안녕하세요.
끝없는 성장을 향해
오르디입니다.
투자를 앞두신 분들이라면
꼭 한번씩 듣게되는 매물털기!
실전 투자 경험담에서도 본적이 있고,
동료분들도 투자과정에서
매물털기를 했다는 말씀을 하시는데
대체 그게 어떤건지 정확히 모르겠다.
매물 털기 그거 왜 하는거냐
하시는 분들을 위에
매물털기를 해야하는 이유에 대해
말씀드려보고자 합니다!
매물털기란?
매물털기는 말 그대로
투자후보 단지에 있는 모든 부동산과
그 인근에 있는 모든 부동산에 들어가서
내가 투자로 고려하고 있는 물건보다
더 좋은 조건(세낀물건, 수리상태, 동층 등) 혹은
더 저렴한 가격의 물건이 있는지를
확인 하는 과정을 말합니다.
투자를 마음 먹은 사람이라면
반드시 꼭 해야할 하나의 과정입니다.
매물털기를 하는 이유
1. 네이버 부동산과 실제 현장과의
괴리감 때문에
내 투자금이 6천만원이라고 한다면
네이버부동산에서 열심히
전수조사를 해보니
6천만원으로 할 수 있는 단지는
내가 생각했을 때
투자 후순위 단지이거나 투자할 수 있는 단지가
없는 경험을 해보신 분들 다들 계시지 않나요?
그런데..
내 동료는 내가 투자로 고려하고 있는 지역에서
내가 보고 있는 단지보다
더 좋은 단지를
같은 투자금인 6천만원으로 했다는 얘기를 듣는다면?!
어떻게 이런 일이 벌어지게 되는 걸까요?
바로 현장와 네이버부동산과의
괴리감이 있기 때문입니다.
네이버부동산에는 보통 부동산 사장님들께서
매도자 분들이 처음에 내놓은 가격으로 올려놓지만
실제 갈아탈 집을 계약해서 날짜가 정해졌거나
세입자 만기가 다가왔거나
세금때문에 비과세를 받을 계획이거나
등등
다양한 이유로
현장에서는 가격이 조정될 수 있기 때문입니다.
또, 네이버부동산에 올라온 전세물건은
수리가 안된 기본상태이지만
수리가 되어있는 물건은
전세가를 3천만원은 더 받을 수 있는 경우도 있기 때문에
현장에 방문해서 매물털기를 해야만
투자할 수 있는 물건을 찾을 수 (만들 수) 있습니다!
2. 투자를 고려하는 물건에 대한
확신을 얻기 위해
현장에 가서 투자범위에 물건을 찾았다!
그럼 바로 투자하면 되나요?!
투자란
가치대비 싼 물건에 투자하고
그 자산이 제 가격을 찾아 갈때까지
보유하는 것인데요
투자할 수 있는 물건을 찾은 것과
이 물건에 확신을 갖고 있는 것은 다릅니다.
내가 투자를 고려하고 있는 단지의 다른 매물
그 단지와 비슷한 가치의 단지에 있는 매물
그 단지보다 좀 더 좋은 단지에 있는 매물
이 모든 것을 확인해보지 않는다면
확신이 부족하기 때문에
자산을 지키는데 어려움을 겪게 될 것입니다.
<단순 예시입니다!>
내 투자금에 맞는다는 이유로
다른 물건들을 다 털어보지 않고
25년 5월 5.08억짜리를 매수한 경우
그 이후로 훨씬 더 낮게
4.68억, 4.8억, 4.41억, 4.79억, 4.5억
실거래가 찍힐 때 버틸 수 있을까요?
매수한 가격보다 한달도 지나지 않은 시점에서
-5천만원이 된 상황을 버틸 수 있을까요?
매물털기 없이 투자금이 맞아 투자할 수 있기 때문에
투자한 사람과
충분한 매물털기를 통해
102동 22층이 RR에 특올수리가 되어있고
세입자가 높은 전세가격에도 장기 거주를 희망하여
적은 투자금으로 할 수 있는 물건이었고
그 외 다른 물건은
기본집이라 올 수리를 해야하는 물건
월세가 낮게 껴있어 충분히 협상을 해봤지만
협상이 되지 않아 내 투자금으로는 할 수 없는 물건
비선호 타입이라 선호 타입과 기본 4~5천 차이가 나는 물건
이라는 것을 다 안 상태에서
매물털기를 통해 이 모든 물건을
충분한 고민 끝에 5.08억짜리 물건을 투자한 사람은
추후 내가 매수한 가격보다
낮은 실거래가 찍히더라도
내 자산에 확신을 갖고 끝까지 보유해 나가는데서
차이가 벌어질 겁니다!
위에서 말씀드린 두 가지 이유 때문에
매물털기는 투자 과정에서 반드시 거쳐야 할 행동이므로
어색하고 어렵게 느껴지더라도
반드시 해보시는 것을 추천드립니다 !
[오르디 나눔글]
<실전투자 경험담>
▶ 월부 2년 1개월만에 한 1호기 투자 경험담(이라 썼지만 실상은 반성문) 1탄
▶ 매수시 꼭 확인해야 할 내용 3가지(1호기 경험담 2탄)
▶ 조장님, 튜터링데이가 뭐예요?(실전반이 처음인 분들을 위한 튜터링데이 총정리)
▶ 투자후보단지 선정할 때 주의할 점 3가지(첫번째 임보 복기)
▶ 학군지라고 다 학군 수요가 있는 것은 아니다(두번째 임보 복기)
▶ 비교분임 전,후 이렇게 하세요. 선명하게 기억납니다.
▶ 단지임장이 지겹다면 이렇게 해보세요! (단지임장~생활권/단지 선호도 한판정리
▶보이는 것이 전부가 아닙니다. (feat.여긴 안돼... 금지)
▶ 수도권 외곽 30평대 아파트 1억대로 투자했습니다.
<생각/마인드/관계>
▶ 학교도 안 갔다온 제가 잘 할 수 있을까요?(첫 실전반 조장후기)
▶ 첫 학교에서 200점 넘길 수 있었던 이유 (목표를 100% 설정한 결과)
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