관련 강의
직장인이 10억 달성하는 법, 열반스쿨 중급반
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
현재 서울수도권, 지방 부동산 시장 흐름
- 투자의 기본은 <잃지 않는 투자> 이다.
- 안 오른 지역을 찾아서 투자를 시작하고 다시 수도권을 돌아온 경험담.
- 시장은 생각보다 우리에게 긴~~ 기회를 준다네!
: 현재 서울은 4,5급지도 전고점을 향해 오르고 있다.
: 규제들이 나왔으나 집값을 잡지는 못했고 10월 이후 규제가 또 나올지도…? (7-8개월은 주춤해진다)
: 서울과 수도권이 오른 이후에 지방까지 퍼진다. 현재 오른 것만 보고 조급해 있지 않나?
: 지방은 취득세도 낮다. +3주택: 서울-8%/지방-0-3%, 다주택자에겐 희망!
- 현재 수도권은 공급도 부족해서 전세 거래량이 느는 추세. 투자금 적은 곳 생길 수도.
: 지방도 비슷. 전세물량이 줄음. 전세가가 오르면서 매매가 추격.
울산이 대표적. 부산, 대구도 그렇다. (아실→매물증가 에서 확인가능)
- 시장이 오르는 상황에서 투자금이 생긴 경우, 기다렸다 더 모아서 투자하기 보다는 지금 뛰어들 것!
: 2채까지 늘리는 것이 자산을 쌓기 더 좋고 시장이 기다려줄 지도 모르기 때문.
내 투자금에 맞는 다음 앞마당 정하기 (서울/수도권/지방)
- 내 투자금에서 05.-1억 높은 곳의 지역을 보기.
- 지방에서 현재 가장 좋은 투자처는 울산이나 이제 부산도 전세가 없기때문에 부산 눈여겨 볼것.
- 울산 > 부산 > 대구 (공급이 남아서 조금 위험) > 대전 (아직 공급 많이 남아있다)
- 인천은 부천을 보고 부평을 세트로 볼 것.
- 중소도시도 역시 인구수(=수요)가 중요하다.
- 인구수가 청주가 더 높지만 가치는 천안(아산을 포함하기에) > 청주다.
천안의 대장아파트 가격이 더 높다는 건 그 금액을 감당할 수요가 있다는 이야기.
천안은 신불당 지역을 눈여겨 볼 것.
- 현재 전주가 상대적으로 비싼 이유는 공급이 없어서 전세가가 받쳐주기 때문에 매매가 하락을 안함. 향후도!
전주를 갖고 있다면 매도하고 광역시로 갈아타기를 추천.
- 투자금이 3천, 5천이라도 광역시를 먼저 찾고 안 되면 중소도시를 찾아라.
- 부산은 25년까지 공급이 다 들어와서 적정수준으로 오고 있다. 올해부터 기회지 않을까?
대구는 27년까지 공급이 거의 없다. 올해 내년 정도엔 기회가 되지 않을까. (부산보다 느림)
울산은 아예 공급이 없었어서 기회가 빨랐다. 부산보다 더. 다음이 대구이지 않을까.
인천은 25까지 공급이 있고 줄지만 그래도 100% 가깝다.
창원도 공급률이 적다. 사람들이 많이 관심 갖는다. (*부동산지인 확인)
- 수도권 투자는 보유와 매도가 지방보다 자유로우나 지방은 매도를 잘 할 수 있어야 한다!!
: 지방은 어느정도 수준에서 매도를 해야겠다는 기준점이 있어야…!!!
- 1억 언저리 투자금 : 수도권을 포함해서 지방을 보라.
5천정도 투자금 : 지방 고고 (다만 매도 시점 명확하게!)
현 시장에서 실전투자 하기 위한 질의응답
- 전농에스케이 vs 장안힐스테이트 : 입지적으로 전농에스케이가 교통면에서도 우세다!
- 지방과 수도권을 비교할 때는 전고점을 볼 것.
- 수도권 구축은 수리/하자/전세놓기의 고민이 있다. 수리는 기준 잡고 20평대는 15백. 30평대는 2천오백까지.
: 입지독점성 확인! 리모델링, 재건축 이슈가 없을 때 매수해야한다.
- 소형단지는 입지와 연식을 보며 리모델링 염두. 모여있는 단지가 유리.
- 5급지도 좋다능…
내 앞마당에서 투자 물건 찾기 위한 구체적인 방법
- 지역별로 5개 대표 단지(대단지/투자검토/저평가) 뽑아서 네이버 알림으로 계속 확인. 전수조사, 매물모두까지.
: 맘에 든 매물과 비슷한 단지, 총 3단지의 매물 한개씩 하루에 다 본다. (오전 10시부터 16시까지 3개를!)
: 그리고 본 물건에 해당되는 부동산에 다 연락해서 본 물건보다 좋은 것이 있으면 가서 확인.
(앞에서 16시 이후에 끝났으니 19시부터 다시 예약하기)
- 5순위 시세표를 만들자!!! (소거법이다!)
- 시장상승시에는 매도 매수를 거의 동시에 해야한다.
경제적 자유를 달성해나가는 10억 로드맵
1) 1가구 매수 후 1년 후에 2가구를 매수.
2) 1가구는 매수 후 2년 후에 매도해야.
=> 현재 1호기를 매수하는 중이다. 여전히 매임과 부사님과 현재진행중인데 이번 강의를 마치면서 이 이후에 내가 무엇을 해야할 지 조금 막막했다. 올해 안에서 내년 초까지 1호기 잔금을 다 치르고 난 후 나는 어떻게 해야할까? 나의 투자금을 얼마나 모을 수 있을까? 언제까지 모아야 하나? 혹은 1호기의 전세금이 나오기까지 2년을 기다려야하나? 그럼 그때 어느 지역을 가서 종자돈을 불려야할지 내가 미리 앞마당을 좁혀나갈 수 있을까? 등등… 이렇게 적어 놓으니 진짜 파워 J같다는…ㅎㅎ
그런데 이번 강의는 감사하게도 나의 다음 액션에 방향성을 잡아주신 것 같다.
1. 가능하다면 1호기 매수 후 1년 후에 2호기 매수를 목표로 잡는다.
2. 당연히 종자돈이 너무너무 귀여울 것이기에 나는 지방으로 간다!!!!
3. 대략 26년 말-27년 초일 것!
4. 지방 공급률을 보았을 때 ***대구>부산,창원 이 기회이지 않을까.
5. 그럼 나는 대구를 필두로 부산, 창원까지 한번 살펴보고 앞마당을 만들어보세?
까지로 정리가 되었다…
일단 1호기부터 잘 매수하고 보자! 다음 강의 지투기도 화이팅…. ㅎㅎ
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