서울 집값, 결국 ‘이것’을 가진 사람이 이긴다

안녕하세요.

오지랖 때문에 한가할 수 없는 부동산 투자자 (안)한가해보이입니다.

6.27 대책 이후 서울 아파트 가격의 상승폭이 잠시 줄어드는 듯하다가 다시 확대되고 있습니다.

이 과정에서 사람들이 더 좋아하는 지역, 단지와 덜 좋아하는 지역, 단지의 격차가 커지며 양극화가 이어지고 있습니다.

더 좋은 곳에서 살고 싶고, 더 좋은 것을 갖고자 하는 마음이 커질수록,

내가 감당할 수 있는 범위에서 ‘사람들이 더 좋아할 것’을 먼저 가진 사람이 결국 성과를 내게 될 것입니다.

그런데, 그 더 좋아할 것은 지도에서 보이는 위치와 숫자만으로는 절대 다 보이지 않습니다.

가 봐야 볼 수 있는 것

지도만 보면 보이지 않는 것들이 있습니다.

기존과 달라지는 상황이 발생하게 되면 이전과 다른 수요를 가지게 됩니다.

새로운 아파트의 입주는 사람의 이동을 가져오고, 상권과 생활의 질을 다시 그립니다. 

또한, ‘이동의 질’을 바꾸는 교통의 개선이 찾아오면 새로운 아파트의 입주와는 다른 엄청난 수요를 가져오게 됩니다.





과거 이 지역은 위와 같이 A신축 단지를 제외하면 주거의 균질성이 떨어지고,

주변에 비어 있는 공간이 많아 ‘나홀로처럼 보이는’ 인상을 줬습니다.

부동산 지도만 놓고 보면 상권 밀도도 낮고,

편의점, 카페, 병원, 학원 등 생활의 편의성을 주는 환경이 부족했습니다.

그 결과는 단순했습니다.

낮은 관심 → 낮은 거래량 → 낮은 가격.

하지만 이 ‘나홀로’ 이미지는 주변의 새아파트의 입주가 다가옴에 따라 굉장히 빠르게 무너집니다.

입주가 시작되면 사람이 먼저 오고, 그 사람을 따라 저밀 상권의 빈칸부터 메워지는 게 일반적인 모습입니다.



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변화의 순서

입주 → 씨앗 상권 → 생활 인프라 → 재평가

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대단지 신축의 실입주가 임박하면, 소비와 출퇴근, 등하교 통학 동선이 발생합니다.

이때 주 7일 매출이 가능한 소매(편의점, 카페 등)가 ‘씨앗 상권’으로 박힙니다.

그다음 병원, 학원 같은 목적지형 시설이 들어오면서 ‘생활의 질’이 좋아지는 것이 눈으로 보이기 시작합니다.

실제로 입주를 위한 열쇠를 건네 받는 순간 ‘동네의 스냅샷’이 바뀌고,

가격의 속도도 거기에 맞춰 붙습니다.

초기에는 이렇게 편의점, 카페, 약국 같은 기본 상권이 들어오고,

이어서 소아과, 치과, 내과, 독서실, 소규모 학원이 자리잡게 되며 생활 인프라가 갖춰지게 되는 것이죠.

본격적으로 외면 받는 자산에서 관심을 받는 자산으로 바뀌며 가치를 재평가 받게 됩니다.

그 재평가는 가격 상승으로 이어지게 됩니다.

여기에 수요를 가장 많이 끌어당기는 요소까지 더해진다면 상상 이상의 변화를 가져오게 됩니다.



여기에 9호선 연장(도보 10분권)이라는 최고의 수요 요소가 눈 앞에 나타납니다.

버스 이용조차 불편했던 이 생활권이 강남, 여의도와 같은 서울 최대 일자리와 연결되는 지하철 노선의 역세권으로 바뀌게 되는 것이죠.

이 구간이 가시화될수록 ‘이동의 질’이 달라진다는 확신이 붙고,

가격은 생활의 가시화 → 교통 확정감 순으로 한 단계 더 점프합니다.



과거 A신축 단지 인근은 ‘나홀로’ 이미지와 신축 외 단지 노후도 편차로 낮은 관심과 가격을 보였지만,

옆 대단지 B신축 단지 입주가 임박하고 병원, 학원, 카페, 식당이 빈칸을 메우기 시작하고,

9호선 연장 역(도보 10분권) 공사 진행으로 ‘이동의 질’ 개선이 시간문제라는 확정감을 가져오면서,

신축 실제 입주 개시 후 약 4개월 만에 3억이 넘게 상승하는 모습을 확인할 수 있습니다

이 4개월 + 3억은 지도만으로는 안 보이는 ‘현장에 가봐야 볼 수 있는 것'의 결과입니다.

가 봐야 알 수 있는 것

지도만 보면 알 수 없는 것들이 있습니다.





A 생활권의 단지는 강남으로 바로 연결되는 노선 접근성이 뛰어나 도보 이용도 가능해 보입니다.

반면 B 생활권의 단지는 교통만 떼어 보면 더 불리해 보일 수도 있죠.

그런데 매매가격, 전세가격 수준과 선호도는 B 생활권의 단지가 더 높게 형성되는 구간이 많습니다.

왜일까요?



현장에서만 보이는 요소들이 있습니다.

A 생활권 단지는 오래된 중층 단지가 섞여 있어 동 간 거리, 커뮤니티, 주차·차량 동선이 다소 불규칙합니다.

반면 B 생활권 단지는 균질한 조경, 단지내 이동 동선, 동 배치가 특징입니다.

두 생활권의 차이를 살펴보면,

선호되는 동천 생활권은 주거의 균질성이 높고,

차량/보행 분리, 지하주차장 설계, 조경 동선이 잘 짜여 있어 입주민이 느끼는 체감 쾌적성이 높습니다.

단지 주변의 상권도 잘 갖춰져 있어 “단지 안에서 완결되는 생활”을 제공합니다.

이 차이는 ‘집값은 입지’라는 공식을 넘어서는,

살아보는 순간 느껴지는 주거 쾌적성의 차이입니다.

또한, A 생활권은 전통적으로 학원가 규모가 크지만, B 생활권은 구성의 깊이에서 차별화됩니다.

중등·고등 심화 과정,

특목고·자사고 라인 대비반,

관리형 스터디·소규모 집중 학원.

즉, “얼마나 많으냐”보다 “얼마나 깊으냐”가 학부모 수요를 이끌어, 전세 수요와 매매 선호도를 끌어올립니다.

더욱이, B 생활권 단지는 마트, 병원, 카페, 문화시설이 단지 경계와 유기적으로 붙어 있습니다.

특히 대단지 안팎에 생활편의 시설이 균질하게 배치돼 있어 ‘걸어서 모든 게 해결되는 생활 루틴’이 가능합니다.

반대로 A 생활권 단지는 상업시설이 분산돼 있고, 일부는 차량 이동에 의존해야 하는 경우가 많습니다.

많은 아파트에서 “교통이 더 좋은데 왜 동천이 더 비싸지?”라는 역설이 발생합니다.

교통 접근성만 보면 A 생활권 단지가 합리적으로 보이지만,

주거 균질성·쾌적성·교육 깊이·생활권 완결성이라는 지도에 없는 프리미엄이 B 생활권 단지의 가치를 끌어올립니다.

결국 부동산 시장에서 가격은 지도상의 직선거리가 아니라, 사람이 살아가며 체감하는 총합적 만족감으로 설명됩니다.

이 만족감이 전세 수요를 먼저 끌어올리고,

뒤이어 매매 가격이 안정적으로 따라붙는 구조가 형성됩니다.

이 사람이 체감하는 종합적 만족감은 지도에서는 알 수 없고 ‘현장에 가 봐야 알 수 있는 것’입니다.

이 차이가 이렇게 가격 차이로 나타나는 것이죠





가 봐야 느낄 수 있는 것

신축이 더 싼 역설이 있습니다.



20년 가까운 연식 차이에도 불구하고, 신축이 더 싸게 형성된 구간입니다.

지도와 연식만 보면 누구나 직감적으로 의아해합니다.

“부산에서 가장 좋아하는 해운대에 있는 신축인데 왜 더 싸지?”

하지만 현장에서 발로 걸어보면 답이 풀립니다.

A 단지는 6년차 신축 아파트입니다.

그런데 이 아파트가 어디에 위치하고 있는지 직접 가보면 느끼는 것들이 있습니다.





극단적인 언덕에 위치하고 있어 유모차·노약자·초등학생 통학에 실질적 제약이 생깁니다.

상대적으로 불편한 교통편으로 출퇴근에도 제약을 가져오는 모습입니다.

이런 모습으로 인해 병원, 마트, 학원 등 생활 편의 시설까지 가는 길 자체도 불편해요.

결국 “신축이라 좋은 집인데, 하루하루 사는 게 힘들다”는 말이 나올 수밖에 없는 구조입니다.

실거주 만족도가 매우 낮게 되는 것이죠.

반면, B 단지는 20년이 넘어가는 낡은 아파트입니다

단지에서 바로 연결되는 도로와 상권이 평지에 넓게 자리잡고 있습니다.

병원, 학원, 마트, 식당이 생활 루틴 속에 자연스럽게 얹혀 있어요.

결국, 거주하는 사람들은 낡았지만 집 밖의 500m 안에 삶의 품질을 높여주는 것들이 갖춰져 있어,

실사용자 만족도가 매우 높게 되는 것입니다.



A 신축 단지는 평면도, 주차 편의성, 커뮤니티 모두 최신입니다.

그러나 외부 보행 난이도와 생활권의 단절성이라는 치명적 한계가, 시장에서는 체감가치 할인으로 반영됩니다.

반면, B 구축 단지는 오래된 외관에도 불구하고, 생활권의 질이 단단합니다.

즉, 연식 < 보행 난이도+생활권 완결성이 될 때,

시장은 신축보다 구축이 더 높은 가격으로 나타나기도 합니다.

“신축인데 왜 더 싸지?”

“구축이 왜 더 비싸지?”

이 질문은 실제 걸어보는 순간 풀립니다.

지도와 연식은 숫자, 그러나 보행 동선과 생활권 질은 직접 느껴봐야 하는 것입니다.

그리고 경험이 곧 가격을 이기는 요소를 찾게 되는 것이죠.

“연식”과 “지도”는 투자자가 보는 기준이고,

그러나 “보행 동선과 생활권 질”은 실거주자가 선택하는 기준입니다.

실거주자의 선택이 곧 시장의 가격을 만듭니다.

이 실거주자의 선택은 ‘현장에 가 봐야 느낄 수 있는 것’입니다.

더 살고 싶어하는 곳, 더 갖고 싶어하는 것을 찾고 있으신가요?

지도로 판단하지 말고, 현장에서 ‘사람이 사는 모습’을 확인하시기 바랍니다

현재 부동산 시장에서 바뀐 부분과 결국 사람들이 좋아하는 아파트, 돈을 벌수 있게 오르는 아파트를 찾기 위해서는

현장에 직접 가보는 '임장'을 가봐야 합니다.

변화의 순서를 먼저 본 사람이 더 빨리, 더 싸게, 더 강하게 담을 수 있어요.

사람이 사는 모습을 확인한 사람이 더 좋은, 더 비싸질 자산을 가질 수 있습니다.

걷지 않으면 볼 수 없는 것이 있습니다.

걷지 않으면 알 수 없는 것이 있습니다.

걷지 않으면 느낄 수 없는 것이 있습니다.