안녕하세요

아파트와 사람들의 삶에 관심을 가지고,

투자를 삶의 일부로 생각하고 즐기기 시작한

절대 포기하지 않는 제리파파입니다.

오늘은 서울에서 아파트 투자로 매번 높은 수익과 수익률을 가져다줬던 뉴타운에 대한 이야기를 해보려고 합니다.

일반적으로 서울에서 재개발을 한다고 하면 작은 재개발 구역을 지정해서 철거 후 아파트 몇개 동만 올리는 방식으로 적으면 100세대에서 많게는 1000세대 정도의 아파트를 짓는 것을 말합니다. 그러다보니 소규모로 개발이 이루어져 전형적인 난개발 형태가 되어버리는 문제가 있습니다. 그리고 재개발을 통해 새로운 단지가 조성이 되어도 주변 환경은 여전히 낙후된 상태를 유지하게 되는데요. 이러한 단점을 해결해 보려는 시도의 결과가 바로 뉴타운 입니다.

즉, 뉴타운은 넓은 지역을 재개발하여 일부 지역만 새 것이 되는 것이 아니라 주택가들과 주변의 기반 시설까지 모두 깔끔하게 구획을 정리해서 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있도록 완전히 새로운 도시 (New town)을 만드는 것으로 생각해주시면 좋을 것 같습니다.

아래의 그림은 현재 서울에서 뉴타운으로 개발된 곳을 나타낸 그림입니다. 많은 뉴타운들이 있지만 투자 관점에서 어디가 더 선호도가 높은 곳인지, 더 많은 돈을 벌어다줄 곳인지 파악하는 것이 쉽지 않은데요. 지금부터 뉴타운의 선호도를 파악하는 3가지 조건에 대한 이야기를 해보겠습니다.

1.위치

첫번째 중요한 조건은 바로 ‘위치’ 입니다.

서울은 기본적으로 한강을 중심으로 위에는 ‘강북’, 아래로는 ‘강남’으로 나뉘는데요. 그중에서도 우리나라의 경제와 상업의 중심지 역할을 하는 ‘강남’을 중심으로 물리적으로 가까운 곳에 위치할 수록 땅의 가치가 높다는 것을 알 수 있습니다. 따라서 땅의 가치를 직관적으로 쉽게 알아보는 방법은 ‘강남역’을 중심으로 직선거리로 얼마나 가까운 곳에 뉴타운이 위치해 있는지를 보시면 됩니다.

예를 들어보면

(강남역으로부터의 직선거리 기준)

성동구 왕십리뉴타운 : 8km

영등포구 신길뉴타운 : 10.5km

동대문구 이문휘경뉴타운 : 11.5km

성북구 길음뉴타운 : 12km

서대문구 가재울뉴타운 : 13km

실제 뉴타운의 거리가 가까운 곳과 먼 곳의 대장 단지들의 국민평형 가격을 비교해보면

성동구 왕십리뉴타운 센트라스 (84')

 : 매매가 22억, 전세 9억 

영등포구 신길뉴타운 래미안에스티움 (84)

 : 매매가 19억, 전세 8억 

동대문구 이문휘경뉴타운 래미안라그란데 (84')

 : 매매가 16억, 전세 6.5억

성북구 길음뉴타운 롯데캐슬클라시아 (84')

 : 매매가 15.3억, 전세 8.5억

서대문구 가재울뉴타운 DMC파크뷰자이

 (84') : 매매가 13억, 전세 7억

실제로 강남으로부터 떨어진 땅의 위치가 가까울수록 뉴타운의 가격이 높게 형성되는 것을 볼 수 있습니다. 이러한 방식으로 직관적으로 내가 알고 있는 뉴타운의 가치가 어느 정도가 되는 지를 아주 쉬운 방법으로 확인해볼 수 있습니다.

2.교통

두번째 중요한 조건은 바로 ‘교통’ 입니다.

여기서 말하는 ‘교통’ 은 부동산 투자 관점으로 보면 대한민국에서 가장 많은 직장을 가지고 있는 ‘강남으로의 접근성’으로 볼 수 있습니다. 앞서 뉴타운의 위치가 강남에서 가까울수록 좋다는 말씀을 드렸는데요. 여기에 교통까지 같이 더해지면 뉴타운의 선호도를 더 정확하게 알 수 있습니다. 

성동구 왕십리뉴타운

 : 8km → 매매가 22억

영등포구 신길뉴타운

 : 10.5km → 매매가 19억

동대문구 이문휘경뉴타운

 : 11.5km → 매매가 16억

성북구 길음뉴타운

 : 12km → 매매가 15.3억

서대문구 가재울뉴타운

 : 13km → 매매가 13억

앞서 설명드렸던 뉴타운들의 위치와 대장아파트의 84제곱미터 가격을 다시 가져왔는데요. 조금 더 자세하게 살펴보면 유독 왕십리뉴타운과 신길뉴타운이 높은 가격을 형성하는 것을 볼 수 있습니다. 이문휘경뉴타운과 길음뉴타운은 위치가 0.5km 차이에도 별로 가격 차이가 나지 않는데, 신길뉴타운은 이문휘경뉴타운과 불과 1km 밖에 차이가 나지 않는데 가격은 3억이나 차이가 나는 것을 볼 수 있습니다. 이를 통해 단순히 ‘위치’ 말고도 다른 이유가 있을 수 있다는 것을 유추해 볼 수 있습니다.

이번에는 ‘위치’에 더해서 ‘교통’을 포함해서

다시 살펴보겠습니다.

성동구 왕십리뉴타운

 : 8km (강남접근성 36분, 2호선)

 → 매매가 22억 

영등포구 신길뉴타운

 : 10.5km (강남접근성 35분, 7호선) 

 → 매매가 19억

동대문구 이문휘경뉴타운

 : 11.5km (강남접근성 55분, 1호선, 환승)

 → 매매가 16억

성북구 길음뉴타운

 : 12km (강남접근성 58분, 4호선, 환승)  

→ 매매가 15.3억

서대문구 가재울뉴타운

 : 13km (강남접근성 1시간, 경의중앙선, 환승)

→ 매매가 13억

자, 이제 어떠신가요? 왕십리뉴타운과 신길뉴타운의 경우 환승 없이 2호선과 7호선을 이용하여 강남으로 바로 이동할 수 있다는 장점이 있고, 35분 이내로 굉장히 빠르게 갈 수 있다는 점 때문에 단순히 위치 뿐만 아니라 교통까지 더해져서 더 높은 가치를 가지고 있다고 볼 수 있습니다.

3.직주근접

마지막으로 중요한 조건은 바로 ‘직주근접’ 입니다. 직주근접은 말 그대로 주변에 양질의 직장을 꼭 지하철이 아니더라도 도보, 자차, 버스를 이용하여 짧은 시간에 갈 수 있는 장점이 있는 곳을 의미합니다. 일반적으로는 강남으로만 180만명이 넘는 사람들이 매일 출퇴근을 하기 때문에 강남접근성을 중요한 교통으로 보고 있지만 시청과 광화문을 중심으로 한 도심(60만명)과 여의도(40만), 마포, 상암, 판교 등 양질의 직장이 모여있는 지역들의 경우에는 강남으로 출퇴근 하는 사람들에 더해서 해당 업무지구로 출퇴근하는 사람들이 많기 때문에 이러한 업무지구에 가까운 곳에 위치한 뉴타운들은 단순히 강남과의 거리와 접근성을 확인하는 ‘위치’와 ‘교통’의 단점을 직주근접으로 보완하는 측면이 있습니다.

대표적으로 도심권 직장과 마포 공덕지구, 여의도를 잇는 직장들을 품고 있는 아현뉴타운과 북아현뉴타운을 생각해볼 수 있습니다.

성동구 왕십리뉴타운

 : 8km 

(강남접근성 36분, 2호선) 

→ 매매가 22억 

마포구 아현뉴타운

 : 9.2km 

(강남접근성 58분, 2호선) 

→ 매매가 28억 

서대문구 북아현뉴타운

 : 9.5km 

(강남접근성 58분, 2호선) 

→ 매매가 20억  

영등포구 신길뉴타운

 : 10.5km 

(강남접근성 35분, 7호선) 

→ 매매가 19억

동대문구 이문휘경뉴타운

 : 11.5km 

(강남접근성 55분, 1호선, 환승) 

→ 매매가 16억

성북구 길음뉴타운

 : 12km 

(강남접근성 58분, 4호선, 환승)  

→ 매매가 15.3억

서대문구 가재울뉴타운

 : 13km 

(강남접근성 1시간, 경의중앙선, 환승)

→ 매매가 13억

아현뉴타운과 북아현뉴타운을 더해서 살펴보면 확실히 아현뉴타운과 북아현뉴타운이 왕십리뉴타운이나 신길뉴타운에 비해 강남접근성과 위치 측면에서 떨어지는 것을 볼 수 있는데 그럼에도 불구하고 대장 단지들의 가격이 매우 높게 형성되어있는 것을 볼 수 있습니다. 

이번엔 ‘직주근접’ 요소를 더해서 살펴보겠습니다.

마포구 아현뉴타운

 : 9.2km 

(강남접근성 58분, 2호선)

(여의도,시청,공덕 직주근접) → 매매가 28억 

서대문구 북아현뉴타운

 : 9.5km

(강남접근성 58분, 2호선)

(여의도,시청,공덕 직주근접) → 매매가 20억  

성동구 왕십리뉴타운

 : 8km 

(강남접근성 36분, 2호선) → 매매가 22억 

영등포구 신길뉴타운

 : 10.5km 

(강남접근성 35분, 7호선) → 매매가 19억

동대문구 이문휘경뉴타운

 : 11.5km (강남접근성 55분, 1호선, 환승) 

→ 매매가 16억

성북구 길음뉴타운

 : 12km (강남접근성 58분, 4호선, 환승)  

→ 매매가 15.3억

서대문구 가재울뉴타운 

: 13km (강남접근성 1시간, 경의중앙선, 환승) 

→ 매매가 13억

이제 좀 어떠신가요? 뉴타운의 가치를 조금은 직관적으로 파악하실 수 있지 않으시나요?

지금까지 ‘위치’, ‘교통’, ‘직주근접’ 요소들을 같이 고려해서 뉴타운의 선호도를 직관적으로 살펴볼 수 있는 방법에 대해서 알아봤는데요. 조금은 두서 없이 작성했는데 마지막까지 읽어주셔서 감사합니다.