안녕하세요?

우주(cosmos)의 기운을 모아

부자가 될 코쓰모쓰입니다.

[규제 시리즈]

🌸9.7. 부동산 대책 '대출 규제' 주용 내용 정리 (보도자료 원문 포함)

🌸[대출 규제 시리즈] 현금 세입자 찾아 투자하는 방법

🌸[대출 규제 시리즈] 세안고 물건 매수 전에 꼭 확인하세요!

규제 시장과 상관없이 누군가는 꾸준히 돈을 벌고 있습니다.

현재 시장에서 실질적인 투자 방법 안내서를 시리즈로 작성하고 있습니다.

순서대로 읽으시면 이해가 더 쉽습니다.

# 주인 전세란?

현재 소유권 이전 조건부 대출 불가합니다.

소유권 이전(매매잔금)과 전세대출이

동시에 불가능하지만,

주인전세 방법으로 물건을 매수할 수 있습니다.

주인전세, 주전세, 점유개정 이라고도 하는데요.

매도인이 집을 팔고 세입자로 남아 계속 거주하는 계약을 말합니다.

주인 전세 방법의 경우 매수하면서 소유권 이전부터하고

추후에 새로운 세입자가 전세대출 받기 때문에

소유권 이전 조건부 대출에 해당하지 않아요.

# 근저당을 확인해야 합니다.

보통 집주인이 거주하는 경우

주담대로 대출을 받고 있는 집이 많습니다.

얼마만큼의 대출을 받았는지

등기부등본의 채권최고액을 확인하면 되는데요.

채권최고액은 실제 대출금액 보다 높은 금액이므로

대출 잔액 증명서를 매도인에게 요청하면

남은 대출금을 확실하게 알 수 있어요.

매도인이 전세계약을 하면서

전세대출을 일으키는 것도

소유권 이전과 동시에 전세대출을 하는 것이기 때문에

주인이 전세대출을 받을 수 없습니다.

계약금 또는 중도금으로

매수하면서 근저당을 말소할 수 있어야

주인전세 방법으로 투자할 수 있습니다.

# 전세계약기간은?

주인이 2년간 전세를 살아준다면 좋겠지만

그렇지 않은 경우 전세 계약 기간은

몇 개월을 해야 적당할까요?

"보수적으로 6개월 이상이 필요합니다"

현재 은행에 따라 소유권 이전 하고

3개월 이후에 전세대출이 가능한 은행도 있고

6개월 이후에 전세대출이 가능한 은행도 있습니다.

새로운 세입자가 어느 은행에서 전세대출을

받을지 알 수 없기 때문에 보수적으로

소유권 이전 후 6개월 후로 기준을 잡아야 합니다.

주인전세의 경우 매도인과 작성하는

전세 계약 기간을 6개월 이상으로 계약하세요.

# 협상 방법은?

주인 전세로 매수하기 위해

어떻게 협상하면 좋을까요?

집주인의 경우 대부분 갈아타기를 위해

집을 매도하는 경우가 많습니다.

6.27.대출 규제 이후

수도권에서 주택구입을 목적으로 주담대를 일으킬 경우

"무주택자"에 한해서 대출 한도가 6억원이고

"1주택자"의 경우 기존 주택을 6개월 이내 처분하는 조건으로

주택담보 대출이 6억원까지 가능합니다.

6개월 내에 기존집 매도와 갈아탈 집 매수

타이밍을 맞추기란 쉽지 않습니다.

주인전세로 거주하면

1) 기존 집 먼저 처분하고 갈아탈 집 매수 가능

2) 중도금 드리면서 근저당 말소

조건으로 다음 처럼 제안드릴 것 같습니다.

" 사장님, 이 집에 대출이 1.5억 있잖아요?

제가 중도금 드릴테니 근저당 말소하는 조건으로

주인전세로 계약하는 건 어때요?

갈아탈 집 매수하고,

기존 집 6개월 내로 못 팔면 안 되잖아요.

지금 원하는 시기에 집이 잘 팔리는 것도 아니고,

주인전세로 거주하시면서 갈아탈

집 여유있게 찾으시는 건 어떤지 물어봐 주세요."

매도인 입장에서는 당장 대출 이자 비용이 감소하고

기존 집을 처분하기 때문에 무주택자 조건으로

갈아탈 집을 매수가능한 이점이 있습니다.

투자자 입장에서는 주인전세 방법으로

규제시장에 물건을 매수할 수 있습니다.

투자자와 매도자 모두가 윈윈하는 방향으로

협상을 제안해보시길 추천드립니다.

다음은 전세승계 방법으로

매수하는 방법 글 가져오겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ♥