, 월세)이고, 그 임대로는 금리에 크게 영향을 받는다. 그러므로 주택가치의 변동성을 파악하기 위해서는 임대료와 금리의 변화에 관심을 가져야 한다.

이 장에서 가장 인상 깊은었던것은 가치평가의 본질은 수익이고 그 수익을 위해서는 전세 상승율을 반드시 봐야 한다는 것이다. 전세가 상승한다는 것은 그 부동산의 수익성이 좋아졌다는 신호로 받아들어야 한다. 저환수원리중 수익성에 대해서 수익율뿐만 아니라 전세가 상승분을 같이 봐야 한다는 점을 깨닫게 되었다.

2장. 부동산 시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라.

부동산 시장의 변화를 예측할 때는, 단기 전망인지 장기전망인지에 따라 사용하는 통계자료가 달라야 한다. 소득이라는 통계로는 단기전망을 할 수 없으며 전월세 전환율 등의 자료는 장기적인 변화를 살피는데 도움이 된다. 소득 증가나 인구 감소, 유동성 증가 같은 것들은 장기적인 요인이고 단기적인 요인은 별도로 봐야한다는 부분에서 많은 공감을 했다. 결국 단기 변동성을 살펴보려면 전세 수급을 봐야 하는데 전세수급에 불균형이 생기면 이는 단기적인 변동성을 불러일으킬 수 있다는 점을 살펴보면 좋을것 같았다. 특히 지방에서는 이 전세수급에 따라 유동성이 더 많은데 지방일 수록 전세물량을 잘 살펴 봐야 하는건 알았지만 이게 단기 전망으로 봐야 하는 부분에서는 한번 더 짚고 넘어갈 수 있었다.

3장. 움직이는 수요, 어떻게 파악할까

3년에 걸쳐 시장의 공급이 충분하다면 부동산 가격은 대체로 하락하고, 3년에 걸쳐 시장의 공급이 부족하다면 가격은 대체로 상승하는 변곡점을 만든다. 이 변화의 타이밍을 이해하는것이 매우 중요하다. 이부분은 인구수와 늘 비례하지 않은 수요와 밀접한 관계가 있었는데 이는 우리가 단순히 지방의 인구대비 공급량이 많은것을 보는거에서 한단계 더 올라가 배후수요가 있는지 없는지 파악하는것이 중요하다는 점을 강조 하고 있다.

4장 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유

이부분도 매우 흥미로웠는데 공간의 크기차이때문에 서울과 수도권은 장기 누적 공급량으로, 지방은 3년 누적 공급량으로 봐야 한다는 점이었다. 크기가 일단 다르기 때문에 공급 부족을 체감하는 시점이 다르고 공급과잉을 체감하는 시점도 다르다는것을 그래프와 함께 일목 요연하게 정리해줬다.

부동산을 움직이는 두가지 핵심 요인은 주거부족과 투자수익율이었는데 결국은 입주물량이 적으면 전세가가 점점 오르고 이 전세가가 매매가를 올려주는 역할을 하는 것이다. 지방을 투자하는 사람이라면 더더욱 알아야 하는 부분이었던것 같다.

5장 수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다.

수도권과 지방의 차이중에 가장 중요한건 인구수와 신축이었는데 수도권은 전세가율이 원체 낮았기 때문에 전세가율이오르면 투자자들이 진입하기 좋은 환경이 만들어지는거고 지방은 전세가율이 높이 올라가면 여기는 공급이 길목에 들어섰다는것을 의미하기도 한다. 전세가율보다는 전세가격 상승률을 지방에서는 봐야 하는데 전세가가 꾸준히 오르는 지역이라면 그만큼 수요가 몰리는 것이고 전세가격을 올리더라고 살고 싶은 지역이라고 간주할 수 있다.

6장 월세시대, 무엇이 달라질까

우리 주택 시장을 장기적인 관점에서 보면 전세는 점점 줄어들어 전세가율이 높아지고 월세가격은 높게 유지될 가능성이 있다. 매매가격은 과거보다 변동성이 낮아지고 가격 상승도 어느정도 성숙해 갈 것으로 보인다. 월세가 빨라지면 필연적으로 유럽처럼 공급의 속도가 늦어질 수 있다.

7장 부동산 정책, 얼마나 효과 있을까

부동산 정책으로 수요를 억누르거나, 강제성을 주는건 집값안정에 큰 도움이 되지 않는다고 필자는 보고있다. (대!공!감!) 이유는 수급 불균형이 오게 되기 때문인데, 정책에 의해 과다공급이나 과소공급의 환경이 만들어지면 매매가격의 변동성이 커져 그안에서 손해보는 사람이 생겨나기 때문이다.

8. 통계를 과신하면 안되는 이유

통계자료는 어떻게 해석하느냐에 따라 다른 결론을 도출할 수 있으므로, 오판을 줄이려면 다양한 지표들을 근거로 추세적 흐름을 파악할 줄 알아야 한다.

9장. 어디에 투자해야 할까

제목은 거창했는데 실질적으로 이런곳이라고 찝어주진 않는다. 다만 도시의 경쟁력이 타 도시보다 약한 곳이면 선택의 폭을 좁혀야 하고 시간이 지날수록 과거와 같이 모두가 상승하고 모두가 하락하는 시장이 아니라 지역마다 또 아파트마다 차별화 되며 상승하는 곳과 그렇지 않은 곳이 점차 자리를 잡게 될것이라고 보고 있다. 요즘은 시세를 따고 지역 분석을 할때 급지로 나누는게 맞나 싶은 생각이 들정도로 한지역내에서도 불균형이 심하다 (예: 1등 생활권과 2등생활권의 가격차이가 3~10억씩 난다..) 이럴때일 수록 국지적으로 살펴봐야 하는것 같다.

3. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

P89

전세수급은 말 그대로 전세의 수요와 공급인데, 매매수요와 달리 전세수요는 순수한 주거 목적이고 가장 하단에 있는 수요와 공급의 부족을 그대로 보여주기 마련입니다. 전세 부족은 곧 주거 부족이라는 뜻입니다. 전세수급지수의 상승은 시장에 전세 매물이 부족하다는 뜻이며, 이는 전세가격의 상승 가능성을 매우 높입니다.

-> 전세가격을 살펴보는것이 매우 중요하다는 점을 여러 장에 걸쳐 해주고 있다. 지방이라면 전세가율보다는 전세가 상승율, 서울 수도권이라면 전세가율 상승폭을 보는게 장기적 관점으로 부동산을 판단하는데 중요한 지표가 된다. 그리고 전세부족이 오면 전세수급지수 상승이 오고 이는 지방일 경우 매매가를 밀어올릴 가능성이 크다.

P109

예를 들어 관광수요가 많은 도시들은 일시적인 임대수요에 의해서 수익률이 올라가고, 올라간 수익률을 보고 투자자가 들어오면서 거래량이 늘어납니다. 이렇게 늘어난 거래량은 신규공급을 불러오게 되어 비슷한 인구수의 도시보다 공급량이 많아지는 것입니다.

-> 새롭게 깨닫은 부분인데 중소도시에 왜이리 공급이 폭탄처럼 생기는걸까 궁금했었다. 이를 관광 수요와 이어서 생각하니 쉽게 풀렸던것 같다. 죄근 제주도 청약 0건 같은 경우도 3년전 관광 수요를 노리고 지었을텐데 이제 제주도 관광수요가 떨어지면서 아파트 준공이 큰 의미가 없어지는것 같다.

P120

즉 수요가 많은 곳은 인구수 대비 매매 거래가 많은 지역, 개별 아파트의 경우 세대수 대비 매매 거래 건수와 매매 회전율이 높은 곳입니다.

-> 아실에서 매매거래를 많이 보는데 환금성의 측면을 이책도 말해주고 있다.

P265

실수요자나 투자자나 어느 정도 수익을 기대하고 분양시장에 접근하게 되는데요. 만약 기대수익이 사라져서 자칫 미분양이 발생할 위험이 있다면 공급이 축소될 수밖에 없습니다. 신규공급자인 건설사는 이러한 리스크로 인해 신규공급에 더욱 신중하게 됩니다.

-> 현재 시장이 이런 이유로 공급이 축소된것 같다. 금리가 오르고 집값이 떨어지다 보니 기대수익이 사라졌고 이로인해 다시 키맞추기를 하면서 기존 높은 분양가가 분양에 인기가 없어지게 되고 그러면서 공급이 축소되다보니 다시 분양이 인기가 생기기 시작했다. 부동산은 참으로 살아있는 생물 같다.

P332

여기서 성장성이 높은 도시와 상품은 무엇으로 판단을 해야 하는지가 가장 중요한 부분입니다. 그 첫 번째는 임대료 상승률이 높은 지역입니다. 임대료 상승률이 높다는 것은 끊임없이 임대수요가 발생하고 그 임대료의 상승에 의해서 매매가격의 상승도 기대할 수 있다는 의미입니다.

P340

또 높은 전세가율에 있는 도시와 높은 자가 보유율을 가진 도시 또한 경쟁력이 낮은 곳입니다.

P356

이제는 전세가 아니라 월세가 기본 임대 형태가 될 것입니다. 강남은 전국에서 가장 낮은 전세가율과 낮은 전월세 전환율이 형성되어 있습니다.

→ 여러 부분에서 전세를 잘 살펴보라는 내용이 있지만 강남같은 경우는 높은 월세 전환율도 필요하다는 점에서 공감을 했다. 정책 금리 등은 부동산에 단기적으로 영향을 줄 수 있지만 긴호흡으로 보면 부동산은 결국 수요와 공급에 의해 시장의 변화가 만들어진다는 본질에 집중하고 현재 할 수 있는것들을 해야한다고 생각되었다.

4. 적용할 점

전세가율보다 전세가 상승율을 따져보자. 그리고 전세가가 꾸준히 우상향 하는 곳에 투자해야겠다.

수요와 공급에 대한 큰 흐름에 대해서 염두해두고 종합적인 고민과 판단의 상황이 더더욱 필요하다는 점을 깨달았던것 같다.