안녕하세요. 수수진입니다.
많은 분들이 비교평가를 하면서
활용하고 있는 지표가 바로 전고점인데요.
기준은 서울, 수도권의 2020~2021년
최고의 상승력을 보여준 시세를 의미합니다.
쉽게 이야기하면 과거 성적표로
이전 상승장에서 그 가격을 받아줄 정도의
가치가 어느 정도 였는지를 보여주는
과거 성적표가 바로 이 전고점입니다.
우리는 수 많은 단지를 비교평가하면서
많이 사용하고 있는데요.
이 전고점은 정답이 아니라 보조지표로
사용해야한다는 점이 가장 중요합니다.
최근 정말 수 많은 단지들이
전고점을 돌파하면서 시원하게
반등하는 모습들을 보여주고 있었고,
이제는 전고점만으로 가치를 판단하기에는
어려운 시기가 왔습니다.
말그대로 전고점이 없어지고 있습니다.
오늘은 전고점에 대한 생각을
정리해보려고 합니다.
#1 전고를 뚫은 게 아니라, 본래 없던 단지들
이 3개의 단지의 과거 전고점을 보면
A단지는 10억, B단지는 11억, C단지는 12억까지 갔던
대체적으로 선호 좋은 단지입니다.
이 때 자연스럽게 C단지가 더 가치있다고
판단하진 않으셨나요?
불과 2년만에 6천만원의 차이는
3억이 넘는 수익으로 돌아와줍니다.
A단지는 동작구의 21년 신축으로
제대로 상승할 여력을 받지 못하고나니
2022년 이후 하락장을 맞고 나서
계속해서 오르는 가격이 전고점 돌파로
보일 수가 있었던 것 뿐이지
본래 전고점이 없는 단지였던거에요.
그럼 이렇게 전고점이 없는 신축은
어떻게 가치를 판단해야할까요?
이럴 때는 그 당시의 가격 중
더 좋은 가치의 단지들이 있는지
판단해보는 겁니다.
2019년 7월 신공덕래미안1차와
사당롯데캐슬은 8억 후반으로
비슷한 가격을 보였는데
현재 가격은 무려 4억 차이가 나는
모습을 보입니다.
이렇게 전고점이 명확하지 않은 신축들은
똑같은 가격으로 더 좋은 것들이 없는 지 살펴보고
다른 지역의 비슷한 가치를 지닌
신축들의 가격도 함께 살펴보며 비교합니다.
이전의 가격이 너무 싸다던지
시장 상황이 좋지 않을 때 입주한 신축들은
우리가 보조 지표로 판단하는
전고점이 없는 경우가 많습니다.
#2 그 당시 거래량이 적은 단지
가치가 적은 단지인데 한 건의 높은 거래로
전고점이 높게 찍혀있거나
가치가 충분히 있는데 상승장 당시
매물이 없어서 전고점 자체를
찍지 못한 단지들도 제법 있습니다.
이런 단지를 봤을 때, 전고점 자체가 평평한데
저 가격을 전고점으로 봐도 될까요?
전고점 자체는 답십리 동아와 비슷하지만
결국 전저점을 기준으로 반등하는 속도만 봐도
가치가 더 높은 가치임을 볼 수 있는데,
엑셀에 적은 전고점 숫자로 보면 큰 차이가 없는
비슷한 가치로 볼 수 있다는 오류가 생깁니다.
그저 저희가 배운대로 그 단지가 가진
가치를 제대로 판단할 줄 알아야
이런 전고점 오류들을 피해갈 수 있어요.
#3 상승장 당시 호재의 힘을 얻은 단지
호재가 실현되기까지는 시간차를 갖습니다.
발표 직후에 그 기대감으로 선반영되면서
전고점에 힘을 얻게 된 단지들도 많습니다.
호재는 또 하나의 좋은 요소이기는 하지만
무엇보다 실현가능성이 중요하고
그 호재로 인해서 사람들에게
많은 영향을 줄 정도의 호재인지를
꼭 살펴봐야합니다.
일산에 있는 한 구축 단지인데
GTX 호재의 영향으로 전고점 당시 엄청난
상승을 보여주는 모습을 보입니다.
하락장이 이어지고 착공이 늦어지자
바로 제 가치를 찾아갑니다.
주변에 있는 대부분의 구축들이 저렇게
일시적으로 호재의 기운을 받아
높이 튀어 오르는 모습을 보여줍니다.
반대로 정말 좋은 호재인데도
가격에 반영이 되지 않은 상태라면
우리들에게는 기회가 될 수 있겠죠?
수인분당선의 인기가 좋았던 수지에서도
충분히 실현 가능한 신분당선 호재가 있었음에도
수지신정마을1단지주공처럼 많은 단지들이
2년 이상의 기회를 주고 있었어요.
과거를 기억하며 앞으로 어떤 지역이
실현된 교통 호재를 갖고 있는지
살펴보면 전고점의 가격만 믿는게 아니라
이 또한 가치대비 싼 단지를 고를 수
있을거라 생각합니다.
전고점의 오류들이 존재하기에
가치를 먼저 비교하고 전고점을 검증의 목적으로
활용하고 전고점 대비 회복률이 얼마나 되는지
최대 상승폭은 어느 정도인지
보조지표로 활용해야하는 연습을 해야합니다.
돌아보면 우리가 전고점이라는 지표에
너무 익숙해져 있던 것 같아요.
전고점은 물론 과거의 가치를 보여주는
지표로 참고할 수 있지만 생각해보면
아무리 싸게 샀다고 해서 전고점이 되는
그 순간에 정확히 팔 사람은
거의 없을 거라는 생각이 듭니다.
이미 전고점은 넘은 단지는 많아졌고
전고점의 의미가 점점
흐릿해지는 시간이 오고 있습니다.
과거에 이런 좋은 플랫폼들이 없을 시절부터
투자를 시작하셨던 멘토님, 튜터님들은
어떻게 가치를 제대로 판단하셨는지에
집중해야할 때인 것 같습니다.
우리가 매일 손품을 팔고 발품을 뛰며 찾는
그 가치대비 싼 단지 하나하나가
언젠가는 누군가의 전고점이 될겁니다.
앞마당을 꾸준히 들여다보면서
어떤 게 좋은지 계속해서 비교하고 확인하는
연습을 계속해야합니다. 이 연습을 많이 한
사람들이 결국 전고점을 쫓는 사람들보다
가치를 먼저 판단하는 사람이
더 좋은 투자를 할 수 밖에 없을 것 같습니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다😃
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