잔쟈니님 강의 너무 조으다!!!
시장의 흐름 적용하기
현재 광역시 중에서 전세가 마르고 전세가가 오르는 곳인 울산. 시세트레킹을 하면서 시장이 어떻게 흐르고 있는지 보고 있는가? 이 곳에서 흘러가는 시장 상황을 주시해야 다음 차례인 부산과 대구에 적용할 수 있다. 중소도시 중에서는 앞단에 있는 지역이 전주와 창원. 중소도시 앞마당은 1도 없긴 하지만 이 지역 역시 울산처럼 잘 지켜봐야 다른 중소도시에도 적용할 수 있다는 점.
진짜 솔직한 말로 ㅋㅋㅋㅋ 시세 트레킹은 투자금이 좀 모였을 때 시작하고, 투자 직전에 몇 군데 지역 골라서 전수조사 하면 되는 거 아니야? 하는 안일한 생각을 하긴 했다. 내가 뭐… 남들에게 강의하는 것도 아니고 튜터링 해 줄 것도 아니고 ㅋㅋㅋㅋ 그냥 한낱 수강생인걸? 시장 상황 일일이 살펴보기 귀찮아서 귀동냥 하려고 강의 듣는 걸? 하는 생각을 하고 있었다.
그러다 이번에 2호기 투자를 하면서 느꼈던 어려움이 어쩌면 스스로 시장을 판단하는 눈을 기르지 않았기 때문에 발생한 것일 수 있겠다는 생각을 한다. ‘투자 범위 설정’말이다. 물론 매코를 진행하고 투자를 했으니 범위에서 벗어나는 투자는 안했지만, 매코 중에 튜터님에게 물어본 질문 중에는 ‘투자 범위 설정’이 제대로 안되어서 하게 된 질문도 있었다. 만약 지역의 특징을 알고 시장의 흐름을 길게 봐 왔다면, ‘이 지역에서 이 연식에 이 입지면 투자 범위다/아니다’하는 판단을 했을 것이고 그런 질문을 하지 않았을 텐데…
피할 길 없는 시세트레킹과 전수조사
환금성환금성상품성선호도선호도
월부 강의를 꽤 많이 들었는데, 많은 강사님들 중에 유독 잔쟈니님 강의에서 환금성이 눈에 띈다. 환금성이 사실 다른 말로 바꾸면 선호도가 된다. 그런데 이게 수도권과 지방, 지방에서도 광역시와 중소도시에서 구성 요소와 그 비중이 다 다르단 말이지.
또 이번 강의에서 "광역시 체급이면 중도소시랑 비길게 아니지" 라던가 “지방보단 무조건 수도권이지”가 아니라 ‘그래서 그 단지의 선호도가 어떤데?’라는 질문으로 투자 결과가 달라 질 수 있다는 걸 보았다.
그러니까 같은 지역 내에서 원하는 시기에 잘 매도하기 위해 환금성을 보고 + ‘체급’이 달라도 투자하는 단지의 선호도로 의사결정을 내리는 것이 되겠다.
아직도 도시의 ‘체급’과 ‘입지’의 가치보다도 ‘상품성’과 그에 따른 압도적 ‘선호도’가 더 큰 수익(율)로 이어질 수 있다는 생각에 어쩐지 범퍼가 있는 느낌이긴 하다. 이게 다 중소도시 앞마당이 없어서 그래
매도를 잘하려면 매수 후보를 잘 뽑아야 한다
매도는 (1) 적절한 수익이 났을 때 (2) 갈아탈 더 좋은 단지를 찾았을 때 하는 것. 여기서 (1)은 시장 상황이나 분위기와 관련이 있으니 온전히 내 힘으로 달성할 수 있는 조건은 (2)뿐이다. 그래서 앞마당을 계속 늘려야 하는 것이고, 비교평가를 해야 하는 것이고. 그런데 여기서 ‘호옥시나’ 적절한 수익이 나기 전이라고 하더라도 진짜진짜 확실한 업그레이드가 가능하다면! 그 또한 매도를 검토해 볼 수 있는 시기가 된다. 즉 앞으로 다음 투자를 위해서 (2)은 “해야만 하는 것”이 된다.
강의에서도 창원 단지를 팔아서 대구 갈까? 부산 갈까?의 비교를 보여주셨는데, 이렇게 투자한 단지와 다른 지역을 두고 비교하는 게 갈아끼우기 시점에서는 필수적인 단계. 이제라도 ㅋㅋㅋㅋ 앞마당으로 5분위 시세표 만들어 봐야지. 그래야지. 그럴려고 했어. 응응
