안녕하세요!
언제나 아낌없이 드리고 싶은 한영혼, 원쏘울입니다 :)
너무나 감사하게도 지투반 튜터링의 기회가 주어지게 되어, 조원분들과 오티를 진행하게 되었습니다.
조원분들과 설레는 만남을 시작하면서, 어떤 한달을 보내고 싶은지, 어떤 영역에서의 성장을 이루고 싶으신지.
여러 이야기를 들을 수 있었고, 그 중 임장보고서의 단지분석을 개선하고 싶으시다는 내용이 공통적으로 나왔습니다.
단지분석, 지역내 모든 단지를 단지 분석하려하다 보니, 시간이 너무 부족해요…
의미없이 복사 붙여넣기만 하고 있다는 생각이 듭니다…
과거 저 역시도 해오던 고민과 질문이라 정말 도움을 드리고 싶다는 생각이 들었습니다.
이에 현재 제가 해오고 있는 단지분석 양식과 내용을 공유드리고, 더 나아가 이 양식을 통해 비교평가와
내 투자의 우선순위를 정해나가는 과정을 공유드려봅니다.
단지분석 지역내 모든 단지를 분석해야 할까요?
네, 물론 지역내의 모든 단지를 분석하는게 제일 좋습니다.
하지만, 상대적으로 시간이 부족한 분들께 단지분석을 하는 의미를 잘 고민해보면 좋을 것 같다는 생각이 들었습니다.
제가 생각하는 단지분석을 하는 이유는,
해당지역의 단지들을 보면서 개별단지의 입지요인과 가격변화를 분석해보고 선호도를 파악하는 것이라고 생각합니다.
그래서 저의 경우에는 단지임장을 진행한 뒤, 생활권별 랜드마크 단지와 내가 향후 투자로 검토할만한 단지들을 위주로
입지요인, 가격변화, 선호도를 파악하기 위한 단지분석 장표를 작성하고 있습니다.
현재 작성하고 있는 단지분석 장표의 양식은 아래와 같습니다.
장표의 구성은 크게 4가지로 이루어집니다.
- 가치(입지)와 현재가격: (서울, 수도권과 지방의 주요 가치(입지) 입력칸 차이를 두었습니다.)
2. 가격 그래프를 통한 가격분석: 그래프를 분석하고 매매, 전세, 투자에 대한 생각을 정리합니다.
3. 임장을 통해 알게된 단지에 대한 정보들: 동별 선호도, 임장시 기억해야할만한 단지
4. 최종정리: 향후 해단단지를 투자할 때 유의해야할 사항들을 간단하게 정리
위 양식을 기준으로 단지분석한 장표를 예시로 보여드리면서, 조금 더 구체적인 설명을 드리겠습니다.
- 가치(입지)와 현재가격:
* 위치: 강남역까지의 직선거리
* 교통: 강남역접근성(이용지하철노선)
* 환경: 해단단지주변의 환경의 쾌적성, 균질성
* 학군: 배정초등학교, 중학교
* 호재: 향후 개발계획
* 임장시느낀점: 단지임장, 매물임장시
2. 가격분석:
*매매: 지난상승장에서의 상승시점(상승속도), 전저점 대비 상승액(가격 폭발력), 전고대비 현재가(저평가)를 비교하여, 수도권 타지역의 단지대비 가격 상승속도가 빠른지, 가격상승폭이 큰지 적은지를 통해 비교평가시 투자우선순위를 가늠해보고 있습니다.
*전세: 10년전 전세금액대비 현재 전세가 상승률과 상승액의 크기를 계산해보고, 다른 서울, 수도권의 단지들과 전세상승속도와 상승폭을 비교하면서, 투자방향성에 따른 투자우선순위를 가늠해보고 있습니다.
*투자: 투자우선순위를 고려할때, 해당단지가 가지는 특성을 고려하여, 현재 내 투자금과 연간 저축액에 따라서 우선순위로 검토해볼단지인가 아닌가를 생각해보기 위한 생각을 적어봅니다.
3. 임장을 통해 알게된 단지내 선호도:
* 동, 층, 향별 선호동과 비선호동을 정리하고 지난상승장에서 가격의 차이를 비교해봅니다.
* 타입별 구조, 임장시 찍은 사진들을 넣으면서, 나중에 이 단지를 투자하기 위해 다시 살펴봤을때, 기억이 잘 날 수 있도록 사진을 넣어두곤 합니다.
4. 최종정리
* 단지의 정량적, 정성적 분석을 마무리하고, 향후 투자로 해당 단지를 검토할 때, 중점적으로 생각해야할 부분에 대해서 마지막 정리를 마무리합니다.
한걸음 더) 비교평가
단지분석을 완료하고 나면, 보유한 앞마당을 시세트레킹하면서 이달의 투자후보지를 찾는 과정을 거치게 됩니다.
우선, 저는 현재 시장상황에서는 내 투자금대비 +3~5천까지 지역내 투자우선단지를 추려내려냅니다.
이제 추려낸 단지들은 저평가와 실질적인 투자금 범주내에 있는 단지들이기 때문에 투자협상 우선순위단지를
정하는 과정을 거치게 됩니다. 즉, 어느단지부터 매물을 찾아보고 협상이 들어갈건지에 대한 우선순위를 정합니다.
이 때는, 내가 보유한 투자물건과 내 연간 저축액을 기반으로한 투자방향성을 기준으로 우선순위를 선정하기에,
비교평가를 통해서 단지의 가치, 가격, 수익성, 환금성을 모두 고려하여 투자검토 우선순위를 선정합니다.
그 비교평가를 할 때, 헷갈리는 단지가 있다면, 곰곰히 적어보면서 생각을 정리하고,
어떤 단지가 내가 하려는 투자에 더 적합한 단지인지를 생각하는 과정을 위 장표를 작성하면서 정리해봅니다.
위와 같은 과정을 거치고 나서, 투자우선순위에 따라 매물을 찾아보고 협상에 들어가면서 최종 투자매물을 선정합니다.
저 또한, 임장보고서를 써나가는 과정속에서 단지분석에 대한 why와 정말 내 투자에 어떻게 적용해야할까?
에 대한 의문을 정말 많이 가졌었습니다.
이제는 위와같은 방법으로 단지분석 → 비교평가 → 투자협상 우선순위 설정 → 투자협상 → 투자 와 같은 프로세스를
통해 최종 투자물건을 선정하는 방법을 활용하고 있습니다.
혹시나, 단지분석을 고민하시는 분들께 이 글이 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다!
감사합니다! 파이팅 :)
00. 비교평가로 이어지는 단지분석 방법(업로드).pptx
다운로드
