수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[초보자 BEST] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 주우이, 자음과모음
안녕하세요.
함께 부자가 될 수 있다고 믿고 행동하는 투자자
두잇나 (Do it now) 입니다.
오늘은 요즘 자주 올라오는 질문 주제 중 하나인 대출 관련 이야기를 드리고자합니다.
1. (자주 나오는 질문의 답변) 대출 준비 와 방법
2. (관련 경험) 대출 이자 적게 내는 방법
3. (본질) 투자의 본질
#1. 대출 준비 와 방법
대출의 종류, 대출 알아보는 방법
우리가 부동산 투자를 하면서 주로 마주하는 대출의 종류는
주담대라고 하는 주택담보 대출과
전세로 살면서 전세 보증금의 일부를 대출 받으려는 전세 자금 대출
그리고 신용을 담보로 받을 수 있는 신용담보 대출이 있습니다.
대출은 무언가를 담보로 돈을 빌려주게 되는데,
각각의 대출 모두 담보가 다른데요.
주택담보대출은 내가 매매하고자 하는 집을 담보로 대출을 해주는 것이고,
전세자금대출은 전세 보증금을 신용보증사에서 보증을 해주는 담보로 대출을 해주는 것이고,
신용대출은 직장이나 전문직의 경우 매월 소득, 자영업자의 경우 매출을 기반으로 돈을 빌리는 사람의 신용을 담보로 대출을 해주게 됩니다.
이때, 우리가 자주보는 LTV나 DSR이 여기에 적용되게 됩니다.
LTV란 ?
LTV란 Loan to Value 의 약자로, 담보인정비율을 뜻하는 것으로 주로 주택담보대출의 대출가능금액을 산출할때 사용됩니다. 담보로 인정되는 집값의 비율을 나타내는 것으로 은행은 신규 주택담보대출 취급시 담보인정비율을 70%라고 하면 LTV 70%, LTV 40% 라고 하면 담보 기준의 40%이내에서 대출이 가능하다는 것입니다.
예를 들면 담보로 인정되는 집의 인정 가액이 10억 이라하고 LTV40% 라고 하면, 그 담보물에서는 4억까지 대출이 가능하다는 것입니다.
DSR이란?
DSR이란 Debt Service Ratio 의 약자로 DSR은 대출을 받는 사람의 모든 대출의 원리금 상환 부담을 기준으로 계산하여 대출받는 사람의 1년 상환 가능한 금액정도를 보는 것으로,
예를 들어, 연소득 7천만원인 사람이
5억의 주택담보 대출을 30년 상환으로 4%의 금리로 빌리게 되면, 1년 총 원리금 상환액이 약 2700만원 정도가 되는데, 이는 2700만원 / 7천만원 = 약 38% 수준이 되어 DSR 38% 가 되는 것입니다.
이렇게 대출의 종류와 주요 개념은 설명 드렸고,
우리가 궁금해 하는 대출 알아보는 방법을 알아볼까요?
저는 주로 대출을 받을 때 아래 3가지 방법으로 대출을 알아보고 실행합니다.
대출 알아보는 방법1) 부동산 사장님께 여쭤보기
부동산에 가보면 여러 명함들 사이에, 여러 홍보 전단들 사이에,
대출 상담 관련 전화번호나 상담 홍보 자료가 있을 때가 있습니다.
실제로 부동산에서 큰 대출들이 많이 필요하기 때문에,
대출 상담사 분들께서 부동산 사장님과 관계를 맺으며 소개를 부탁하는 경우가 많은데요.
이 분들은 인근에 위치한 분들이신 경우가 많고,
부동산 사장님과의 관계가 있기에 조금 더 친절하게 해주실 때가 많습니다.
또한 다양한 금융사를 취급하여 이율 또한 높지 않게 잘 챙겨주실 때가 많습니다.
다만, 모든 부동산이 동일하지 않기 때문에,
대출로 인해 손님과 얼굴을 붉히기 싫으시다거나, 책임 지는 것을 부담스러워 하시는 부동산 사장님들의 경우,
소개해주실 대출 상담사가 없거나, 명함이나 홍보물은 있지만 소개해주시기 어려워 하시는 부동산 사장님들도 있으십니다.
그래도 일단 ㅇㅇ 부동산 사장님 소개로 연락 드렸다고 하면, 친절하게 잘 응해주시는 경우가 많기에
대출이 필요하다면, 먼저 부동산 사장님께
“사장님, 혹시 저희 ㅇㅇㅇ 대출 알아보려는데,
혹시 소개해주실만한 대출 상담사분 있으실까요~?”
라고 한번 여쭤보시는 것도 방법이에요.
대출 알아보는 방법2) 온라인 대출 상담사 알아보기
그리고, 집에 오시면 온라인에 대출 을 검색하시면,
다양한 대출 삼당사 광고들이 뜹니다.
저는 이 중에 어느 업체 어느 분과도 연관이 없습니다.
그냥 포털에 ‘주택담보대출’ 이라고 검색했을 때 나오는 리스트입니다.
이렇게 검색하여 전화 하시면,
'아~ 대출을 받는 다는 것이 이런거구나~ 이런게 필요하고, 지금 이런 분위기구나~
아~ 막연히 걱정만 많았는데, 이제 좀 알겠다~'
하시는 것이 느껴지실 겁니다.
단, 이 온라인 상담사 분들과는 상담만 우선 하시고,
대출 실행에 필요한 개인정보들은 제공하지 않고 더 알아보신 이후에 결정하시기를 추천드립니다.
대출 알아보는 방법3) 가까운 은행에서 대출 상담 받기
그리고 이제 집 근처 은행과 회사 근처 은행을 가보시면 좋아요~
가실 때는 주거래 은행 과 주거래 은행이 아니어도 가까운 은행 을 여러곳 가보시면 좋은데요~
가실 때에는 부동산 사장님의 삼당사분이나
온라인 상담사 분과 알아보며 궁금했던 점이나 실제 대출 실행에 필요한 것이 무엇인지
감이 잡히실 거에요~
저의 경우에는 원천징수 소득이 확인 가능한 서류 정도와 대출 담보로 설정하고자 하는 목적물의 정보 정도는 가지고 가서 상담을 받습니다.
이렇게 하면 막연했던 걱정이 좀 줄어드실거에요~
가서 저는 주로
"안녕하세요. 저는 지금 4억정도를 30년 원리금상환 으로
주택담보 대출을 알아보려는데
제가 받을 수 있는 우대가능한 항목 적용 시,
제가 받을 수 있는 최저금리가 어떻게 되나요~?"
라고 여쭤보는 편이에요.
대출 이자 적게 내는 방법
대출 이율 트레킹
온라인 비대면 대출로 이율 줄이는 방법
대출이자를 적게 내는 방법은 여러가지가 있을 수 있지만,
가장 중요하다고 생각하는 것은
대출 금리도 각 은행별, 창구별, 계속 변동이 있다는 거에요.
대출 금리도 우리가 먹는 횟집의 ‘시가’ ‘싯가’ 처럼 주1회 이상 금리가 바뀌어요.
그래서 한곳만 정할 것이 아니라,
대출상담사분과 은행창구 담당자 분 연락처를 통해
주기적으로 대출이자를 확인하면 좋은데,
실제로 저도 대출 이율 트레킹으로 적지않은 비용을 아꼈었던 경험이 있어요.
https://cafe.naver.com/wecando7/10893373
투자의 본질
결국 투자의 본질은
“좋은 물건을 비싸지 않은 가격에 사서 자산을 쌓아가는 것”
“잃지 않는 투자를 하는 것”
과 같다고 생각해요.
대출을 알아보고 있다는 것은,
내집마련을 하면서 주담대를 알아보는 경우 이실 수 도 있고,
세입자분들 위해 전세대출을 미리 알아봐 주시는 것일 수도 있고,
잔금을 치기 위한 것일 수도 있어요.
이유가 어찌되었든,
대출이라는 방법을 이용하여 우리가 하고자 하는 것은
대출이라는 과정을 통해 남의 돈으로 나의 투자에 도움을 받으려고 레버리지로 활용하는거에요.
그렇기에 욕심에 눈이 멀어서 대출이 된다고 가치보다 비싼 물건을 추격매수하듯이 조급하게 사는 것도 안되고,
감당가능 하지 않은 범위의 물건을 무리해서 사는 것도 안되고,
대출 알아봐서 잔금을 못 막는 일도 생겨서는 안 된다고 생각해요.
한달에 몇백을 모으는 것도 어려운데,
몇억이 되는 돈을 누가 이유없이 빌려줄까요?
그 무게를 알고 실행에 옮기시면 좋겠어요.
그리고, 반면에,
이렇게 레버리지를 내가 감당가능 한 선안에서 활용할 수 있다면,
투자자로서 이용하는 것도 방법이라고 생각해요.
부동산 Q&A에 올라온 대출 들에 대한 질문들의 답변으로 글을 구성해보았는데요.
한분에게라도 도움이 되었으면 하는 마음으로 작성해보았습니다.
여러분들의 의미있는 투자를 응원합니다.
읏자아아!!!!
