안녕하세요. 수수진입니다.
6.27 규제 이후 다양한 부동산들의 변화가
뚜렷하게 보이고 있는 것 같습니다.
‘아파트는 너무 비싸서…
재개발 빌라라도 하나 잡아야 하지 않을까요?’
최근 기사들을 보면 다시 한 번 빌라 투자에
수요가 몰리고 있는 것 같습니다.
저 또한 제대로 부동산 투자 공부를 하기 전에
역세권 시프트로 나름 핫 했던 곳의
재개발 빌라를 영끌해서 투자할 뻔한
일화가 있었는데요.
그 때의 분위기가 지금하고도 유사했습니다.
지금이 아니면 막상 내 집을 평생 못 살 것 같았고
아파트는 너무 비싼데
재개발 지역에 빌라를 하나 사두면
나중에 재건축이 되었을 때 어차피 신축 아파트로
탈바꿈될 미래를 먼저 생각했던 것 같아요.
실제로 최근 대부분 재정비 구역에
재개발 지분 투자 일환으로 1월 1,827건까지 줄었던
거래량이 반년 만에 2배 이상으로 뛴 모습을 보입니다.
이만큼 상대적으로 저렴한 가격에
지금이 아니면 집을 못 산다는 불안감을 더해
높은 아파트 장벽에 맞물려서
아파트 말고, 서울에 있는 빌라를
투자 목적으로 선택하는 분들이 많으신 것 같습니다.
시장에서는 빌라 매수가 훗날 아파트가 될
서울 땅을 빌라로 사는 셈으로
아파트 분양권 투자 수요로도 보여지는데요.
하지만 이런 유혹 뒤에는 반드시
우리가 짚어가야할 위험들이 숨어 있어요.
지난 과거 시장에서 일어났던 일들을 보며
꼭 알아둬야할 것들에 대해
정리하는 시간을 가져보겠습니다.
2021년 : 한 때는 갭투자 전성기
당시에는 아파트 규제와 대출 제한으로
투자자들이 지금처럼
빌라나 다세대, 연립 등으로 몰리기 시작했어요.
특히나 신축 빌라 분양이 활발했고
매-전 차이가 적어지니 거래가 급증했을 때입니다.
아파트 가격이 급등되자 빌라에도
지금처럼 풍선효과가 불기 시작한건데요.
사실상 빌라는 실수요자들의 기반보다는
투자 수요가 상대적으로 많기 때문에
가격 방어 자체는 취약했고
당시에는 수도권 외곽 빌라는 거의 무자본 투자가
가능한 상태로 전세가율 90%이상
깡통 빌라가 대량으로 생산되는 시기였어요.
2022년 : 금리는 오르고, 거래는 안되고
22년 한국은행 기준금리를 올리고 경기 침체가 오자
빌라 매수자들이 집을 팔려고 해도
거래 자체가 안되었던 시기였습니다.
말그대로 실거래 절벽으로 급변한 상황이었어요.
그래도 서울 아파트는 하락해도 실수요자들이라는
버팀목이 되어주는 수요는 어느 정도 있었지만
수도권 빌라의 매수자들은 대부분 투자 수요가 많아
상대적으로 매수자, 세입자 모두 줄어들면서
더 큰 타격을 입기 시작했습니다.
매수자들은 대출이자에 보증금 반환 압박에
고통에 시달리기도 했고
90%가 넘는 비정상적인 전세가율로 매수한 곳에서는
그 투자자들이 여러채의 빌라를 가지고
한 때 우리 나라를 들썩하게 했던
일명 ‘깡통 전세사기 사건’이 발생하게 된거죠.
2023년 : 깡통 전세사기 폭발
이 때 온통 전세사기에 대한 보도로
수 많은 피해가 나왔을 때입니다.
인천 미추홀구를 시작으로 수도권 외곽,
강서구 화곡동까지 빌라가 밀집한 지역들에서
연예인들까지 빌라 전세사기를 당하며
피해자만 거의 3만명 가까이 속출하게 되었고
그 모습들을 보며 많은 사람들이
빌라를 기피하기 시작했어요.
대부분의 서울 아파트값도 -30%가까이 빠졌을 시기
전세사기 리스크까지 부각되면서
빌라 시장은 점차 무너지게 되었습니다.
사실 제가 첫 투자를 결심할 때가
바로 2022년 7~8월쯤 때부터였던 것 같습니다.
이제 막 빌라 사기가 나오기 직전
영혼까지 정말 끌어모아
성동구의 한 재개발 구역에 있는
10평 남짓한 신축 빌라를 매수하려고 했었는데요.
당시 계속해서 거래가 되자
계약할 수 있던 집도 한 집밖에 남지 않았던
상황이라 계속해서 고민을 할 때가 있었습니다.
놀랍게도 3년이 지난 지금까지도
아직까지도 같은 가격에 매물들이
상당히 많은 모습이 보입니다.
매수자는 대부분 아파트 진입이 어려운
실수요자 혹은 투자자에 한정되어있어
매도자는 많지만 수요는 상대적으로 적다보니
생각한 것보다도 거래 기간이 길어지고
거래 흐름 자체가 원활하지 않게 된다는
사실을 알게 되었던 것 같아요.
과거 시장의 빌라 투자의 흐름을 보니
어떤 생각이 드시나요?
빌라는 좋은 시기에는 마치 아파트의
대체재처럼 보이고
사고팔기 쉬운 자산처럼 느껴질 수 있어요.
하지만 실수요 기반이 약한 만큼
시장이 꺾이는 순간 가격도 거래량도
더 취약해질 수 있습니다.
물론 재개발 지정이나 입지 좋은 지역의
월세 수익처럼 투자로 괜찮은 사례들도 많습니다.
다만 그만큼 빌라 투자는
확인하고 점검해야할 위험 요소가 많다는
사실도 꼭 잊지마셔야합니다.
결국 중요한 건 ‘싸다’는 이유만으로
매수하지 않는 태도입니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다😃
[글로 적어보는 생각 수수수필로그]
#1 전세수급지수로 본 이 곳, 제2의 울산이 될 수 있을까?
#3 이제 전세가 없어질거라구요? 월세로 보는 전세시장
