[열기88기30조 웨클] 투자의 본질, '가치'와 '가격'에 집중하는 것.

안녕하세요. 될 때까지 할 것이기에 성공할 수밖에 없는 투자자, 웨클입니다.

2년 6개월 만에 듣게 된 열반기초 1강, 너바나 님의 명강의 후기를 납겨봅니다.

[기록한 것]

1. 자본주의를 안다는 것, 부자가 되려면 어떻게 해야 하는지? 시장 전체의 흐름, 숲을 볼 수 있는 능력. 자본주의 경제시장이 어떻게 돌아가는지 아는지. 1) 큰 흐름을 바라보는 능력? 장기적으로 자산이 가치가 커지는지, 줄어든지. 현재는 고점인지, 저점인지 판단하는 능력 + 2) 투자 물건을 매수하기 위해서, 어떻게 임장하고, 협상하는지 등이 협의의 능력
2. 부자가 되는 과정에서 내가 해야 할 구체적인 일들이 무엇인지 아는 것. 실행에 옮겨야 의미가 있음. 내가 원하는 자산을 가진, 달성해낸 사람들의 행적과 행동, 생각을 알고 따라 해야 함. 특히, 매일 해야 할 일.
3. 투자에서 중요한 포인트? 내가 투자한 물건의 가격이 10년 뒤에 올라와 있을 거냐, 아니면 떨어져 있을 것인가를 아는 게 중요함. 이것을 알면 투자의 반은 아는 것.(이것이 곧 부동산의 ‘가치’를 아는 것)
4. 투자에 있어 중요한 건 ‘조급함’을 다스리는 것. 그리고, ‘원금보존’. 투자는 장기적으로 안전한 투자를 지향할 것. 손실 확률이 적은 것.
5. 10억, 100억 되는 과정에서 분산투자로 부자가 되는 경우는 매우 드물다. 한 분야에 ‘몰빵’하는 게 중요. 부동산, 주식, 비트코인... 부자가 된 다음에 자산을 나눠 배치할 것.
6. 부자가 되려는 과정에서 ‘반드시’ 대출을 활용(레버리지)해야 한다. 왜냐하면, 파이가 크기 때문에 수익률의 차이가 큼. 유일하게, 이자가 없는 대출 = 전세금
7. 전세 제도가 언제 없어질지 모른다. 정부에서는 없애려고 한다. 어쩌면 지금이 전세금 활용의 마지막일지 모른다.
8. 생각이 바뀌고, 행동이 바뀌면, 습관이 되고, 시간이 지나면 인생이 바뀐다. 곧 운명이 바뀐다.(내 아이의 ‘수저’가 바뀜.)
9. 내가 산 물건의 ‘가치’를 알아야 불안해 하지 않고, 버틸 수 있음.
10. 부자가 되면, 돈 때문에 쩨쩨해지지 않을 수 있고, 하기 싫은 일을 안할 수 있음. 자유가 생김. 더 나아가 내가 하고 싶은 일만 할 수 있음.
11. 부자가 되려면, 내 주변에 부자가 있어야 한다. 멘토가 있어야 한다. 혼자서는 해낼 수 없다. 그 길을 먼저 가본 사람에게 코칭을 받는 것 = 빠른 길
12. 반드시 기억해야 할 명제 : Not A(나의 에고), But B(부자의 행동, 생각).... A에서 B로 넘어가야 함. A와 B의 차이점을 인지하고, 공통점으로 만드려고 노력함. 벤치마킹 후 행동으로 이어짐.
13. 2023년 기준 현금(주식, 펀드, 적금 포함) 10억 이상 가지고 있는 사람은 45만명, 우리나라 전체 성인 중 1.5% 정도 됨.
14. 40대 평균 자산(대출 빼고, 부동산 포함) 1% 28억, 5% 14억, 10% 10억, 30% 5.4억, 50% 2.9억
15. 자본주의의 반대말은 공산주의가 아니라, 근로주의임. 내 소득이 노동에서만 나오는 사람. 현금주의에서 탈피해서 자산주의로 옮겨가야 하는 것과 같은 맥락임.
16. 대한민국 부의 투자처 : 1) 사업 2) 부동산.... 여기서의 핵심은 ‘소유권’ 소유권을 가졌는가. 자본주의 사회에서는 소유권을 가져야 한다. 소유권이 없는 게 가장 위험한 삶이다.
17. 투자를 할 때 중요한 건, 손실을 안 보아야 한다는 것. 1,2년 10% 수익, 3년째 –10% 손실... 이 패턴을 반복하면, 연 2% 수익을 내는 것과 비슷한 자산이 된다.(손실의 위험성) 그래서... 아파트 투자를 할 때, 연 20%, 5년에 100% 수익을 낼 수 있나 봐야 함.
18. 50대 이후에는 근로소득이 나올 기간이 적기 때문에, 현금흐름이 중요함. 부동산 30억짜리 가지고 있는 거보다 월 현금 300만원 나오는 게 더 중요함. 하지만, 40대까지는 자산을 빨리 불려야 함(배당소득 X)
19. 수요가 있는지, 그리고, 그 주변에 공급이 있는지. 즉 입지독점성이 있는지가 중요함. 수요가 있고, 입지독점성이 있으면, 장기간 가치는 우상향하게 되어 있음.
20. 수도권에서 전세가율 60% 넘는 것은, 매수해도 됨.(안전한 투자)
21. 세상은 옳고 그름이 아니라, ‘수요’에 따라서 움직이게 되어 있음. 전세가 계속 이어질 수밖에 없는 이유. 월세보다는 전세를 선택하려는 경향
22. 지난 10년 간 전세금 추이는 10년 동안 5년 상승, 3년 보합, 2년 하락
23. 투자자는 저평가된 것을 매입할 수 있어야 함. 저평가 매수가 투자자의 가장 중요한 인사이트임. 1)내가 투자한 물건이 장기간 오르는가, 2)내가 투자한 물건이 무릎 이하의 저평가된 물건인가. 시스템 보유 = 똘똘한 한 채도 좋고, 다주택자도 좋음.
24. 꾸준히 오래, 하는 것이 중요함. 그런 사람들을 곁에 두는 것. 환경 안에 나를 밀어넣는 것.
25. 부자가 되는 건 게임일 뿐. 1000만원까지 가는 과정이 레벨1. 이렇게 두 배씩 레벨을 높여가는 것. 레벨이 낮을 때 중요한 건, 급여가 중요함.(종잣돈) + 투자
26. 연저축액을 늘릴 것 + 연 수익률을 10~20% 가져갈 것 + 장기간의 투자기간(버티기) 처음엔 성실히 종잣돈 모으는 게 너무 중요함.(저축) + 시간관리 + 투자공부 + 부자마인드
27. 시스템 확장 단계에서 10채 → 경제적 자유 단계로 접어 들면서 똘똘한 5채(줄여나가기)
28. 건강관리도 매우 중요한데, 핵심은 잠을 6시간 이상 꼭 잘 것(잠도 마치 일처럼) + 빵, 과자, 음료 간식 먹으면 안됨 + 운동(푸쉬업, 스쿼트)
29. 좋은 투자란? 첫 번째, 잃지 않는 투자(원금 보존) 두 번째, 원금 대비 수익(수익률, 연 수익률 10% 이상)
30. 지금 시장은 바닥을 치고 올라가고 있는 단계. 투자를 해야 할 때.
31. 투자 고수는, 호재와 호황에 매도를 하고, 악재와 불황에 매수를 한다. 하지만, 일반인은 본능에 이끌려서 투자함. 투자는 정글이어서, 우리의 실력에 따라 결과가 나옴. 무서운 게, 시장은 우리의 사정을 봐주지 않는다.
32. “지-행-평-복-용” 나의 원칙은 부자의 원칙을 따르고 있나? “지(안다는 것)”의 핵싱은 Not A, But B임.
33. 떠들썩한 이슈와 뉴스에 개의치 않는다. 본질은 가격과 가치임. 수요는 충분한데, 공급은 한정적이기 때문에, 장기적인 가치 상승은 자연스러운 현상임. 가치가 있다면, 계속 보유한다. 그렇지 않으면, 무릎에 사서 어깨에 판다.
34. 아직 전고점 이하라면, 투자해야 할 때임. 서울도 상급지는 호황이지만, 대부분 중하급지는 아직 불황이라고 본다. 우리는 지금 매수해야 할 때.
35. 2021년이 상승장 꼭지였고, 2023년이 하락장 바닥이었는데, 2023년 바닥도 이전 시장의 허리이기 때문에, 지금 전고점 아래라면, 비싸지 않는 가격에 사는 것. 다음 상승장 이후 원금보존이 보장된다. 그래서, 지금 전고점 이하면 사도 된다.
36. 부동산의 가치 판단에 가장 중요한 기준? 직장, 교통, 학군, 환경 순임. (+ 호재, 브랜드) 지금은 하락장에서 호재를 봐야 할 때임. 

[느낀 점 & 적용할 점]

1. (Not A, but B의 의미) 23년 3월 열반기초반 강의에서도 너바나 님께서 여러 번 강조하신 말씀이 낫에이벗비였다. 그때는 영어 문법책에서나 보던 어구인데, 그 속뜻을 제대로 이해하지 못했다. 이번에 강의를 다시 들으며, 나의 에고를 벗어나, 투자자의 마인드, 생각, 행동으로 나아가야 한다는 것을 알게 되었다. 부자와 나의 차이점이 무엇인지를 알고, 그 차이점을 공통점으로 ‘의도적’으로 바꾸어 나가려는 노력인 것이다.

2. (무이자 레버리지) 레버리지 없이는 내가 모은 작고 소중한 종잣돈만으로 의미 있는 수익을 올릴 수 없다. 기본적으로 어느 정도 파이가 있어야 하는데, 우리나라에만 있는 유일한 부동산 제도로서, 전세는 무이자 대출, 레버리지인 셈이다. 전세금으로 파이를 키우고, 매매 소유권을 가져오는 ‘세안고’ 투자는 여전히 유효하다.

3. (내가 가야할 방향) 지난 6월부터 본격적으로 서울 투자 1호기 매물 찾기에 여념이 없다. 하지만, 2월 난데없이 서울시장이 규제지역 토허제를 푸는 바람에, 3월부터 강남을 시작으로 가격이 오르기 시작했고, 내가 보고 있는 4급지까지 3~4개월 만에 5천 이상 오른 것 같다. 날아가는 물건들을 보며, 마음이 힘들다. 하지만, 이번 강의를 듣고, 정작 중요한 건, ‘가치’와 ‘가격’이라는 것을 다시금 되새긴다. 이럴 때일수록 마음이 흔들릴수록, 부동산 투자의 본질에 집중하려는 노력이 필요하다. 23년 초는 이제 다시 만날 수 없는 수도권 시장 전저점(바닥)이 되었다. 아직 21년 전고점 이하의 가격이라면, ‘비싸지 않은’ 가격이다. 다음에 만약 다시 하락장이 온다고 해도 지난 번 바닥을 만나기 어렵기 때문에 ‘원금보존’ 측면에서 충분히 의미 있는 것 같다. 입지독점성이 있어서 장기적으로 우상향 할 가치인지, 그리고, 충분히 아직은 저평가된 가격인지에 집중하는 게 중요하다. 이제 용기를 내야 할 때라고 생각한다. 투자의 본질에 집중해서, 투자의 근거를 가지고, 확신을 얻고, 용기를 내서 투자하고, 오래 버티면 된다는 생각을 갖자.