수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[초보자 BEST] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 주우이, 자음과모음
안녕하세요.
행복한 투자자를 그리는
그린쑤입니다.
이 글은 얼마 전 읽은
한 기사에서 출발했습니다.
단순한 궁금증이 생겨
내용을 직접 정리해보고 싶었습니다.
(출처 : https://v.daum.net/v/20251008162939465)
이런 기사를 보았습니다.
내 집인데 내 집이 아니다?
이게 무슨 말일까요?
입주를 시작한 서울 재개발/재건축 단지를 분양받은
입주민들의 등기가 완료되지 않은 문제인데요.
재개발/재건축 이후, 조합 청산이 늦어지면서 보존등기가 이뤄지지 않아
입주민들이 재산권 행사를 못한다는 기사 내용이었습니다.
즉, 재개발·재건축 단지 입주민들이 등기를 하지 못해
자신의 집임에도 법적으로 ‘내 집이 아닌 상태’로 남아 있는 문제였습니다.
(출처 : 나무위키)
예를 들면, 동작구 ‘흑석 자이’는
동작구 흑석동에 위치한 1,772세대의 대단지입니다.
재개발로 지어졌고, 357세대가 일반분양되었습니다.
흑석자이가 입주를 시작한 지 2년에 넘었는데
아직도 조합 청산 절차를 마무리 못해서
입주민들이 재산권 행사를 하지 못하고 있었습니다.
보존 등기는 뭐지?
보존 등기가 안 되면 왜 재산권 행사를 못하지?
등등 궁금증이 생겨서
제가 정리한 내용을 글로 써 봅니다.
보존 등기란?
보존등기란 신축 건물이나 등기가 없는 부동산에 대해
소유권을 처음으로 등록하는 등기입니다.
이 등기를 통해 부동산의 최초 소유자를 명확히 하고,
이후의 권리 변동 사항을 모두 기록할 수 있는 등기부가 새로 개설됩니다.
보존등기를 완료하면 등기부등본이 생성되고,
이후 매매·저당·상속 등 모든 권리 변동의 기초가 됩니다.
미등기된 부동산을 양도하면? : 세금 불이익
등기를 하지 않고 부동산을 양도하는 것을 투기성 거래로 간주하는데요.
즉, 미등기 양도 자산으로 잘못 판단되면 집을 판 금액보다
세금이 더 많이 나올 수도 있습니다.
그렇다면 미등기 양도 때는 어떠한 세법상 불이익이 있을까요?
미등기 양도 자산에 해당되면
양도소득세 최고 중과세율 70%가 적용되어
대부분의 양도차익을 세금으로 내야합니다.
예를 들면,
2억원짜리 주택 한 채를 4년여 뒤에 6억원에 팔았다면?
미등기 주택이 아니었다면
‘1세대 1주택 비과세’적용으로 양도세 0원으로
신고. 납부 의무가 끝날 수 있습니다.
하지만, 미등기 주택이라면?
양도세 3억800만원 (4억원x77%, 지방세 포함)을
세금으로 내야합니다.
그야말로 수익의 대부분을 세금으로 내게 되는 셈이죠.
왜 엄청난 세금 부담이 생길까요?
미등기 양도할 때 세법상 불이익을 받기 때문인데요.
부동산을 미등기로 양도하면 1세대 1주택에 대한 양도세 비과세와 기타 조세특례제한법상 각종 감면 혜택을 받지 못합니다.
양도세 기본공제 대상에서도 빠집니다. 양도세를 계산할 땐 자산별로 연간 250만원을 공제받을 수 있는데, 미등기 양도 자산이라면 이런 혜택은 없습니다.
등기를 하지 않고 양도하면 공제를 받지 못합니다. 현재 토지와 건물을 3년 이상 보유했다가 양도하면 양도세 계산 시 보유기간에 따라 양도차익의 6~30%(1세대 1주택은 20~80%)를 공제해주는 ‘장기보유특별공제’가 있는데, 이를 받지 못합니다.
징벌적 세율이 붙습니다. 양도세 세율은 2년 이상 보유한 자산의 경우 양도소득에 따라 6~45%의 세율이 적용되나 미등기 양도자산은 70%의 매우 높은 세율로 세금을 매깁니다.
말이 너무 어려운가요?
간단히 요약하면,
- 비과세·감면 혜택 배제 → 1세대 1주택 비과세 및 조세특례 감면 불가
- 기본공제 제외 → 연 250만원 양도소득 기본공제 불가
- 장기보유특별공제 불가 → 보유기간에 따른 공제(최대 80%) 적용 불가
- 징벌적 세율 적용 → 양도차익의 70% 세율(지방세 포함 시 약 77%)
등기를 하지 않고 자산을 양도하면
양도세 신고기한의 다음날부터 10년 이내에는
언제든지 양도세를 부과할 수 있습니다.
이 기간 내에 미등기 양도 사실이 밝혀지면
무거운 세금을 내야 하기에,
미등기 전매 행위는 되도록이면 피하는 것이 좋습니다.
등기가 안 된 매물을 매수해도 될까?
결론부터 말씀드리면,
매수는 가능하지만 투자로서는 매우 신중해야 합니다.
“등기 미완료=소유권 불안정=유동성 제약”
즉, 보존등기가 완료되지 않은 단지는
법적으로 소유권이 확정되지 않았기 때문에,
매매나 대출, 담보 설정이 불가능합니다.
결국 ‘현금이 묶이는 투자’가 되는 셈이죠.
그럼에도 불구하고 매수한다면? or 매수했다면?
‘보존 등기 완료 예정 시점’과
‘조합 청산 일정’이 명확해야 합니다.
이게 확실히 보인다면
‘단기 저가 매수 → 등기 완료 후 시세 회복’의 구조를
노릴 수도 있습니다.
다만, 청산이 지연되거나 분쟁이 있는 단지는
절대 투자하지 않는 것이 원칙입니다!
부동산 투자는 수익을 내는 것보다, 잃지 않는 것이 더 중요합니다.
등기가 안 된 단지는 단기 수익보다는
법적 리스크와 유동성 제약이 훨씬 크다는 점을
잊지 말아야 합니다.
잃지 않는 투자,
그것이 진짜 행복한 투자의 시작이라고 생각합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
