안녕하세요. 수수진입니다.

오늘은 전세수급지수로 보는

제2의 울산시장처럼 기회를 줄 수 있는

지역에 대한 글을 써보려고 합니다.

매매, 전세지수는 들어봤어도

전세수급지수가 생소하신 분들도 계실텐데요.

저도 이번 반독서모임으로 읽었던 책

<결국은 오르는 집값의 비밀>에서 처음으로

전세수급지수에 대해 알게되었고

지난 과거 울산광역시에서 보여지는 

모습과 연계되어 다음 영향을 주는 지역을

살펴보려고 합니다.

100% 장담할 수 없는 값이지만

지방광역시에서는 특히나 실제 전세수급지수로

어느 정도의 시장흐름을 보이는지

체크할 수 있었기에 미리 살펴보면 좋을

전세수급지수에 대해 글을 써보려고 합니다.

#1 전세수급지수란?

전세수급지수 = 100 +(수요 많은 비중%) - (수요 부족 비중%)

전세수급지수란 전세 수요와 공급 비중을 

지수화한 지표로 전세수요에 비해 공급 물량이 

어느 정도 되는지 나타내주는 지수입니다.

과거 시장에서도 현재 시장에서도 

계속해서 오르는 전세수급지수와 연관해서

전세 부족에 대한 기사들이 나오곤 하는데요.

이 지수는 보면 대체적으로 100을 기준으로 봤을 때

지수가 높을 수록 전세를 구하는 사람들이 

많은 것을 의미해요.

표에서 정리한 것처럼

100 미만이면 → 공급이 수요보다 많기에 전세 매물이 풍부해 임차인에게 유리한 시장이 될 수 있고

100 이상이면 → 공급이 수요보다 적기에 상대적으로 전세가 부족한 시장으로 이해할 수 있어요.

#2 울산광역시 시장

지난 울산광역시 시장의 전세수급지수를 살펴보면,

23년 12월 98.8 → 24년 3월 130.8로

공급이 점차 부족해지자 3개월만에 

전세수급지수가 30이나 오르면서

130대로 돌아서자 전세가 반등을 시작하게 됩니다.

이 때, 주택가격심리지수와 

전세 매물량도 함께 살펴보면

점차 전세 매물도 줄어드는 모습이 보이게 됩니다.

(23.12 전세수급지수 = 98.8)

그럼 이 때 당시 주요 단지들의 상황은 어땠을까요?

울산 남구의 선호 구축 신정현대홈타운과

울산 북구의 신축 신천효성해링턴의 모습을 보면

전세물량은 부족하고, 공급도 부족하다보니

3개월만에 전세가 7%~33%까지도 오르게 되면서

높아진 전세가율로 우리들에게 

소액 투자의 기회를 주었던 때입니다.

우리가 많이 보는 매매, 전세지수와 전세수급지수까지

함께 살펴보면공급은 부족하고, 

전세수급지수가 오르게 되면서

전세가율이 증가하고 전세지수가 빠르게 상승하면서

매매지수도 상승하는 흐름을 보이게 됩니다.

#3 그렇다면 제2의 

울산 시장이 되어줄 곳은?

바로 부산광역시입니다.

부산 역시 비슷한 흐름을 보이고 있습니다. 

과거 조정기를 지나 공급과 수요가 맞물리는 시점에서

공급이 해소되어가면서

전세수급지수가 꾸준히 올라가고 권역별로 

전세물량이 모자라는 곳들도 빈번해지고 있습니다.

2024년 3월 전세수급지수가 95에서 → 

5월 100으로 접어들었고 → 

공급이 마무리되어지자 

10월에는 120까지 오르는 모습이 보여졌습니다.

2025년 8월 수급지수가 154까지 오른 모습입니다.

실제로 울산 시장과 비슷하게 

큰 공급들이 마무리되어지면서

10년이나 지속되던 부산의 과공급이 끝나고

공급부족의 상태로 넘어가게 되는데요.

부산 동래구의 대장 사직롯데캐슬은

7개월만에 전세가가 +41%나 오른 모습이 보입니다.

다만 부산은 권역별로의 공급을 확인하셔야합니다.

전체적으로 봤을 때 부산광역시는 

공급이 줄어들고 있는 상황에서

부산 남구 같은 경우 향후 2년이내에 

디아이엘, 두산위브더제니스, 해링턴 마레 등의

1만여 세대 이상의 공급을 앞두고 있습니다.

공급이 시작되면 이전 우리가 배웠던 시장에서처럼

기축들의 매매가가 떨어지면서

충분히 좋은 기회를 줄 수 있다는 사실!

다만, 전세를 맞추고 추후 매도까지 고려한다면

올해 투자시에는 더욱 전세를 맞추는 것에 있어서

리스크를 충분히 판단후에 투자를 고려하셔야합니다.

지방 투자를 고려하시는 분들이라면 단순히 

‘전세 물량이 부족하네?’라는 현상에서 그치지 않고

전세수급지수를 통해서 어떻게 

시장 흐름이 흘러가는지도

확인해보는 것도 필요해보입니다.

전세수급지수로 100% 맞는 결과를 찾아보기는 

어렵습니다. 대략적으로 전세수급지수가

120정도를 넘어가면, 우리가 조금씩 체감할 정도의 

전세 물량 부족이 되어졌지만

이 또한 다른 광역시 같은 경우 

기존의 수급지수가 높았을 때는

수치만으로는 판단하기 어려웠습니다.

다만 단순한 수치 뿐만 아니라 

시장의 온도를 보여주는 지표로도 활용은 가능합니다.

울산에서 이미 증명된 사이클의 흐름을 잘 보고,

다른 광역시에서도 재현될 가능성이 

비슷한 단지를 더 찾아보려고 합니다.

다만 모든 지역이 동일한 흐름을 보이진 않고,

권역별로의 공급을 주고 받는 영향이

다르다는 점을 유의하셔야합니다.

이럴 때 일수록 전화임장을 통해 보다 세세하게 

분위기를 읽을 줄 알고 앞마당 시세트래킹으로 

변화하는 흐름을 보셔야할 때인 것 같습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다😃



[글로 적어보는 생각 수수수필로그]

#1 전세수급지수로 본 이 곳, 제2의 울산이 될 수 있을까?