안녕하세요. 수수진입니다.
최근 규제가 터지자마자 여기저기서
한숨이 터져 나오고
이번에도 못 사면 끝나는 거 아닌가?
이 타이밍 놓치면 다시는 못 사는게 아닌가?
조급함과 불안이 교차하는 목소리가
곳곳에서 들려오는 것 같습니다.
지금까지는 투자하기 너무 좋기도
쉽기도 한 시장이었다고 이야기합니다.
현금이 상대적으로 여유가 있던 사람들은
더 좋은 투자를 할 수 있었어요.
지금까지는 자금력이 곧 기회였던 시장!
하지만 이번 규제에 있어서는
이제부터 시작이라는 생각이 들었습니다.
지금부터는 자금력보다도
진짜 가치를 판단할 줄 알고 준비한 사람들에게
문을 열어주는 시간이 온 것 같다는
생각이 많이 들더라구요.
그 문은 서울, 수도권 뿐만이 아니라
충분히 저평가되어있는
지방 시장에도 열려 있습니다.
지방은 아직 멀었다는 편견이 있지만
누군가는 두려워서 뒤를 보는 지금이
앞을 향해 나아갈 수 있는 절호의 기회일 수 있어요.
오늘은 지방투자에 대한 이야기를
나눠보겠습니다.
#1 무조건 신축? 그럴수도 아닐수도!
주변에서 많이들 물어보는 질문 중 하나입니다.
진짜 지방은 무조건 신축인거에요?
아무리봐도 전 이 단지가 더 좋아보이는데…!
사실 저도 그렇지만 신축이라는 단어에는
묘한 안도감이 들기도 합니다.
지은지 얼마 안 됐다는 이유만으로도
더 안전하고 가치있어 보이거든요.
다들 아시다시피
지방에서는 연식(상품성)이 중요하지만
입지 가치가 충분히 있는
부산이나 대구의 경우는 다른 경우가 많습니다.
지방 투자의 핵심은 바로 ‘수요’인데요.
이 수요가 바로 인구수에서 나오기 때문입니다.
집을 살 사람들이 많고
전세나 월세를 찾는 사람이 많아야하고
공급이 터질 때 잘 소화해줄 수 있는
사람들이 필요하기 때문에
300만 도시의 부산과
230만 도시의 대구같은 경우
입지의 힘이 강하기에
그래프에서 보다시피 구축인데도 불구하고
19년 신축과 함께 가격 흐름을 가지다가
먼저 반등하며 올라가는 경우가 많습니다.
그럼 상대적으로 입지의 힘이 약한
다른 광역시는 어떨까요?
이번에는 아파트 비율이 81%가까이 되는
140만의 도시 광주광역시로 가볼게요.
그래프에서 보듯
아파트의 비율이 80% 이상이라는 건
신축수요가 타 지역대비
강하다는 걸 보여주는 건데요.
구축이나 선호도가 떨어지는 아파트는
우리들의 생각과 다르게 빌라로
인식할 정도라고 보시면 됩니다.
광주 서구에는 부산의 해운대처럼
그 생활권내에서 선호하는 구축이 있습니다.
금호쌍용처럼 90년대 구축인데도
현재 호가 5억대를 형성하고
북구의 선호 신축 84와 비슷한
가격을 형성하는 모습을 보이는데요.
확실히 중심지와 멀지만(입지적 가치가 떨어지지만)
신축이 더 높은 가치를
보여주는 모습을 볼 수 있어요.
단순히 신축이 좋아서라기보다는
금호쌍용도 99년식이 25년식의 신축과
함께 가격을 가진다면
그 단지가 가진 입지의 힘이
26년의 연식 차이를 이길 정도로
입지적 가치가 좋은 곳이다로
생각하시면 됩니다.
광역시는 대체적으로
이렇게 입지적 가치를 가진 곳들도 분명 있어요.
학군이 좋다던지 주변 상권이나
인프라가 잘 갖춰진 택지 형태라던지
거주민들의 입장에서 구축임에도
거기 살아야할 가치가 있구나로
생각하시면 좋습니다.
하지만 우리 투자자들의 경우에는
상대적으로 연식이 좋은데
저평가된 매매가에 높은 전세가로
투자금을 줄이면서도
더 좋은 가치의 물건을 사기 위해
소액으로 지방 투자를 합니다.
그래서 그만큼 연식이 중요하더라구요.
같은 투자금 5천만원에
입지 좋은 구축의 단지가 수리비가 2천만원
정도 든다고 해도 벌써 투자금은
우리가 예상했던 것보다 투자금이 더 들기에
상대적으로 아직까지도 싸다고 생각이 드는
신축에 투자를 우선순위로 보는 겁니다.
지방투자는 반드시 매도를 하고
더 좋은 자산으로 갈아타야하기 때문에
2년~4년 뒤의 연식까지 고려해야하는 점도 있으니
투자하기 전에 연식별로
실제 들어가는 투자금 비교가 중요한 부분입니다.
#2 신축마다 버티는 힘이 다르다
이번에는 40만 도시 구미로 떠나보겠습니다.
인구가 40만의 도시라고 하면
먼저 수요(입지 가치)가 얇기에
연식이 더 중요할 수 있겠다라고
생각하게 되실건데요.
여기 도보 5분 거리에
2016년식, 2019년식 2개의 단지가 있습니다.
그렇다면 연식이 중요한 중소도시니까
더 가치 좋은 단지는
우리가 그토록 좋아하는 신축
2019년식 단지일까요?
2개의 단지는 비슷한 흐름으로 흘러갔지만
넘치는 공급 앞에 가장 먼저 가격을 회복한 건
16년식 중흥s클래스였습니다.
연식이 3년 정도의 차이가 났지만
세영리첼보다는 거주민들이 더 선호하는
가치있던 단지는 16년식 단지였어요.
이렇게 같은 신축들이라더라도
세세한 입지의 차이가 많게는 몇 천만원부터
적게는 몇 백만원까지도 차이가 날 수 있어요.
이렇게 같은 신축이더라도
그 단지가 가진 가치에 따라서
버티는 힘이 다를 수 있고
가격 회복의 흐름이 다를 수 있습니다.
하지만 투자적으로 접근할 때는
또 다른 관점에서 봐야합니다.
같은 투자금이라면 2개의 단지를 놓고
매물 vs 매물로 보고
가치 차이가 크지 않을 때는
투자금이 적게 들어가는 단지가
무엇인지를 우선순위로 볼 수도 있는 겁니다.
이래서 지방투자를 다들 어려워하시더라구요.
저 또한 아직도 매번 새로운
임장지를 갈 때마다 느끼는 점인데요.
약간 지방 투자는 반반 후라이드 느낌이랄까요?
입지 후라이드, 신축 양념 같이
그 단지가 가진 입지와 환경적 요소 속에서
늘 가치의 차이는 존재하더라구요.
이제는 계속해서 앞마당을 늘릴수록
중요한 게 보는 것들은
내가 그 물건을 감당할 수 있는 체력이 되는지
그리고 지방 투자는 무엇보다
공급 리스크에 조금 더 중점을 두고
가치를 판단하게 되더라구요.
전주와 울산 사례들을 보면서
지방은 무조건 신축이다라는 말은
반은 맞고 반은 틀린 말이 되기도 하더라구요.
무조건 신축! 무조건 30평대!
라고만 생각했지만 각 생활권에서
그 단지가 가진 가치의 크기를
판단해야한다는 점들을 배우고 있는 것 같습니다.
신축이라는 이름을 보고 뛰어드는 순간
공급에 눌리고, 입지에서 밀리고
몇 년씩 회복을 기다리는
상황을 마주할 수도 있어요.
신축인데도 불구하고 공급에 눌려
처음 가격을 회복하는데 4년 가까이가
걸리는 신축들도 제법 있습니다.
강력한 규제가 넘쳐흘러
시장이 혼란스러울 수 있지만
이 또한 기회를 품고 있다고 생각해요.
준비된 사람이라면 이 시간에
좋은 가치를 찾고 앞마당을 만들며
더 좋은 자산으로 갈아탈 준비를 할 수 있고
이미 좋은 자산을 가진 사람들은
소액으로도 가능한 저평가된 지방 투자에 대해
관심을 가질 수 있는 시기로도 보입니다.
단, 무조건 신축이라서
모두가 간다고해서 가는게 아니라
입지와 수요, 가치를 정확히 읽은 투자라면
그 어디서든 큰 기회를 품고 있을지 몰라요.
2018년 너바나님의 글 중에도 적혀있듯
영원한 상승과 하락은 없다는 점을 기억하고
조급함을 누르며
매수, 매도가 준비된 분들을 실행을!
아직 준비중이신 분들은 앞으로의 자산을 위해
지금 해야할 것들이 무엇인지 로드맵을
정비하는 시간을 보내야할 때인 것 같습니다.
지금은 잠시 혼란스러운 상황이지만
시장은 반드시 다시 움직일거라 생각해요.
그 때는 다시 시작선으로 돌아오지 않으려면
무엇보다 지금이 가장 중요한 것 같습니다.
반드시 지금 준비를 해둔 사람들에게는
다음 파동의 기회는 생각도 빠르게 올 수도 있으니
불안과 조급함이 아니라
준비하는 시간으로 이 시간을 함께
채워나갔으면 좋겠습니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다😃
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