안녕하세요, 부동산전문, 재개발재건축전문 김민중 변호사입니다.
앞선 글에서 법은 사후구제의 수단이기 때문에, 분쟁이 생기기 전에 미리 대비하는 것이 가장 좋은 해결책이라고 강조드렸습니다.
오늘은 그 연장선에서, 요즘 많은 분들이 관심을 갖고 계신 월세 계약에 대해 이야기해 보려고 합니다.
전세 사기가 사회적 문제로 번지고 대출 금리가 높아지면서 전세 대신 월세 계약을 선호하는 분들이 크게 늘었습니다.
특히 빌라·오피스텔 전세를 기피하는 분위기가 커지면서 월세 계약이 상대적으로 부담이 덜해 보이기도 하죠.
하지만 월세 계약은 절차가 단순하지 않기 때문에 분쟁 가능성이 높을 수 있다는 점을 꼭 기억하셔야 합니다.
월세는 싼데, 관리비가 비싸다고요?
부동산 중개 플랫폼에서 월세가 저렴해 보여 클릭해보면 상세 정보를 확인했을 때 관리비가 지나치게 높게 책정된 매물이 많습니다.
이른바 관리비 꼼수 매물인데요.
월세를 낮추는 대신 관리비를 부풀려 사실상 월세를 올려받는 방식이죠.
관리비에는 보통 전기세·수도세·공용 관리비·승강기 유지비·청소비 등이 포함됩니다.
하지만 어떤 경우에는 원래 임대인이 부담해야 할 비용까지 관리비 명복으로 청구하기도 하는데요.
따라서 계약 전에 반드시 항목별 내역을 계약서에 명시해야 합니다.
입주 후에도 매달 고지서를 꼼꼼히 확인해 과다 청구가 없는지 살펴보는 것이 좋습니다.
월세 계약 전 필수 절차 : 등기부등본 확인!
제가 의뢰인분들에게 늘 강조드리는 부분이 바로 소유자와 권리관계 확인입니다.
등기부등본의 갑구에서 소유자 이름을 확인하고, 계약서의 임대인 이름, 임대인 신분증과 대조해야 합니다.
이 세 가지가 모두 일치해야 진짜 집주인과 계약하는 것입니다.
을구에서는 가압류·가처분·근저당권 설정 등 권리 제한이 있는지 반드시 확인해야 합니다.
이런 권리가 있으면 집이 경매로 넘어갈 때 보증금을 잃을 위험이 높은데요.
추가로 임대인의 세금 체납 여부도 확인하면 좋습니다.
실제로 국세 체납으로 집이 압류되어 임차인이 보증금을 받지 못하는 사건도 적지 않습니다.
계약서 특약에 ‘체납 발생 시 임차인은 계약을 해지할 수 있다.’는 조항을 넣어두면 안전하겠죠?
보증금 지키는 확실한 방법
임차인의 권리를 지키는 가장 강력한 무기는 전입신고 + 확정일자입니다.
전입신고는 실제 입주일과 일치하도록 해야 대항력이 발생하고 입주 예정일로도 신고할 수 있습니다.
계약서를 받은 날 바로 전입신고를 하고 확정일자까지 받아두면 임대인이 그 사이 근저당을 설정하더라도 보증금을 지킬 수 있습니다.
요즘은 정부24에서 온라인으로 전입신고와 확정일자 신청이 가능하며, 주민센터에서도 당일 신청이 가능합니다.
제가 보증금 반환 상담을 할 때마다 “이 절차만 지켜도 보증금 소송의 70%는 예방된다.”고 말씀드리는 부분이기도 합니다.
그만큼 전입신고와 확정일자는 필수 절차라고 할 수 있죠.
보증금 크기와 상관없이 보호받습니다.
많은 분들이 보증금이 적으면 보호받기 어렵다고 오해하시지만, 사실이 아닙니다.
주거용 임대차라면 보증금 크기와 관계없이 주택임대차보호법이 적용됩니다.
전입신고와 확정일자를 갖추면 대항력과 우선변제권이 생기고, 경매 시 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있습니다.
또 하나, 계약서에 계약 기간은 1년으로 썼더라도 주택임대차보호법에 따라 자동으로 2년으로 간주됩니다.
임차인이 원하면 2년까지 거주할 수도 있고 임대인은 이를 거절할 수 없습니다.
말씀드린 내용들만 지켜도 대부분의 분쟁은 예방할 수 있습니다.
조금 번거롭더라도 계약 전에 미리 확인하고 준비하는 것이 가장 값싼 보험입니다.
여러분의 보증금은 단순한 돈이 아니라 여러분의 삶과 시간, 노력의 결과물입니다.
그 소중한 것을 지키는 일은 여러분으로부터 시작됩니다.
“그때 이것만 챙겼더라면…”하고 후회하는 분들을 만나며 다시 한 번 예방의 중요성을 느낍니다.
이 글이 여러분이 같은 실수를 반복하지 않도록 돕는 작은 계기가 되길 바랍니다.
앞으로도 여러분이 더 이상 후회하지 않도록 실질적인 법률 정보를 전해드리겠습니다. 감사합니다.
