안녕하세요! 이음입니다 :)
이번 월부학교 여름학기를 3개월간 수강하며
원씽이었던 1호기 첫 투자를 진행하면서
두루뭉술하게만 알고 있는 부분이었던
‘투자금’에 대해서 이야기해보려 합니다.
매전갭만 맞으면 투자 할 수 있을까?
* 단순한 예시를 위해서 쉬운 숫자를 가져와봤습니다 :)
“ 갭이 3억이네! ”
“ 딱 이만큼 있는데! 대박!! ”
“ 여기 투자해야지!!!!!!!! ”
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이번 투자를 하기 전까지 저는요.
단 한번도 부동산에 가서 매매계약서를
써본적이 없는 부린이였습니다.
매물임장을 하고 매물임장표를 정리할 때에도
부대비용이 걸려있는 수식을 보면서도
큰 고민이나 의구심이 든 적이 없었습니다.
'집을 사면 부대비용이 발생하는구나'
라는 정도의 막연한 인식만 있었습니다.
하지만 실제로 내가 원하는 단지의 물건을
매수하고자 할 때, 발생하는 부대비용을
제대로 알지 못해서 투자할 수 없는 단지인지
몰랐던 때가 있었습니다.
매수과정에서 드는 부대비용이란 무엇이 있고
도대체 얼마나 정확하게 드는걸까요?
위 사례의 단지(매매가 9억 전세가 6억)를
투자한다고 했을 때 필요한 부대비용은
약 3,900만원입니다.
(단지의 공시가격과 개별 상황에 따라 정확한 금액은 다를 수 있습니다)
결론적으로, 우리는 단순히 매전갭만을
생각하고 투자물건을 찾는게 아니라
매매전세 차이와 더불어서 부대비용을
더한 금액을 내 예산으로 봐야 합니다.
그리고 부대비용은 투자금이 더 드는 효과가
발생하기 때문에 매매가를 조정하거나
전세가격을 올려서 세팅하는 등 가격 협상이
필요할 수 있습니다.
각 항목들은 어떤 비용들일지
하나씩 알아보겠습니다 :)
취득세 및 지방교육세
취득세는 매매가 금액, 보유주택,
조정지역유무에 따라 세율이 달라집니다.
저는 첫 주택을 매수하는거라서
그냥 취득세율 1.1%인가보다라고
막연히 생각했지만,
금액 범위에 따라서 1.1%부터 3.3%까지
취득세율은 다양했습니다.
부동산중개수수료
부동산중개수수료는 부사님의 보수입니다.
거래금액에 따른 상한요율은 정해져있습니다.
9억원의 상한요율은 부가세포함 5.5% 입니다.
상한요율만 정해져있기 때문에 중개수수료를
적게 준다고 해서 잘못된 것이 아닙니다.
단지 부사님과의 협상과정에서 수수료를
깎아주겠다고 했을 때 참고로 알면 되겠습니다.
저의 첫 투자에서는 부사님이 "매매랑 전세랑
같이 하시니 전세수수료는 N원에 해드릴께요"
라고 말씀하셨었는데요.
이 의미는 그 부사님이 단독으로 물건을
광고해서 전세를 빼겠다는 의미였더라구요!
지금처럼 전세물량이 부족한 시기인데
전세세팅 기간이 여유가 있다면 괜찮겠지만
전세물량이 많고 잘 안나가는 시기에는
전세 중개수수료를 다 주더라도 제대로
더 적극적으로 내 물건을 브리핑하고
계약을 성사시키게끔 하는게 더 중요합니다.
또 하나! 지금처럼 대출규제로 인해서
주인전세 매수전략을 많이 활용하는데요!
이 때는 매매수수료와 전세수수료 둘 다
지급하는게 아니라, 매매수수료만 지급합니다.
우리가 잘 모르고 있으면 혹시나
아무렇지 않게 전세수수료를 같이 주고 있을
수도 있으니, 정신 바짝(?) 차려야 합니다 :)
첫 투자는 모든 것이 다 새롭기 때문에
더욱 더 의사결정을 할 때 검증에 검증이
필요한 것 같아요.
국민채권매입비
아파트를 매매하고 등기하려는 경우
주택도시기금법에 따라 정해진 매입비율만큼
국민채권을 매입하여야 하는데요 :)
확인방법은 두 가지가 있습니다.
* 간편한 방법 : 부동산계산기 어플활용
https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/
* 덜 간편한 방법 : 매입금액과 할인률 직접 찾아보기
https://cafe.naver.com/wecando7/1782870
(나눔글 써주신 오꽃피님 감사합니다)
수입인지대 및 수입증지
아파트 매매계약서를 작성하면 법적으로
효력이 있음을 인정해주는 절차가 있는데,
이 때 수입인지라는 세금을 내게 됩니다.
1억~10억 사이의 매매계약서는 인지대 15만원,
10억 초과 매매계약서는 인지대 30만원을
납부해야 합니다.
선수관리비!!?
1호기 투자 매매계약서를 쓰는 당일날
선수관리비라는 것이 있다는 것을 처음 알았어요.
선수관리비는 관리사무소 운영과
공용시설 유지보수 필요한 초기 경비를
초기에 확보하는 비용인데요!
매수인은 선수관리비를 승계받아 납부해야하며,
매도인은 동시에 돌려받게 되는 비용이었어요.
금액은 작았지만 예상하지 못한 지출이어서
조금은 당황했던 기억이 납니다 :)
법무사비용
법무사비용은 적게는 20에서
많게는 4-50만원까지도 낼 수 있는
소홀히 할 수도(?) 있는 비용인데요!
실제 수입인지대나 등기비용을 제외한
보수를 많이 책정해서 견적을 주시는
법무사님들이 있을 수 있습니다.
워낙 큰 돈이 오가는 거래이다보니
이런 작은 비용들을 무시하기 쉬운데요!
여기서 조금 아낄 수 있다면,
그게 내 일당이 될 수도 있기 때문에
하나하나 꼼꼼하게 봐야합니다.
아래의 글이 법무사비용에 대한
전반적인 내용들을 이해하는데
도움이 될 것 같아요!
https://cafe.naver.com/wecando7/10067144
(나눔글 써주신 부동산딱대님 감사합니다)
중요한건 부대비용을 포함한 나의 예산
매수과정에서 드는 부대비용에는 아래와 같습니다.
- 취득세(+지방교육세)
- 부동산중개수수료(매매,전세)
- 수입증지 및 인지대
- 채권매입비
- 법무사비용
- 선수관리비
직접 일일이 계산하지 않아도 각 항목별로
계산해볼 수 있는 부동산계산기 사이트를
활용한다면 미리 부대비용까지 고려한
나의 투자금을 확인하실 수 있습니다.
https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/
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투자 의사결정에서 중요한 것은
- 가치 대비 싸야 하고
- 내 투자금으로 할 수 있어야 하고
- 리스크가 감당이 되어야 합니다
내 투자금을 안다는 것은
투자의사결정에서 정말 중요하고
기본적인 부분이기 때문에
부동산 매매 경험이 1도 없는
저와 같은 초보투자자분들은
반드시 본인의 예산부터
확인해보시면 좋겠습니다 :)
첫 투자를 준비하시는 분들에게
조금이나마 감이 잡힐 수 있도록
도움이 되었으면 좋겠습니다.
감사합니다.
