안녕하세요, 우도롱입니다.
월부에서 투자나 내집마련을
준비하시는 분들은
보다 더 좋은 가격
혹은 더 좋은 조건을 위해
여러 협상을 시도하시죠.
그런데 이것을 모르고
중도금 지급했다가
취득세/양도세/보유세 등
예상치 못한 세금 폭탄을
맞으실 수 있습니다.
❓누가 꼭 알아야 하나?
✔️지금 투자하는 분들
✔️지금 투자하지 않는 분들
모두 주의해야 할 내용입니다.
🏠 부동산 3대 세금
매수 시: 취득세
매도 시: 양도세
보유 시: 재산세·종부세
부동산 관련 세금은
수백만 원에서 많게는 수억 원까지
차이가 날 수 있기에
매수·매도 결정을 하기 전에
정확히 계산하는 게 매우 중요합니다.
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📌세법상 취득시기란?
많은 분들이 "등기 접수일"을
기준으로 세금을 생각하시는데,
사실 세법상 기준은 다릅니다.
💫세법상 취득시기💫
= 사실상의 잔금 지급일
즉, 소유권 이전 등기를
접수하지 않아도
매매대금의 거의 전부가
지급되면 (사실상 잔금 지급)
그 날을 취득일/양도일로
본다는 겁니다.
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✔️사례로 보는
세법상 취득시기
투자처를 찾던 A씨
저렴한 가격의
전세 승계 물건을 찾았습니다.
그런데 돈이 급했던 매도자는
이번달에 중도금 1.9억 지급,
내년에 잔금 천만원 + 소유권이전을
제안했습니다.
이 경우
'세법상 취득시기'는
잔금 지급/소유권 이전하는
26년 3월이 아니라
25년 10월이 될 수 있습니다.
잔금이 100% 넘어가지 않아도
소유권 이전 접수가 되지 않아도
매매대금 8억 중
7.9억이 지급되었기 때문에
세법상 취득시기를
25년 10월로 볼 수 있습니다.
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'거의 전부'의 기준은?
이는 법령에 명시되지 않아
여러 판례들을 참고하고 있는데요.
세무사님 상담 결과
잔금은 최소 5%이상
남기는 것을 권장하셨습니다.
(잔금이 3.75%가 남아 있어도
'사실상 잔금 지급'으로 본 판례 있음)
따라서
매매 계약금 + 중도금
+ 승계 보증금 의 합이
매매금액의 95%을 넘지 않도록
금액을 설정하는 것이
안전합니다.
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🚨주의해야 할 경우
그러면 어떤 분들이
'세법상 취득시기'를
주의해야 할까요?
1) 다주택자
기존주택 매도 후
낮은 세율로 매수하려는 경우
➡️ 매도 잔금 받기 전에
매수금액 95%이상 지급하지 말 것
2) 2년 보유 요건
비과세 혹은 일반세율로
2년 채우고 매도하려는 경우
➡️ 2년 보유시점 이전에
매도금액 95%이상 받지 말 것
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오늘은 매수/매도 거래시
주의해야 할
세법상 취득시기
세법상 양도시기
에 대해 말씀드렸는데요.
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✨정리✨
☑️ 세법상 취득·양도시기는
등기일이 아니라 '거의 전부 지급일'
☑️ 매매대금의 95% 이상 지급하면,
등기 이전에도 세금 기준일이 될 수 있음
☑️안전하게 거래하려면
잔금을 최소 5% 이상 남겨두기
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꼭 기억하시어 불필요한
세금 리스크를 피하시길 바라겠습니다.
감사합니다.
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