안녕하세요. 즨입니다!
오렌지하늘 튜터님께서 작성해주셨던
3가지 리스크(① 준공지연리스크 ② 전세리스크 ③ 관리리스크) 외
분양권의 다른 리스크에 대해 경험한 것을 바탕으로 써보려고 합니다!
[오렌지하늘] 분양권 투자 리스크 3가지
★필독★ 안전수익 1억 줍줍 정보 ☎ 대표번호 : 9999-999
ｖ OO아파트 전호실 아파트 시행사 보유분
ｖ시행사 보유분 호실 접수처 ｖ
ｖ사업지 위치 : OO광역시 OO구 OO동 999 일원
ｖ사업지 규모 : 지하2층~지상29층 5개동
ｖ사업지 타입 : 84㎡A.B.C/116㎡(OOOO세대)
ｖ사업지 주차대수 : 세대당1.63 ｖ사업지 입주 : 20??년 0?월 입주예정
- 시행사보유분만 환매 및 일부옵션제공 및. 무이자 대출 진행
- 2천만원대로 투자 가능!
- 실제 주변 5,500세대 입주 예정
내용을 조금 변경하기는 했지만 해당 문자를 통해 투자를 결심 했었는데요!
① 계약금 5%가 가능해서 투자금이 적게 든다는 것
② 환매가 가능하기에 안되면 환불받으면 된다는 것
③ 앞으로의 호재가 있지 않을까
위 3가지가 투자를 결심하게 되었던 이유였던 것 같아요!
하지만… ‘환매가 가능하다는 것..’
장점이자 단점이 될 수 있다는 것을 겪어보며 알게 되었는데요!
환매란?
매도인이 대금상당의 금액을 매수인에게 지급하고, 목적물을 다시 사는 계약을 의미합니다.
그렇다면 “환매가능”의 리스크는 어떤 것이 있을까요?
① 환매가 가능하기에, 부동산에서 매물을 등록해주지 않는다
② 환매는 분양사가 물건을 매도하기 위한 하나의 전략이다
③ 환매 신청 후, 돈을 받는데 많은 시간이 필요하다
3가지로 정리해볼 수 있을 것 같고, 이를 하나씩 살펴볼게요!
환매가 가능하기에, 부동산에서 매물을 등록해주지 않는다
환매가 가능하다는 것은 부동산 사장님들도 이미 알고 계시는 사실이기에..!
사장님들께서 매물로 등록해주지 않습니다.
적은 계약금으로 적은 수익을 얻으면 될 것이라고 생각했지만,
사장님들께서 환매가 가능한데 환매 받으라고 권유하시는 것입니다..!
그 과정에서 복기를 해보자면,
제가 매수한 분양권은 광역시의 입지가 중간정도인 구의 외곽 신축이었고,
분양가가 5억 중반으로 받아줄 수 있는 가격이 되지 못했다는 것이죠…
‘2년 뒤에는 분양가의 가격이 될 수 있지 않을까?’ 생각했던 것이
진짜 안일했던 생각이었고, 계획대로 되지 않는다는 것을 간과했던 것 같습니다.
환매는 분양사가 물건을 매도하기 위한 하나의 전략이다
좋은 입지, 사람들이 많이 찾는 곳이었다면 이미 완판이 되었을 것이고
환매라는 조건을 걸지 않았을 것이라는 것..
분양 즉시, 완판이 되어야 단지에 대한 이미지도 좋아질 수 있기에
입지가 좋지 못하다면 분양사에서는
환매라는 조건을 걸어서라도 팔아야 했었다는 것을 복기를 해보며 알게 되었던 것 같습니다.
계약 당시 환매를 받을 수 있는 기간(202O년 O월)을
구체적으로 이야기 했었으나, 그 기간은 지켜지지 못했습니다.
환매기간 지연 후,
입주기간이 다가올 때는 환매 대신 할인을 제안하며
주변의 시세와 맞게 분양가를 낮춰주는 전략을 제시합니다..!
- 59 타입 : 5100만원~5300만원
- 84 타입 : 7200만원~7400만원
매수자들은 처음 제시한 환매기간이 지켜지지 않았고,
할인으로 무마하려고 하던 분양사를 상대로
“환매 사기 논란… 수억 빚만 남았다” 하는 기사까지 보도하며
소송을 준비하려고 합니다..
할인제시 한달 뒤, 기사보도 이후 7일 뒤 환매 관련 문자가 오게됩니다..
이렇게 분양사는 환매를 해줄 생각이 없었던 것이죠.
매수자들이 보도자료를 내지 않았다면? 소송준비를 하지 않았다면?
처음 약속처럼 환매를 해주긴 했겠지만.. 더 많은 기간이 소요되지 않았을까요?
환매 신청 후, 돈을 받는데 많은 시간이 필요하다
그렇게 3일만에 환매 신청을 하러 갔지만,
환불 받기에는 4개월에 가까운 시간이 필요합니다…
결국 새롭게 들어와야 하는 사람이 필요하고,
새롭게 들어오는 사람이 생겨야 환매자에게 돈을 돌려줄 수 있기 때문이죠..!
그렇게.. 초기 계약금은 2천이었지만,
옵션비용포함 3천만원에 대한 기회비용을 날리게 된 것 같습니다.
그 당시 인근의 기축을 투자했다면, 4500만원 정도의 수익을 얻을 수 있었을테니까요…
분양권 환매 / 환불의 한계를 체험할 수 있었고,
이를 계기로 분양권을 더 깊이 알아갈 수 있게 되었던 것 같아요..!
저 또한 배운대로 행동했어야 했고,
준비가 부족한 상태라면 매물코칭이라도 활용하며
거인의 어깨에 올라탔어야 한다는 것을 알면서도…
아는 것과 행동하는 것은 다르다는 것을 지나고 나서 크게 느낀 것 같습니다..!
다들 제 경험담을 통해 이런 실수 하시는 일이 없으시기를,
이런 리스크가 있다는 것을 알고 계셨으면 좋겠습니다!
글 읽어주셔서 감사합니다!
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