안녕하세요. 여러분들의 든든한 노후를 함께 하고 싶은 제이든J입니다.
저는 얼마전 25년 9월말에 지방 1호기 매도계약서를 썼습니다.
#매도를 결심하다
매도를 결심하는 이유는 3가지라고 배워왔습니다.
1. 수익이 났을때
2. 더 좋은 대안이 있을때
3. 버틸 수 었을때
저는 2번의 이유로 매도를 하고 수도권 투자로 옮길 생각을 했었습니다.
2년 보유되는 시기 : 26년 2월초
임차인 만기되는 시기 : 26년 3월 중순
이랬기 때문에 저는 임차인 만기에 맞춰 26년 3월쯤 매도해야겠으니 그 6개월 전인 25년 9월부터는 연락드리고 매도 계획의 대안을 생각해봐야 겠다고 결심했습니다.
이때 결혼준비의 과정에서 실거주집 마련으로 바뀌면서 제가 필요한 현금을 계산했고, 최소 매도가격을 정할 수 있었습니다.
더불어서 25년 9월달 수도권 시장이 변함에 따라, 저의 매도사유가 조금 더 적극적으로 변했습니다. 이 매도해야하는 이유에 대한 강도는 제가 수도권 매물을 찾으면서 매수 직전까지 가면서 더 매도해야하는 사유가 강해졌었습니다.
#물건 요약
24년 1월 저는 이 물건에 투자금 약 8천만원을 들여서 등기를 가져왔습니다. 제가 예상한 수익은 1억이었습니다.
전고점이 5억중반까지 갔던 단지를 3억중반에 매수했었습니다.
이 단지는 중소도시에서 대장격인 아파트 였고 연식이 밀리지 않았기에 충분히 전고점까지는 다시 올라올 수 있을 것이라 생각했습니다.
지방에서는 공급이 무엇보다 중요한데, 25년 5월을 마지막으로 더이상의 공급은 존재하지 않았습니다. 투자할 당시가 공급이 많았어서 전세가격이 정신을 못차렸던 시기였습니다.
#매도프로세스
1. 목표 매수단지를 찾는다
2. 목표 매수가격을 선정한다
3. 최소 매도 가격을 계산해본다. (현금화 가능 금액 계산)
4. 매도계약서를 쓴다
5. 매수계약서를 쓴다
이 과정으로 해야한다고 배웠고 그렇기에 수도권 목표 매수단지 찾기, 매수단지 협상과 동시에 제가 필요한 금액을 가늠해 볼 수 있었습니다.
#매도가격 선정
실거래가 & 호가 & 현장
이 3가지를 보면서 저의 적정 매도가격을 생각해볼 수 있었습니다.
25년부터는 저의 1호기 단지 가격을 트래킹 할 수 있었는데, 6월 이후 공급이 정리되면서 7-8월부터는 전세 최저가격이 2천만원 상승하는 것을 먼저 볼 수 있었습니다.
9월에는 전세최저가격 1천만원 더 오르면서, 최저 매도가격 역시 2천만원 오른 수준을 보여주었습니다.
부동산 사장님께도 전화해서 물어보았습니다. (9월초)
지금은 오히려 전세 찾는 손님이 적어요.
전세보다 매수를 하시네요. 매수세로 돌아서는 것 같아요.
저의 물건이 중간동, 중간층이지만 타입이 떨어지는 것을 알고 있었습니다.
그럼에도 최저 실거래가도 3.7억, 최저호가 역시 3.7억(세끼고 파는 물건) 이었기에 3.7억은 받겠다는 생각에 더해
어쩌면 3.8~3.9억까지 받을수도 있겠다는 생각이 들었습니다.
저보다 상위 물건은 이미 매매거래 5억대, 전세거래 3억중반대로 이루어 지고 있었습니다.
새로 입주한 물건도 매매4억대중반 거래, 제 단지와 큰 차이가 없는 것 역시 매매 4억대 초중반, 전세 3억중반 거래가 일어나고 있었습니다.
#배운대로 행동
임차인 만기 6개월 전 임차인분에게 더 거주하실지 물어봤습니다.
이후 제가 생각한 시나리오는
- 결혼준비로 인해 이 집을 팔아야 한다는 사정 전달하기
- 임차인분께서 이 잡을 싸게 매수하실지 의향 물어보기
- 거절하신다면, 집을 잘 보여줄 것을 당부하기
저의 예상과는 다르게 먼저 연락을 드리니 친절한 답변과 함께 매수의사가 있으시다는 답장을 받았습니다.
이때부터 저의 심장이 뛰기 시작했었습니다.
임차인분께는 보통 최저가격으로, 합리적인 가격으로 제시를 한다고 들었기에 저 역시 3.7억으로 타당한 이유를 들어서 전달 드려보았습니다.
본래 이전에도 저와 임차계약항때 매수를 망설였기 때문에 고민의 시간이 더 필요하셨던 것 같습니다.
다음날까지 연락이 없으셔서, 더 고민할 시간을 드리지 않아야 겠다고 생각하고 한번 더 연락 드렸습니다.
여전히 답장이 없어셔서 부동산 사장님과 전화로 1주일만 더 기다려보겠다고 이야기 나눴습니다.
그 다음주에 전화를 드려보니 아내분은 매수, 남편분은 고민을 하시지만 매수하시는 쪽으로 생각하셨어요.
그래서 저도 광고를 내지 않고 있으니 딱 이번주 금요일까지만 시간을 드리겠다고 말씀 드렸습니다.
사실 그 사이에 저의 단지 가격은 올라가고 있었습니다.
그래서 조급함이 없었습니다. 거래 하신다고 했다가 취소하신다면 미안해하시는 마음에 집을 잘 보여주지 않을까 라는 생각이 들었습니다. 그리고 해당 단지에서 1~2천은 더 벌어 매도할 수 있겠다는 생각을 했었습니다.
저는 운이 좋게 임차인분과 매도계약을 할 수 있었습니다.
직거래를 못 한 것이 아쉽지만, 매수했던 부사님, 그리고 임차인도 이 부사님을 통했기에 그 사이에서 수수료를 챙기셨지만, 깔끔하게 큰 힘 들이지 않고 매도 할 수 있었습니다.
돌아보면 매도가 가능했던 것은
1. 운 ( 임차인의 신생아 대출 기한안에 매수의사가 생김)
2. 시장상황 (공급이 줄면서 전세가격이 오름에 따라 매수세로 전환되기 시작함)
3. 가격 (욕심내지 않고 바로 매도 가능한 가격으로 받았습니다.)
임차인과 매매계약시 장점은
- 집을 안 보여줘도 되었습니다.
- 전자계약을 해서 지방에 내려가지 않았습니다.
- 임차인 만기보다, 더 빠르게 소유권 이전 및 잔금을 할 수 있었습니다. (수도권 매수 기회비용)
#탐욕
사실상 수익 1억을 보고 들어갔던 단지
지금은 수익이 1700만원 정도만 나는 상황에서 가격이 더 올라가면서, 추석이 지나면 매수자들이 본격적으로 움직이는 것을 알기에 아쉬운 마음도 있는 것이 사실이었습니다.
그럼에도 저는 수도권 매수에 대한 기회비용을 이미 계산했었고 그 자산이 더 좋다는 것과 매수해야할 이유가 명확했기에, 더 받겠다는 욕심을 누를 수 있었습니다.
양파링 멘토님 또한 임차인과 계약하는게 집 안보여줘도 되고 가장 깔끔하다고 말씀하신 것도 도움이 되었습니다.
매도를 먼저 경험했던 멤생이님 전화도 주시고 조언도 주셔서 감사합니다.
마그온님 드림텔러님 미요미우님 행복한노부부님 윤이나님 성공루틴님 그리고 양파링 멘토님
덕분에 매도 방향성, 방법, 특약에서 놓친건 없는지 잘 해나갈 수 있었습니다.
그렇게 전략적으로 지방의 전고점 5억 중반하던 물건을 매도해서 나오는 돈과
지금 자금을 합쳐서, 수도권의 전고점 9억 중반하는 물건으로 갈아끼울 수 있었습니다.
#지나고 보니
이때당시 제가 가장 많이 들었던 말
"지방은 망했어요."
"수도권 사는게 맞지 않아요?"
심지어 지방에 거주하시는 저희 부모님도 걱정을 많이 하셨었습니다.
넘쳐나는 입주에 거주민들은 싼 전세가격으로 거주할 생각만 하셨고 이 중소도시는 이제 끝났다고 생각하셨던 시기였습니다.
그때 입지 가치를 보고 배운대로 저환수원리를 따져서 매수를 했었습니다.
시간이 지나 지금은
"매도 물건이 많이 없어요."
"전세가격도 올라가서 매수하려고 움직여요"
시장이 변하는 것을 직접 체감할 수 있었습니다.
이 환경 덕분입니다. 확신을 가지고 매수 할 수 있었습니다.
매수하는 전략을 알고 들어갔습니다.
매도하는 이유를 알고 매도를 했습니다.
그렇기에 흔들리지 않고 행동해나갈 수 있었던 것 같습니다.
매도를 하시는 분들 모두 응원드리겠습니다.
