안녕하세요. 수수진입니다.
이제는 제법 많이 오른 서울, 수도권 단지들을 보며
눈을 낮춰야할 때임을 느끼고들 있을텐데요.
연초에는 3억대로 할 수 있는 3급지 물건들도
제법 있었는데, 급매들까지 속속히 나가고 나니
확연히 급지를 낮춰서 보며
기존 행복했던 기억에서 벗어나
현재 가격에 적응할 때인 것 같습니다.
비교적 빠른 현금 흐름과 갈아타기를 계획하며
신축을 보시는 분들도 계시고
아직까지도 ‘얼죽신’을 고집하신 분들도
계신 분들이 계십니다.
저도 참 신축 좋아하는데요…!
깔끔한 외관에 확실히 매임을 가면,
확연히 다가오는 그 신축의 향기랄까요…
(전 그렇게 커뮤니티가 탐나더라구요)
하지만 가끔은 이런 입지에 구축이라면…
충분히 살 만하지 않나? 오히려 헷갈릴 때도 있는데요.
오늘은 구축 투자에 대해 생각을 정리해보려고 합니다.
#1 가장 중요한 건 ‘땅의 가치’
A씨 : 구축이라도 무조건 위치지!
B씨 : 난 신축이 좋아! 조금 멀어도 신축으로!
우리들에게 늘 흰머리를 유발시키는 요인이죠?
투자금이 1.6억이 있는 A씨와 B씨의
이야기를 들려드릴게요.
다들 아시다시피 구축을 볼 때도 중요한 건
가장 중요한 것은 ‘어디에 위치해있느냐’입니다.
주변은 정말 휑하고 언덕에 있지만
10분 정도만 걸어내려가면 가톨릭 성모병원과 함께
바로 맞은 편에 고속 터미널역까지
반포 상권을 그대로 이용가능할 정도로 가까운
1991년식 입지 좋은 구축인
서초구의 현대동궁이라는
200여세대의 작은 단지입니다.
지도로 보니 확연히 위치가 좋다는 게 느껴지시죠?
2016년 2월, A씨는 고민 끝에
위치적 가치를 우선으로 두고
25년차 구축이지만 매수를 결정합니다.
- 매매가 7.1억 / 전세가 5.5억
- 투자금 1.6억
B씨는 이 때 같은 투자금으로
살기 좋은 가재울뉴타운의 따끈따끈한 신축
DMC파크뷰자이를 투자하게 되는데요.
- 매매가 6.3억 / 전세가 4.7억
- 투자금 1.6억
둘 다 충분히 싸게 샀지만
상승장이 되었을 때의 가격은 어떨까요?
확실히 위치적인 강점이 큰 현대동궁이
24년의 연식 차이에도 불구하고
매매가 = +10.4억 / 전세가 = +4억
투자금 1.6억은 이미 회수하고
5년만에 순수익 12.8억이라는 수익을 가져다 줍니다.
DMC파크뷰자이도 워낙에 싼 가격에 샀기에
매매가 = +8.8억 / 전세가 = +1.9억
순수익 9.2억이라는 수익을 가져다 줍니다.
그럼 B씨는 잘못된 투자였을까요?
그렇지 않습니다.
충분히 좋은 단지를 싸게 매수해서
엄청난 수익을 안겨줬지만 다만 놓쳤던 딱 하나는 바로
그 아파트가 서있는 곳의 땅의 가치였습니다.
서울, 수도권은 그 무엇보다
중요한 것은 ‘강남’과 ‘한강’까지의 위치입니다.
여기서 중요한 점은 이 메인 위치에 가까울수록
처음부터 우리가 투자로 접근하기에는
가격이 많이 비싸기 때문에
점차 저 메인 생활 반경으로 들어오는
좋은 땅에 투자를 해야한다는 점입니다.
상승장을 지나도 여전히 전고점을 뚫고
달려가는 현대동궁과
아직 회복중인 DMC파크뷰 자이의 차이는
연식이나 교통, 학군, 환경의 차이가 아니라
서울에서 가장 중요한 것은 땅의 가치였습니다.
시간이 아무리 흘러도
입지 좋은 구축은 웬만한 신축 전세가보다 높습니다.
사람들의 생각은 모두 똑같습니다.
짱짱한 신축 외관, 커뮤니티가 좋지만
무엇보다 출근길 아침 30분 더 잘 수 있는 편안함이
전세가를 만들고 앞으로 더 나이가 들수록
땅이 좋기에 재건축을 염두해둘 수도 있다는
사실을 잊지 마셔야합니다.
입지 좋은 구축의 힘을 무시하면 안되는 이유입니다.
#2 재건축, 리모델링 단지가 좋을까?
2025년 가장 많이 들었던 단어였던 것 같습니다.
재건축, 재개발 규제 완화하겠습니다!!
공급에 힘쓰겠습니다!!
그렇다면 구축 투자에 있어서 빼놓을 수 없는
재건축, 리모델링 호재에 있어
투자자라면 어떻게 생각해야할까 고민을 해본 적이 있는데요.
겉으로는 ‘낡은 아파트가 새 아파트로 탈바꿈한다’는
기대감 때문에 좋아보이지만 우리 같은 전세레버리지
투자자들에겐 반드시 조심해야할 부분들이 있습니다.
바로 재건축, 리모델링이 본격화하게 되면
전세가율이 떨어진다는 점입니다.
주변 시장 환경이나 수요의 구조에 따라
모든 단지가 속도가 다를 수 있지만
사업이 진행될수록 그 낡은 아파트에 살면서
언제 나갈지 모르는 불안감에
세입자의 수요가 줄어들어
전세가가 낮아질 수 밖에 없는거죠.
2005년 말부터 재건축 기본 계획 수립 단계부터
현재 조합설립인가까지 무려 13년을 기다려온
부산의 재건축의 대어 삼익비치입니다.
부산 남구에 위치하며 광안 대교뷰까지 나오는데
가장 큰 단점 연식이 문제인 이 단지는 가면 갈수록
전세가가 낮아지는 모습이 형성됩니다.
매매가는 10억이 훌쩍 넘지만
현재 전세가는 8~9천만원으로 정말 싸죠?
결국 재건축, 리모델링 단지는
무조건 피해야하는 투자가 아니라
투자자의 자금 성격에 따라 접근법이 달라집니다.
현금 유동성이 좋은 투자자에게는
오랜 기간 자금을 묶어두는 상태로
미리 신축 프리미엄을 살 수 있는 기회가 되기도 하고
전세 레버리지 투자자라면
사업이 진행될수록 전세 수요가 낮아지니
가격 방어에 어려울 수 있으니 유의해야합니다.
‘재건축, 리모델링 단지는 보지 마세요’라는
뜻이 아닙니다.
가치있는 구축을 고를 때도 이왕이면
리모델링, 재건축 가능성이 있는 단지라면
매도 시점에 수요가 더 붙기에 호재가 있는 쪽이
시장에서 더 높은 평가를 받을 수 있습니다.
따라서 투자자가 구축을 볼 때는
무엇보다 재건축, 리모델링 이슈도 함께 보며
투자금의 회수까지 고려하며 접근해야합니다.
#3 투자자에게 중요한 2가지
래미안퍼스티지 같은 고가 아파트를 45억에 산다면
최소 20억이 넘는 현금이 필요하고
나머지 25억은 언제 회수할 수 있는 건지 따져보면
고스란히 전세가가 45억까지는 올라와줘야
본전이 되는 구조입니다.
이런 가치 성장 투자는
투자금 회전이 상당히 느리다는 단점을 알고
투자에 접근해야합니다.
투자에 있어서는 무엇보다 중요한 건
수익률보다 현금흐름과 회전 속도입니다.
그렇기 때문에 서울에서도 가치가 좋은 구축부터
서울과 가까운 경기도의 신축까지
전세 안정성이 높은 곳을
투자처로 봐야하는 이유입니다.
하지만 실수요자 분들에게는
현금 흐름이 적거나 회전 속도가 적더라도
안전하게 똘똘한 한 채, 많게는 2채까지도
투자를 이어갈 수 있는 방향이 더 좋을 수 있습니다.
돈 버는 구축 아파트 투자에서 핵심은 단순합니다.
앞으로의 투자계획까지 고려한 상태에서
위치와 입지, 가격를 보는 것입니다.
외관은 낡아도 입지가 좋다면 꾸준한 수요가 있고
가치대비 가격이 합리적이라면 언제든
매수자도 수요자도 붙는 투자가 될 수 있습니다.
결국 우리는 나중에는
가치가 더 좋은 ‘얼죽구’가 되어야합니다.
지금 우리가 하는 투자는 무조건 랜드마크나
좋은 단지를 투자하는 게 아니라,
숨어있는 가치를 먼저 발견한 사람이
수익을 가져가는 것입니다.
오늘도 모두 눈을 크게 뜨고
앞마당에서 그 기회를 찾길 바라겠습니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다😃
[글로 적어보는 생각 수수수필로그]
#1 전세수급지수로 본 이 곳, 제2의 울산이 될 수 있을까?
#3 이제 전세가 없어질거라구요? 월세로 보는 전세시장
#5 규제 데자뷰, 과거의 뉴스를 또 읽는 기분이 든다면
