안녕하세요 도리밍입니다😊
최근 서울 수도권에 싸게 나온 물건을
전임하다 보면 상속 물건인 경우가 많습니다
저도 올초 투자한 물건이
상속 물건이었는데요
투자 기회가 있음에도
막연히 상속 물건은 위험하다는 생각으로
거르는 경우를 보면서
상속 매물에 어떤 어려운 점이 있고
어떻게 하면 상속 물건도
리스크를 헤지하여 기회로 만들 수 있을지
면밀하게 알아봅시다!
상속 물건 왜 거르지 말고 봐야 할까요?
가격이 저렴할 가능성이 크기 때문입니다
제가 투자한 물건은 시세 대비
5천만 원 정도 저렴했는데요
(지금과 같은 과열된 서울 수도권 시장에서는
단지 내 최저가 혹은 1-2천 정도 조율될 가능성이 큽니다)
상속 매물의 경우 상속개시일의 말일로부터
6개월 내에 상속세, 취득세 등
세금을 납부해야 가산세를 피할 수 있는데요
갑작스럽게 가족이 돌아가셔
예상치 못한 세금을 내야 하는 경우
빠르게 현금화하여
처분하기를 원하는 경우가 많습니다
또, 피상속인이 거주했기 때문에
공실인 경우 중도금 후 잔금일 이전에
수리를 할 수 있는 협상 포인트가 생길 수 있습니다
잔금을 하지 않고 수리를 한 뒤
공실로 뺄 수 있는 기회!!
상속 물건의 장점 중 하나입니다
또, 상속자들이 여럿일 경우
한 사람당 받을 수 있는 금액이
1/N 금액이기 때문에
N억을 네고할 경우 인당 1/N만큼 조율되기 때문에
비교적 네고하기가 수월한 부분도 있습니다
상속 물건을 매수하기 위해서
지켜야 하는 주의 사항이 뭘까요?
상속 물건이 단독 상속이냐, 공동 상속이냐에 따라
상속 물건 계약의 난이도가 결정됩니다
상속 물건 계약의 핵심은
상속 등기가 얼마나 안전하고 빠르게 되는가입니다
단독 상속의 경우 보통 자녀 한 분에게
단독으로 상속되는 경우인데요
공동 상속에 비해 이해관계가
복잡하지 않을 수 있어
서류 준비 혹은 상속 등기가 되는데
빠르게 진행될 수 있기 때문에
비교적 수월하게 계약까지 진행할 수 있습니다
공동 상속의 경우
상속자가 여러 명인 공동 명의인데요
공동 명의자 Ｎ명의 합의가 잘 되어
매도 시 전원 참석 및 신분증, 인감증명서, 도장이 필요합니다
(참석이 어려울 경우 추가로 위임장 필요)
여러 명의 의사합치가 필요하다는 점에서
단독 상속 대비 시간이 오래 걸릴 수 있으며
단독 상속 대비 거래 과정에서의
공동 명의자 간 협의가 어려울 수 있습니다
상속 계약 시 주의할 점은?
상속 물건 계약 시 주의할 점은
상속 등기 완료 여부인데요
간혹 상속 등기가 완료되기 전
급한 마음에 계약금을 넣고 진행하는 과정에서
상속 등기가 완료되지 않은 매물을 계약하다
공동 명의자가 1명이라도 계약하지 않겠다 하거나
다른 이유로 인해 상속 등기가 지연되는 경우
기약 없는 기다림이 이어질 수 있습니다
(이 과정에서 매물이 들어가거나,
거래가 불발 되면서
소중한 매수 기회를 놓칠 수 있어요ㅠㅠ)
그래서!!
우리는 최대한 리스크를 최소화하기 위해
상속 등기 완료를 전제로
전제로 안전하게 계약을 진행하는 것이 필요합니다
추가로 협상해 볼 수 있는 포인트는!!
[매도자와 전세 계약 후 승계 필요시]
만약 공실로 수리를 진행하게 된다면
규제 시장에서 리스크를 최소화하기 위해
매도자가 신규 세입자와의 전세 계약을 진행하고
전세 계약금, 잔금 이후 전세 승계를 위해
매매 잔금을 전세 잔금으로 대체한다는 조건이 들어가면
더없이 좋은 조건이 되는데요
또한, '매도인이 적극적으로 집을 보여주고
전세 계약에 협조한다'는 특약 한 줄이
더 들어가 주는 것이 좋습니다
제가 진행한 매수 계약의 경우
입주 장인 상황이라 잔금일을
4-5개월 정도로 세팅하고
매도자와 협의하에 잔금일을 앞당길 수 있다는
특약까지 넣었는데요
수리 후 공실인 상황에서
입주 가능한 일자가 긴 상태로
전세를 빼는 것이 수월했기에
전세를 맞추는데도 유리했습니다
특히나 규제 시장에서 조건부 전세 대출의 리스크를
헤지 할 수 있는 협상 포인트기 때문에
잘 챙기시면 더 좋은 조건을 만들어볼 수 있습니다
[공동 상속자 간의 이슈로 계약 해제의 경우를 대비]
매도인 귀책인 공동 명의자로 인해 계약이 파기될 시
배액배상(민법상 손해배상 책임)을 하는 특약이 명시되어 있을 경우
이 특약을 근거로 거래에 대한 파기 시
배액배상을 요구하기 수월해집니다
정리하면,
서울 수도권에 구축 단지들이 많기 때문에
상속 매물을 많이 접하게 되는데요
상속 매물은 싸게 사면서
잘 협상을 할 경우 수리 및 전세 세팅에도
좋은 조건을 만들 수 있어 거르지 않고 봐야 합니다
다만, 상속 등기가 완료된 물건을 전제로
거래를 진행해야 하며
상속인 전원의 동의(전원 참석, 신분증, 인감, 도장)
서류가 준비되어야 합니다
서울 수도권에서 기회가 될 수 있는 상속 매물!
적극적으로 협상하고
투자의 기회를 만들어 보셨으면 좋겠습니다
오늘도 행복한 내집마련과 노후준비를 응원합니다🩷
💚긴글 읽어주셔서 감사합니다💙
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