[지투26기 가치파악하고 2젠즐겁게투자하조 하루쌓기] 2주차 강의후기

안녕하세요

1년만에 지방강의를 들으며 행복에 겨운 하루쌓기입니다.

지방투자실전반2강은 프메퍼 튜터님께서 함께해 주셨습니다.

5시간 동안 꾹꾹 눌러 담아 무엇 하나 빼 놓을 수 없는 강의를 다음과 같이 돌아보려고 합니다.

#비교평가

1호기 투자를 하고 어느 정도 공부를 해 나가다 보니

수도권 앞마당의 경우 대략 생활권과 선호도를 가늠하고,

아실그래프를 몇 개 찍어보면 비슷한 선호도를 가진 단지들을

어렵지 않게 추려내는 경험을 수차례 해 보게 되었습니다.

직관에 의한 가치 판단에 가까운데, 

수도권의 경우 입지가 변하지 않은 단지들이 많으므로

선호도를 가늠하기가 상대적으로 쉽게 느껴졌습니다. 

하지만 지난 열반실전반에서 경기도 5급지 지역을 임장하며

그러한 편법이 통하지 않는 것을 깨달았고

가치를 판단하는 기본을 다시 공부해야 할 필요를 느꼈습니다.

그러한 과정에 있는 가운데 프메퍼 튜터님으로부터

비교평가의 프로세스를 다시 하나부터 배워가며

단순히 감과 직관에 의존하는 것이 아닌

지역선호도, 환경, 연식을 단지 별로 가늠하고

프로세스에 맞게 가치를 판단하는 것이

보다 정석에 가깝다는 것을 깨닫게 됐습니다. 

처음 임장지를 가면

해당 지역의 지역선호도를 가늠하기가

생각보다 쉽지 않은 것이 느껴집니다. 

수도권은 교통이 좋은 곳이 정해져 있고, 

사람들이 좋아하는 환경이 대략 가늠이 가능하기 때문에

복잡하게 생각할 필요가 없지만

지방은 도시별 그리고 생활권 별로 선호도가 제각각이고

수요의 층이 수도권 보다 훨씬 약하기 때문에

상대적으로 더 섬세하고 그리고 충분한 검증을 거쳐 확인하는 절차가

필요하다는 생각을 하고 있는 터였습니다.

새로운 임장지를 배정받게 되면 충분한 전임과 가설검증을 통해

지역선호도를 가늠하고 더불어 임장을 통해서 확인한

환경과 임보를 쓰며 확인한 데이터를 올려 놓아

조금 더 세밀하게 가치판단을 해보자고 생각하게 되었습니다. 

그리고 지역간 비교평가 시

지역규모 -> 생활권선호도 -> 생활권내 단지선호도 순으로

대상 단지들의 선호도를 가늠하고

하나의 단지씩 비교하는 것이

비교평가를 더 효과적으로 하는 방법이라는 것을

다시 한번 다질 수 있는 시간이었습니다.

#가치, 절대적 그리고 상대적 저평가

절대적저평가는 모든 단지들이

절대적으로 싼 시기에 적용되는 시장을 정의하는데

사용되는 용어라고 생각했습니다. 

그래서 하나의 단지를 볼 때

전고점 대비 하락률을 보는 것이 중요하고

할 수 있는 것 중에서 가장 좋은 것을 하는 시장이

절대적 저평가시장이라고 생각했습니다. 

반대로 상대적 저평가는 모든 단지들이 싼 시장이 아니므로

상대적으로 덜 오른 것 중에서 내가 할 수 있는 것 중

가장 좋을 것을 고르는 시장이라고 생각했습니다. 

그런데 프메퍼 튜터님께서 정리해 주신 장표를 통해

절대적저평가와 상대적저평가의 정의에 모두

“가치 순서대로”라는 전제가 붙고

그 다음 가격이 비싸지 않을 때와 가격이 비쌀 때로

정의될 수 있다는 것을 알게 됐습니다. 

비교평가를 하기 위해서는 “가치”가 중요하다는 것을

다시 한번 깨닫게 되었습니다. 

올초부터 월부에서 “비싸지 않은 가격”이라는 개념을 배우고

이것은 대체로 전고점이하의 가격을 의미하는 것이라고 배웠는데,

가치와 가격에 관해 다시 한번

생각해볼 수 있는 시간을 갖을 수 있었습니다. 

계속 공부를 하면 할수록

가치를 가늠하는 것이 재밌다는 생각이 들고

나만의 안목을 가지고 가치를 여러 방면으로 가늠하고

저평가된 단지를 찾을 수 있으며

인내와 열정으로 하나의 목표를 가지고 매물을 턴다면

당연히 원하는 가격에 좋은 물건에 등기를 칠 수 있겠구나

라는 생각도 해보게 되는 것 같습니다. 

#가설검증

올초 월부학교 겨울학기를 수강할 때

프메퍼 튜터님 강의를 보며

랜드마크 시세를 통해 과거를 분석하고

그것을 다시 현재에 대입하는 방법을 배운적이 있었는데

그때 당시에는 지금보다도 경험이 적어

따라해볼 엄두를 내지 못했던 기억이 있습니다. 

그러한 감정만 남은 채 배운 기억을 잊고 있었는데

다시 같은 장표를 보니 반갑기도 하고

한번 따라해 볼만 하겠는데 라는 생각도 해보게 됐습니다. 

먼저 해당 단지와 지역의 매매 전세 흐름이

동일하게 가는지 확인한 다음

가격의 흐름이 있는 시기에 어떠한 이벤트가 있었는지 확인하며

지금과 비슷한 시기에 수익과 수익률을 많이 안긴 단지를 분석하고

그것의 특징과 유사한 단지들을 지금 시장에서 골라낼 수 있다면

투자의 성공확률을 높일 수 있다는 생각을 하게 됐습니다. 

이러한 프로세스 역시 가치를 아는 것이 무엇보다 중요하다는 생각을 하며

무엇이 가치 있는지 독강임투를 하며 인사이트 쌓는 행위를 반복하고

나 또한 가치 있는 사람이 되리라고 다시 한번 다짐하며 이번 후기를 마치려고 합니다

5시간 동안 내 부족한 그릇에 다 담을 수 없을 만큼

많은 노하우와 인사이트 전해주신 프메퍼 튜터님께 감사드립니다.

적용할점

지역내비교평가시 연식, 지역선호도, 환경적 요인을 통해 가치를 가늠한다.

지역간비교평가시 인구규모를 보고, 생활권선호도 단지선호도를 통해 가치를 가늠한다.

절대적저평가와 상대적저평가의 개념을 명확히 알고 시장상황에 맞는 저평가 단지를 뽑아낸다.

매물임장 후 모의매물문의를 남긴다. 그리고 매물문의남긴단지를 트래킹하고 인사이트를 쌓아 나간다.

랜드마크와 지역의 매전 흐름을 비교하고 기본적인 수요공급의 논리와 맞지 않은 가격흐름을 보이는 구간이 있다면 뉴스검색을 통해 특이사항을 확인한다. 그리고 현재 시장이 과거 어느 시장과 유사한지 확인하며 해당기간 수익과 상승률이 높은 단지의 특징을 가진 단지가 현재시장의 어느 단지 유사한지 확인한다. 그리고 그 단지의 가치를 확인한다.

지방 앞마당 시세트래킹과 원페이지 장표를 업데이트하고 앞마당정리원페이지 장표를 만든다. (초보용에서 중수용)

5분위 시세표를 이용하여 가격대별 투자물건을 추려낸다. 

리스크 계량 시 프메퍼 튜터님의 장표를 참고한다.