안녕하세요.
대한민국 1호 초이스 헬퍼 & 부동산 가치평가사
'시크릿브라더'입니다.
오늘의 인사이트입니다.
해당 내용은 시크릿브라더 단톡방(시크릿브라더 부린이 구조방)에 공유된 내용을 편집하여 제공한 내용입니다
9.7 부동산 대책의 현재까지의 반응은 이렇습니다.
노력은 가상하나,
실망을 감출 수 없다
예상한 대로 시장은 차갑게 반응했고, 그 결과 성동, 분당 등을 중심으로 다시 수요가 타오르고 있습니다.
원인은 명확합니다. 정부의 대책이 시장의 기대치를 충족시키지 못했기 때문입니다.
수요자들은 2가지를 기대했습니다.
1. 화끈한 공급 대책
(이명박 정부의 보금자리주택 같은 핵심지의 공급 or 정비 사업 활성화의 획기적 전환)
2. 수요를 잠재울 수 있는 수요 억제책
(보유세 인상, 전세자금대출 규제 강화, 규제지역 지정 등)
그런데 이번 대책에 어느 하나 담기지 못했죠.
제가 대책이 나오자마자 분석을 해드린 것처럼 1개월 정도의 골든타임이 주어졌고 실망한 수요자들은 벌써부터 분주히 움직이고 있습니다 (주말에 줄을 서서 집을 봤다는 이야기들이 여기저기서 들리더군요)
그런데 정부가 이를 모를 리 없습니다. 이번 공급대책의 핵심은 '착공'에 있다고 말씀을 드렸었죠? 그런데 착공은 입주가 아니기 때문에 26,27년에 공급 절벽이 어쩔 수 없이 올 수밖에 없음을 정부 또한 잘 알고 있습니다. 그리고 이번 대책을 통해 수요자들이 실망할 것이고 만약 이번 대책으로 다시 시장이 불붙기 시작한다면 어떻게 대응해야 할지도 어느 정도 시나리오를 짜놨다고 생각을 합니다.
그 근거는 다음과 같습니다.
1. 규제지역 LTV 50% → 40%
2. 토지거래허가구역 지정권자
: 국토부장관도 가능
처음 1번 내용이 수요 억제책으로 나왔을 때 '응?'이라는 생각을 했습니다. 왜냐하면 어차피 대출 한도를 6억으로 막아놓은 마당에 규제지역에서 LTV를 40%로 낮추는 게 무슨 의미가 있지?라고 생각했던 것이죠. 왜냐하면 강남3구와 용산의 집값은 이미 20억 넘는 집이 대부분이고 40%로 내려도 6억보다 대출을 더 받을 수는 없기에 지금과 변화되는 게 없기 때문입니다.
그런데 정부가 이를 모를 리 없죠.
1번 내용의 핵심은 <시장이 또 불붙으면 바로 규제 지역 지정해야징~ 힝 속았지?>입니다.
마포와 성동을 필두로 광진, 강동, 동작 등이 지정될 확률이 매우 높고, 경기권에서는 과천과 분당이 지정될 확률이 높습니다. 대책이 나온 후에 바로 시장이 반응하고 있고 이 정도 속도로 1~2주 더 뜨거워지면 정부 입장에서는 추석 전에 추가 대책을 낼 확률도 있어 보입니다.
문제는 '과연 과거의 잘못을 이재명 정부에서도 반복할 것이냐'입니다. 과거에는 뜨거워지는 지역들을 순차적으로 규제지역으로 지정하면서 '풍선효과'라는 게 발생했습니다. 정부도 이를 모를 리 없죠. 그래서 저는 이번에는 처음부터 포괄적으로 규제를 확대할 가능성도 있어 보입니다.
예를 들어 중하급지로 분류되는 동대문구, 서대문구, 영등포구, 은평구, 성북구 등도 한 번에 묶을 수 있고 아예 서울 전체를 묶을 수도 있다는 것이죠.
LTV 40%의 타깃은 15억 이하 주택입니다. 아시는 것처럼 이 가격대의 주택은 제가 위에 말씀드린 지역들에 몰려있죠. 예를 들어 12억 집을 사려고 할 때 지금은 6억까지 대출이 나오지만 규제지역으로 지정이 되어버리면 4.8억까지만 대출이 나오는 겁니다. 당연히 수요가 위축될 수밖에 없는 것이죠. 이처럼 정부는 이번 공급대책의 시장 반응이 차가울 것을 알고 미리 다음 스텝을 준비해 놨습니다. 왜 최대한 서둘러서 매수를 해야 하는지 조금은 이해가 되시죠?
여기에 토지거래허가구역 지정권자를 서울 시장 말고 국토부 장관도 할 수 있게 바꿨습니다.
서울시장인 오세훈 시장이 반대하더라도 국토부 장관의 재량에 의해 토지거래허가구역을 지정할 수 있게 된 것입니다. 물론 지금 바로는 불가능하고 법률 개정이 필요하긴 한데 민주당이 장악하고 있는 현재 국회에서 어려운 일은 아니죠.
토지거래허가구역을 국토부장관이 확대할 수 있다는 것 역시 <시장이 더 뜨거워지면 토허제로 묶어서 갭투자 못하게 막을 거야! 자금 출처 더 꼼꼼히 볼 거야!>라고 경고 메시지를 보낸 것이죠.
이처럼 정부는 이번 대책의 차가운 반응을 미리 예상한 듯 2가지의 안전장치(?)를 걸어뒀습니다. 그리고 이 안전장치는 꽤 강력하게 작동할 수도 있을 거라고 생각합니다. 물론 과거에 우리는 이 게임을 해봤기 때문에 결과가 어떻게 될지 대략 알고 있습니다. 아무리 정부가 강력하게 규제를 한다고 하더라도 시장이 진정될 확률은 낮습니다. 왜냐하면 이것은 정부의 철학과 더 밀접하게 연관이 되어있는 것이기 때문입니다.
결국 시장이 원하는 공급(공공이 아닌 민간 / 외곽이 아닌 핵심지)을 충분히 해줘야 가격이 잡힌다는 대전제는 변하지 않습니다.
공공을 강조할수록 핵심지와 비핵심지의 양극화는 계속될 것이고, 똘1채를 강조할수록 전세 가격은 올라갈 것이며 양극화는 더 심해질 것입니다.
이재명 정부 5년의 방향성은 이미 명확하게 나와있습니다.
여러분들은 아직도
'이번에는 다를 것이다'를 믿고 계시나요?
아니면 '역시 똑같구나'라고 생각하고 계시나요?
오늘의 인사이트도 많은 분들의 좋은 선택에 도움이 되었으면 좋겠습니다.
오늘도 행복한 하루 보내세요♡
오늘도 좋은 선택하는 하루 보내세요.
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