규제전 전세승계 매물 매수 관련 문의드립니다.

루핀님 안녕하세요. 관심 단지를 매수하셨다니 축하드립니다^^ 1. 잔금시 전세 계약 갱신 여부 - 기존 세입자께서 왜 새롭게 전세계약을 희망하시는지 알아보시는 게 좋을 것 같습니다. 기존 임차인분께서 단순히 집주인 바뀌어 걱정되는 마음에 다시 계약서를 쓰고 싶으신 건지, 아니면 향후 갱신권을 쓰고 싶으신 마음인지를 확인해 보는 것이 필요할 것 같습니다. - 만약 신규 계약을 하시게 되면 말씀하신대로 임차인에게는 2년 후 갱신청구권이 생길 것 같습니다. - 다만 단순히 집주인이 바뀌어 걱정되는 마음이 다시 계약서를 쓰고 싶으신 거라면 특약을 작성하는 방법도 있을 것 같습니다. [예: 본 전세 계약은 신규 계약이 아닌, 2026년 1월에 체결된 전세계약(계약기간 2026.01 ~ 2026.05)의 권리·의무를 매수인(새로운 집주인)이 그대로 승계하는 것임을 확인한다.] 2. 전세금 인상 제안 - 이 부분에 대해서도 임차인과 이야기를 해볼 필요가 있을 것 같습니다. 현재 시세를 말씀드리면서 기존 전세 보증금이 충분히 싸다는 사실을 말씀 드리면서 합의를 보면 좋을 것 같습니다. (+ 가격 협상이 원만하지 않다면... 임차인 분께 불편하신 점들이 없는지 여쭤보면서 조명과 수리비가 많이 들지 않지만 생색(?)낼 수 있는 간단한 수리를 해드리면서 원하시는 전세금을 말씀드려볼 수도 있지 않을까 싶습니다^^;;) - 리모델링 후 신규 임차인을 받으려면 수리 기간이 확보되어야 되는데 기존 임차인이 거주 중이므로 수리 기간 확보가 쉽지 않을까 싶습니다. 아니면 천천히 입주할 수 있는 신혼부부 세입자를 구하셔서 수리후 입주하도록 하는 방법도 있을 것 같습니다. - 루핀님께서 어떤 방향이 더 맞는 방법일지는 루핀님의 상황을 정리해보시면서 결정하심 좋을 것 같네요^^ 3. 조건부 전세 대출 기간 - 제가 알기로도 보수적으로 소유권 변경 후 6개월 이상 경과된 상황에서 신규 임차인의 전세대출이 실행되는 것으로 알고 있습니다. 그런데 은행마다 다를 수 있으며 내년 초의 상황이 또 어떻게 달라질지 모르기 때문에 26년 1월 잔금하시기 전에 은행에 문의를 해보심이 좋을 것 같습니다. 제 답변 중에 틀린 부분이 있을 수도 있습니다;;; 실력 있으신 다른 분들의 의견까지 잘 참고하셔서 원만하게 계약 마무리 하시길 바랍니다^^

안녕하세요 루핀님 :) 1. 기존 세입자와 계약을 해도 괜찮지만, 세입자가 전세대출을 이용하고 있다면 3번에서 문의주신 사항이 적용될 수 있습니다. 집주인이 바뀔 때, 세입자가 전세대출을 일으키지 못하는 사항이 될 수 있다는 점이 있습니다. 이 부분을 세입자가 이용하고 있는 금융권에 알아보시고 결정하시는게 우선인 것 같습니다. 동일한 세입자가 과거에 계약갱신청구권을 사용했을 경우, 다시 새롭게 연장계약을 했다면 계약갱신청구권을 사용하였고, 연장계약 이후에 사용하지 못함을 계약서 특약에 명시하는 것이 좋습니다. 다만, 보증금의 대폭인상이나 종전 계약과 많이 달라진 부분이 있다면 신규계약으로 인지되어 다시 계약갱신을 사용하게 될 수도 있습니다. 이 부분은 판례도 마땅치 않고, 여러 얘기들이 있는데 기본적으로 임대차보호법이 임차인을 보호하기 위한 법이라 가능한 보수적으로 생각하시는게 좋습니다. 2. 서울의 입지 좋은 구축이라면, 가능할 때 수리를 하는게 보유하고 운영하는데 좋다고 생각합니다. 다만, 수리를 위해서 집을 공실로 만들어야 하는데 기존 세입자에게 보증금을 돌려주어 공실로 만들거나 추후 신규 세입자에게 기간을 협의하거나(신혼부부 세입자가 대표적인 케이스) 하는 방법이 있습니다. 구축을 수리하면 좋고, 이게 가능한가하는 부분의 기준으로 리스크가 적은 쪽으로 접근하는게 좋다고 생각해요 :) 3. 소유권을 유지하는 기간이 3개월 이상이면 좋다는 이야기도 있고, 6개월 이상이면 좋다는 이야기도 있습니다. 명확하게 정해진 규칙은 없는 것으로 알고 있습니다^^ 이 부분은 새로운 세입자분이 이용하실 금융권에 확인하는 것이 가장 좋다고 생각해요. 지금은 여러가지 규제와 제한 사항들이 있는 시장입니다. 그래서 투자에 있어 비용의 손해를 줄이는 선택보다는 안전함에 초점을 두고 리스크를 줄이는게 개인적으로는 더 괜찮다고 생각합니다. 운영하는데에 있어서 리스크 관리를 어떻게 그리고 얼마나 할 수 있느냐에 따라서 방법이 조금씩 달라지는 면이 있는 것 같아요 :) 매수하신 것 축하드리고, 원하시는대로 잘 풀렸으면 좋겠습니다. 파이팅이에요!

안녕하세요!루핀님! 보고 계시던 단지를 매수하게 되다니 너무 축하드립니다! 1. 잔금 시점에 세입자와 새 계약을 써야 하는게 아닌 기존 계약을 승계 받는 형태로 진행해야 합니다. 새로운 계약 진행시에는 갱신 청구권이 살아나고 대출 관련해서도 다시 알아봐야 하기 때문입니다. *다만 은행에 따라서 소유자가 바뀌면 계약서를 요청하는 경우도 있습니다. 2. 그 당시 상황에 따라 다를 수 있을 것 같습니다. 서울 4급지라면 전세물량에 대한 걱정은 없기에 5% 인상을 시도해보시고, 되지 않는다면 세입자를 새로 맞추면 좋을 것 같습니다. 다만 리모델링등의 의사 결정은 내가 그 당시에 내 매물이 1등 매물이 되기 위해 필요하다면 한다고 생각하시면 될 것 같습니다. 리모델링을 위해서는 세입자를 내보내야 하기에 그 리스크도 대응이 가능해야 할 수 있는 상황입니다. 3. 전세대출의 경우에는 확실한 것은 1월만 잔금시 6개월이 지나지 않은 상태인 것인데요. 이 부분도 대출 기관/대출 은행에 따라서 세부적으로 다를 수 있습니다. 이런 리스크가 걱정이 된다면 현재 세입자를 유지한 상태를 유지하는 것도 좋은 방법입니다. 즉 2번과 3번을 조합하여 내가 현 세입자를 유지 시켰을 때 내보내고 새로운 세입자를 마칠 때 장단점을 정리하여 어느쪽이 내가 잃지 않는 투자의 방식이 될지 잘 따져보시고 결정 하셨으면 좋겠습니다!1