지방 매물을 토요일에 보러 온다는 부사님의 연락을 받고, 이 매물을 매도 하면
1. 20일전에 서울수도권 갈아타기 할 수 있을까? 에 대한 고민
2. 준비가 안된채 급하게 매수하는 것이 아닌가? 에 대한 걱정
3. 가치 있는 지방 자산을 손해보고 팔고 낙동강 오리알 신세가 되는것이 아닌가?
고민에 진심을 담아서 튜터님과 상담을 하게 되었습니다. 상담을 통해 제가 놓치고 있었던 것에 대해 정리 해보려고 합니다.
감사합니다 튜터님❤️
1️⃣ 예상치 못한 규제의 급류
2025년 10월 15일, 정부는 서울 전역과 일부 수도권 지역을 토지거래허가구역으로 확대 지정했다.
이번 조치로 강남, 용산, 마포뿐 아니라 비강남권까지 대부분의 지역이 허가 없이 거래가 불가능한 규제시장으로 묶였다.
대출 규제, 전매 제한, 실거주 요건 강화까지 겹치며 시장은 즉각 반응했다.
바로 이 발표 전 2025년 3월부터 서울, 수도권 4급지앞마당 만들며 아파트 매수를 검토하고 있었다.
입지와 시세 흐름만 보고 ‘지금이 기회’라 생각했지만, 결국 규제 리스크를 뒤늦게 인지해 직전 멈춤 버튼을 눌렀다.
2️⃣ 놓쳤던 핵심 포인트
- 토지거래허가구역 여부 : 발표 직전이라 정보 확인 미흡 , 허가 없이는 거래 불가
- 대출 한도 축소 : LTV·DSR 급격히 강화 , 자금 계획 차질
- 실거주 요건 : 전매·임대 제한 , 투자 회전 불가 ,
- 세금 구조 : 중과 가능성, 수익성 악화 위험
단순한 ‘좋은 입지’ 판단만으로는 부족했다.
거래 가능성, 세금, 자금 구조까지 ‘정책 변수’가 시장의 핵심 리스크임을 실감했다.
3️⃣ 지금의 선택: 멈춤, 관찰, 가치 재정립
✅️멈춤 : 아직 기존 보유 중인 지방 부동산을 매도하지 않았다.
✅️관찰 : 성급히 움직이기보다, 시장 흐름과 정책 방향을 분석하며 다음 스텝을 준비 중이다.
지방 자산은 안정적인 임대 수익과 지역 내 성장 가능성을 동시에 갖고 있다.
✅️급변하는 서울 규제 속에서, “지킬 자산은 지키고, 옮길 타이밍은 신중히 잡는다”는 원칙을 튜터님 덕분에 세울수 있었다.
4️⃣ 향후 액션 플랜
1. 지방 자산 지키기 : 서울전역이 묶이면 지방으로 투자 수요가 이동할 수도 있다.
2. 서울시장 모니터링 강화 : 토지거래허가 해제 구간, 실수요 회복 신호 탐지
3. 자금 유동성 확보
→ 대출 구조 단순화, 추가 매수 여력 계산
4. 세금·허가 시뮬레이션
→ 허가구역 내 거래 시나리오별 손익분석
5️⃣ 배운 점
규제의 파고 속에서도 중요한 건
무리한 확장보다 자산의 방향성과 실행력이다.
나는 이번 경험을 통해 ‘지금은 관망기이자 준비기’라는 것을 명확히 했다.
✅️ 토허제 지정 전 매수하려는 분들,
세금, 자금계산, 향후 투자 계획을 잘 확인하시고 행동하시면 좋겠습니다!!
❤️ 이번 기회를 통해 내 현재 자산을 지키는 선택도 투자의 일부라는 것을 배웠습니다.
제 자산의 가치에 대해 더욱 깊이 알려주시고 방향성 이야기 해주신 진심을 담아서 튜터님 감사합니다.
