아이 셋 워킹맘의 투자 후기: 월부 입성 4개월 만에 서울 3급지 1호기 달성 하다

안녕하세요? 찐찐찐부자맘입니다.^^

2025년 6월 월부에 입성하여 4개월 만인 2025년 9월, 드디어 서울 3급지에 1호기를 마련한 후기를 공유합니다. 

저는 지방에 거주하는 아이 셋 워킹맘입니다. 그저 서울 부동산에 관심만 있을 뿐 공부는 해본 적 없던 저에게, 먼저 월부인이 된 동생이 월부를 소개해주면서 저의 투자 여정이 시작되었습니다. (“언니, 지금 이러고 있을 때가 아니야!” 하며 저를 월부 세계로 이끌어준 동생에게 고맙습니다.)

결론적으로, 저는 3급지 앞마당 중 원하는 단지를 2천만 원 네고하고, 전세가 5천만 원을 올려 받아 현금 전세로 맞추면서 매매와 전세 계약을 동시에 완료했습니다. 이 성과를 가져다준 4개월간의 과정을 지금부터 복기해 보겠습니다.

월부에서 보낸 의미 있는 시간들

1. 열중반을 통한 마인드 셋

제게 가장 의미 있었던 시간은 바로 ‘열중’ 강의를 통해 독서 마인드를 다잡았던 순간입니다. 육아와 직장 탓에 시간이 없다며 책은 1도 읽지 않았던 저였지만, 열중 강의를 통해 독서의 중요성을 배우고 동료들과 함께 책을 읽기 시작했습니다.

노력 덕분에 ‘독서왕’에 선정되어 ‘강사와의 임장’을 경험한 것도 제게 정말 좋은 기회였습니다. 무엇보다 책을 통해 내가 진정으로 추구하는 삶의 방향에 대해 생각해 보게 되었고, ‘부’란 단순히 돈이 많은 것을 넘어 ‘내가 원하는 것을 내가 원하는 시간에 내가 원하는 사람과 ’함께 하기 위함이며 돈으로 부터 인생을 속박당하지 않는것 이라는 깨달음을 얻었습니다.

또한, 조원분들과 독서 및 강의 내용을 나누면서 생각이 확장되는 것을 경험했고, 오프라인 모임을 통해 먼저 1호기를 달성한 분들의 임장 경험담을 들었던 시간도 큰 도움이 되었습니다. 이렇게 마인드를 바로 잡고 목표를 명확하게 세운 후, 본격적으로 임장의 세계에 들어가게 되었습니다.

2. 실전 준비반을 통한 임장 배우기

실준반(실전준비반)을 통해 임장에 ‘임’자도 몰랐던 제가 드디어 임장을 시작하게 됩니다! 분임과 짧은 단임을 조원분들과 함께했습니다. 일정이 맞지 않아(주말 독박육아로 일요일밖에 시간이 나지 않았던 상황 ㅠㅠ) 홀로 임장할 때도 정해진 스케줄대로 하려 노력했습니다.

새벽 4시 반에 일어나 5시 반 첫 기차를 타고 서울에 도착하면 9시부터 임장 시작! 서울을 자주 갈 수 없었기에, 분임이 끝나면 한 생활권이라도 추가로 단임을 하고 그다음 생활권을 단임하는 식으로 임장량을 채워나갔습니다.

GPX, 트렐로 등 모르는 것 투성이었지만, '내일 혼자 가야 한다'는 시급함 덕분에 어떻게든 배워 새벽까지 준비했습니다. “잠은 기차에서 잔다. 못하는 건 없다, 해야 한다!”는 마인드로 임했습니다.

3. 서투기(서울 투자 공부)에서의 앞마당 구축

실제 저의 투자지가 되었던 앞마당을 만들었던 서투기! 비록 분임밖에 함께할 수 없었지만, 조 모임을 통해 많은 것을 나누는 시간이 좋았습니다. 실제 투자를 목적으로 하는 동료들이 많았기에 더욱 적극적인 자세로 마지막 추가 조 모임까지 하며 잘 마무리할 수 있었습니다.

지금도 임장은 많이 배워야 한다고 생각하지만, 조 모임을 통해 서로의 생각을 공유하는 과정에서 배우고 보충하며 함께 성장하는 시간이 되었다고 생각합니다. 따라서 혹시 임장을 못 하는 상황이시더라도 조 모임은 꼭 하시기를 적극 권장합니다.

이렇게 월부에서 설계한 대로 해 나가다 보니 저의 투자 물건에 대한 확신을 가질 수 있었습니다. 

1호기 투자 과정 복기

저는 서울 3급지와 4급지에 앞마당 및 반마당이 있었고, 매임(매물 임장) 하기 전 다시 시세를 딴 후 (몇 주 사이에도 가격 변동이 많았습니다) 앞마당을 섞어 생활권별로 나열했습니다. 1, 2순위부터 매임을 시작했는데, 시세 그룹핑을 통해 생활권별로 나란히 놓고 보면서 상대적으로 싸거나 비싼 곳을 파악했습니다. 내 투자금에 가능한 곳, 투자금이 안 되더라도 비교해보면 좋은 곳들을 전임(전화 임장) 및 매임했습니다.

자주 서울을 갈 수 없는 상황이었기 때문에, 되도록 전임을 통해 구체적으로 물건에 대해 파악하려 노력했고, 첫 매임 때부터 매물을 17개 볼 정도로 최대한 많이 보려고 노력했습니다.

전임에서 저는 투자자임을 숨기지 않고 이야기했고, 호의적인 부사님들(부동산 사장님들) 위주로 매임을 잡았습니다. 지방에서 와서 투자 안 하고 공부만 한다고 이야기하는 분들에게는 '꼭 할 거다'라는 적극적인 의사를 표현하면 태도가 변하더군요. 매임을 하는 과정에서도 정말 살 사람처럼 적극적인 태도로 물어보고 의사소통한 것이 도움이 되었습니다.

매임을 하다 보니 이론적으로 그래프나 표로 했던 비교평가도 중요했지만, 결국 단지 대 단지, 마지막에는 물건 대 물건이라는 것을 느낄 수 있었습니다. 아무리 좋은 것도 나의 상황과 맞지 않거나, 투자금에 비해 수리비 등 각종 부대 비용이 추가로 많이 드는 경우 우선순위에서 밀리게 됩니다. 점점 현장에서 ‘이 투자금에 이걸 할 바에, 여기 생활권의 이걸 하는 게 낫겠다’는 등 매물에 대한 비교가 자연스레 되더라고요.

시기적절하게 이 시기에 투코(투자 코칭)가 되어 남편과 투코 가기 전 하나 더 매임하고 가자고 했던 물건! 그것은 제가 좋은 생활권, 좋은 단지라고 생각했던 곳인데, 최근 5천만 원이 내린 물건이었고 올리모델링이 되어 있었습니다. 매매가격 자체는 비싸지만 대체로 높은 전세가율이 특징인 이 생활권 및 단지의 특성 때문에 네고를 잘 한다면 생각한 투자금 범위 안에 들어오는 상황이었습니다. 다만, 전세 대출 규제로 인해 세입자를 어떻게 맞춰야 할지 머리를 써야 했죠.

그때 부사님께서 ‘아, 3일 전에 여기 전세 나오면 바로 연락 달라고 한 사람들이 있었는데 경제력이 있는 것 같았어’라는 말씀을 하시는 겁니다. 그렇다면 현금 전세가 가능할지도 모르니 확인 부탁드린다는 말을 남기고 투코를 받으러 갔습니다.

저의 투코 튜터님은 바로 용용맘맘맘님! (투코 후기는 따로 남기겠습니다.) 투자금이 적절한지, 그에 따른 앞마당의 범위가 맞는지에 대한 답을 들으면서 넌지시 오전에 본 물건에 대한 상황을 말씀드렸고, 튜터님께서는 재정 상태 등 여러 객관적인 상황을 고려해 주신 후 결론적으로 ‘해도 된다’는 답을 얻었습니다! (물론 직접적인 결정은 매물 코칭을 권해 확답받을 것을 강조하셨습니다.)

그리고 다음 날, 행동이 느렸던 부사님을 독촉하기 위해 다른 아파트가 네고를 해 줘서 빠른 결정을 내려야 한다고 약간의 거짓으로 재촉하여 결론적으로는 세입자가 바로 집을 보고 올 현금으로 전세 계약을 확정하였습니다! 올 리모델링이 되어 있어 시세보다 5천 올려 받아도 될 것 같다 하셨는데 그것도 오케이였습니다.

마지막 가격 협상 단계가 남았는데, 매도자분께서 아이의 학교를 위해 이사한다는 것을 알고 있었고 시간이 많지 않겠다는 생각에 5천을 내려서 제안, 결론적으로 2천만 원을 네고할 수 있었습니다. 얼마 전 5천만 원을 내린 물건이었고 제 목표도 2, 3천만 원 네고였기 때문에 이대로 ‘땅땅땅!’ 망설이는 매도인의 계좌에 바로 계약금 3천만 원을 넣고 그 주에 매매와 전세 계약을 동시에 진행하면서 잘 마무리되었습니다.

제가 가진 생활권 우선순위 후보 물건 중 가장 투자금이 적게 들었고, 전세가율도 60%가 넘었으며 현금 전세입자로 조건이 맞으면서 장기간 거주하기를 원했고, 올 리모델링이 되어 있어 10년간 큰 수리비 걱정은 하지 않아도 된다는 것이 이 물건을 선택한 이유였습니다. 

저환수원리를 따져 보아도 어깨와 머리 사이에서 겨우 전고점을 피해 샀기 때문에 결코 싸진 않지만, 주변 단지들이 모두 전고점을 돌파한 상황에서는 상대적인 저평가라고 판단했습니다. 그리고 높은 전세가에 대한 역전세 리스크를 대비하여 앞으로 1년간 더 전세 자금을 모아야 한다는 튜터님의 조언에 맞게 계획을 설정하였습니다.

투자 과정을 돌아보며

✔ 잘한 점

• 전임, 매임을 적극적인 태도로 한 점.
• 안 된다고 생각했던 물건도 직접 보면서 실제적인 비교평가를 하려고 노력한 점.
• 부사님을 적극적으로 내 편으로 만든 점 ("부사님, 저랑 10년 가셔야죠! 네고 적극적으로 부탁드려요!")
• 매임 시 세입자, 집주인과의 소통을 통해 다양한 정보를 들을 수 있었던 점.

❌ 아쉬운 점

• 남편과의 상의가 아니라 혼자서 집중해서 결정하는 시간이 필요했다는 것.
• 조금 더 명확한 수익률 보고서를 작성하면서 조급함을 내려놓았어도 충분했다는 것.
• 대출 범위가 더 커진 것.

감사한 분들과 하고 싶은 이야기

지금까지 함께 조원으로서 인연이 된 

열중반 갓부님, 햐앙님, 세자녀맘산이님, 푸른바다님, 창식이님, 행복님, 

실준반 티나04님, 윤짱님, 고민말고행동님, 새싹27님, 실행하다님, 연현님, 유랑해님, 아리부님, 

서투기 스바루냥님, 원과장님, 순자산50억님, 멋진계절2님, 비테님, 망고밈님 감사합니다. 

열기반 해피바이러스.kim, 블루강, 해피한별 님 외 모든 조원분들 감사합니다.

좋은 강의 해 주신 너바나님, 너나위님, 양파링님, 주우이님, 권유디님, 자음과모음님 감사합니다. 강사와의 임장 및 서투기 강의 해 주신 프메퍼님 감사합니다. 투코 때 속이 뻥 뚫리게, 또 세심하게 자산 설계를 해 주신 용용맘맘맘님 감사합니다.

월부로 이끌어주고 필요할 때마다 지원해 준 막내 동생, 재워주고 맛있는 거 사주며 응원해 준 둘째 동생, 강의와 조 모임 때 집안일 도맡아 주고 매주 임장에 삼 형제 돌보느라 애쓴 남편, 엄마 없이 지내고 잠드는 것 참아준 우리 삼 형제 고마워~! 그리고 뜨거웠던 여름 임장 힘들었지만 끝까지 하려고 노력한 내 자신 애썼다!!

마지막으로, 서울도 잘 몰라 지하철 노선 색도 어려워하고, 지도 보는 것도 어렵고 실내에서도 길을 헤매고 다니는 길치인 저도 이렇게 서울에 1호기를 했습니다. 저에게 유일한 장점인 실행력이 있었기 때문에 매달 임장 하려는 계획이 있다면 망설임 없이 첫 차를 타고 가서 목표한 것을 채우고 내려올 수 있었습니다. 혼자서 임장할 때는 식사 시간도 놓칠 때가 많고, 얼굴까지 팅팅 붓기도 하고 너무 힘들어서 회사에서 갑작스럽게 눈물이 터져 나올 때도 있었지만, 꼭 해야겠다는 의지와 함께 애써주는 가족들의 시간을 생각하고, 정말 열심히 나아가는 조원분들, 동료들과 함께 있었기 때문에 버텼던 것 같습니다.

문 앞에 적어 둔 이 확언이 정말 현실이 되는 것을 저도 경험했습니다. 부족한 저도 최고의 선택은 아닐 수 있지만, 최선의 선택으로 결론을 내렸으니 모두가 다 할 수 있다고 생각합니다.

힘든 상황 속에서도 조금 더 힘내서 월부인 여러분들 모두 원하는 목표를 이루시기를 바랍니다.

10억 달성 후기에서 뵙겠습니다. 감사합니다. ^^