수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[초보자 BEST] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 주우이, 자음과모음
안녕하세요.
행동을 바꾸고 실천하는 투자자 추월차선대디입니다.
오늘은 시세를 따고 임장을 다니다가 보면 가끔씩 드는 생각.
“41타입 싼 것 같은데…. 방도 2개고.. 해도 될까? 임차인 바뀌는 주기가 엄청 빠르다던데 괜찮을까..?”
“와 40평대가 84'랑 5천만원 밖에 차이 안나네??? 이거 저평가 아닌가? OTP가 어딧더라(뒤적뒤적)”
결론부터 말씀 드리자면 해도 된다! “잘” 입니다.
우리가 투자를 할 때 59'와 84'를 먼저 보는 이유에 대해서 먼저 생각해보면 불특정 다수가 선호하고, 많이들 선택하기 때문이라고 생각합니다. (선호도 + 환금성)
그리고 공급 대비 수요가 항상 많은 평형대이기 때문에 입지 좋고 선호도 있는 곳에 투자를 하면 59'와 84'는 시스템을 쌓고 현금흐름을 만들기 용이합니다. (모든 소형, 대형이 안된다는 건 아니지만 더 쉽습니다.)
소형평형
소형평형은 시스템 투자/다주택 투자를 통해 현금 흐름을 만드는 것을 지향하는 사람에게는 장기 보유할 만큼 매력적인 상품이 아니라는 점입니다.
왜 그럴까요?
- 아… 이사 가고 싶다.
신축 소형평형은 그나마 아직 괜찮지만 연식이 빠진 구축 소형평형을 매물임장 했을 때 어떤 느낌이 드시나요?
오랫동안 거주하고 싶다는 생각이 들지 않습니다.
현재는 돈이 부족하지만 얼른 돈 모아서 이사 나가고 싶다고 생각이 들고, 신혼부부가 거주하다가 혹시나 아이가 태어난다면 짐이 무지막지하게 늘어나면서 이사가고 싶은 마음이 당연히 커질 거라고 생각합니다.
(실제로 영유아 육아템으로 가득한 41'타입 매임 해봤는데…….여기까지 하겠습니다)
이 생각은 잠깐 매물임장을 하는 저도 느꼈던 감정인데 거주민 입장에서는 더욱 더 간절하실 거라고 생각이 듭니다. 물론 혼자 살기는 나쁘지 않지만 모두가 1인 가족은 아니니까요.
이 말은 신혼부부 이후 수요에게서 선택을 받지 못할 확률이 높아지기 때문에 수요가 한정적이고, 실거주 가치가 떨어지니 전세가격도 크게 오르지 않습니다.
그래서 소형평형은 전세가를 올려받는 시스템 투자처가 아닌 시세차익만을 목적으로 접근하는 것이 더 유리한 의사결정으로 보입니다.
- 내 경쟁상대는 59'타입? 아니죠.. 오피스텔입니다.
아주 조금 밖에 작지 않고 같은 단지에 있는데 섭섭하게 무슨 말이냐? 하실 수 있는데요.
실제 이 평형대를 찾는 수요는 1인가구 또는 신혼부부가 대부분입니다.
그리고 제 주변에 수 많은 1인가구와 신혼부부가 아파트에 들어갈 상황이 안된다면 오피스텔을 일시적인 거주지로 많이 선택합니다.
근데 여기서 제일 큰 리스크는.. 오피스텔은 마음만 먹으면 언제든 빠르게 지을 수 있다는 것입니다.
실제 아파트보다 공급이 더 쉽고 오피스텔 옆에 또 오피스텔, 그 옆에 신축 오피스텔, 또 그 옆에 삐까뻔쩍한 오피스텔까지.. 얼마든지 시장에서 빠른 공급을 해낼 수 있는 거주형태입니다.
그럼 소형평형 아파트가 점점 나이 들어갈 때 주변에 내 수요를 뺏어갈 수 있는 아이들이 계속해서 나타난다는 이야기가 될 것입니다.
그래서 적은 투자금으로 투자했다면 중단기적으로 매도할 계획을 세우고 접근하는 것이 더 유리하다고 보입니다.
- 거주민 소득수준 차이
모두에게 통용되는 법칙은 분명 아닙니다.
그렇지만 월부인 부부 재질처럼 전략적으로 깔고 앉는 돈을 줄이고 투자를 하려는 사람들을 제외한 일반인 중에 소형평형을 선택하는 사람들은 59'타입, 84'타입을 들어갈 여력이 되지 않는 사람들이 많습니다.
“여력이 되지 않는다” 라는 말은 “내 물건의 전세금을 올려줄 여력이 되지 않을 수 있다.”로 귀결될 수 있습니다.
그렇기 때문에 소형평형에 투자하고자 하시는 분들은
1) 역세권에 붙어있고 (ex: 강서구 가양동)
2) 아주 싼 구간에 저평가 된 가격으로,
3) 적은 투자금을 들여서,
4) 적정 수익을 보고 빠르게 매도할 계획으로 투자처를 보셨으면 합니다.
대형평형
널찍널찍 하고 쾌적한 대형평형.. 저도 살고 싶은데요.
대형평형은 더 보수적으로 접근할 필요가 있다고 튜터님께 배웠습니다.
그 이유는?
분당, 아니면 최소한 평촌 수준은 되어야 84'타입보다 유의미하게 가격이 치고 올라갈 수 있기 때문입니다.
대형평형을 주로 찾는 수요층은 누구일까요?
경제적으로 여유가 있거나, 가족 수가 많아서 어쩔 수 없이 선택해야 하는 사람들이 많을 거라고 생각합니다.
가족 구성원 수 때문에 선택하시는 분들은 다른 선택권이 없기 때문에 기본 수요층이라고 보고, 나머지 한 축을 맡고 있는 분들은 아마 경제적 여유가 있는 분들일 것입니다.
이 수요층을 타겟으로 한다면 아래 두 가지가 한꺼번에 만족하는 교집합 내에서만 투자를 하는 것이 안전합니다.
- 입지가 좋은 지역 (강남과 가까운 지역)
- 학군지
왜 그럴까요?
<입지가 좋은 지역>
여기서도 마찬가지로 모두를 대변할 수 있는 것은 아닙니다.
부자 분들 중에 공기 좋고 물 맑은 곳에 가서 넓은 평형에서 여유있게 지내고 싶어하는 분들도 있으니깐요.
다만 서울 내에서도 강남, 또는 강남과 가까운 상급지에 거주하시는 분들이 경제적으로 여유있는 분들이 많은 것처럼 돈이 많은 분들은 중심지에 거주하려는 수요가 더 크다고 생각합니다. 이게 아니면 강남의 아파트가 비싸고, 그 비싼 것을 감당할 수 있는 분들이 굳이 모여서 살 이유가 없으니까요.
<학군지>
학군지에 가는 이유는 자녀에게 더 수준 높은 교육을 시키기 위해서입니다.
임장을 하다 보면 학군지일수록 거주민들이 좀 더 여유있게 사시는 분들을 많이 볼 수 있습니다.
학군지의 높은 교육비용을 지불하기 위해 모든 것을 희생하고 오시는 분들도 분명히 계십니다.
다만, 그 분들을 제외하더라도 자녀의 교육비를 충분히 감당하면서도 생활수준을 낮출 필요가 없는 분들이 더 많았던 것 같습니다.
위와 같은 이유로 대형평형은 강남, 목동, 광진구는 당연히 포함이고 분당/평촌과 같이 강남과 가까운 학군지에 투자해야 좀 더 유의미한 수익을 거둘 수 있습니다.
강남에서 상대적으로 멀리 떨어진 학군지(ex 노원구) 또는 강남과 가까운 비학군지(ex 동대문구)에 대형평형을 투자하는 것은 좀 더 보수적으로 접근해야 할 것 같습니다.
이는 노원구와 동대문구가 가치가 떨어진다는 의미가 아니고 두 가지 조건에 모두 충족하는 곳에 투자해야 좀 더 잃지 않는 투자를 할 확률이 높아지기 때문입니다.
이런 부분을 꼭 염두하여 소형평형/대형평형 투자를 접근했으면 합니다:)
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
