안녕하세요!
전국 어디든 발로 뛰는 투자자 험블입니다.
발로 뛴다 시리즈의 여섯 번째 지역
그 이야기를 이어가볼까합니다.
지난 글에서
산본신도시의 특징에 대해 말씀드렸는데요.
대표적인 1기 신도시 중 하나의 지역
강남&판교 40분대로 접근 가능한 신도시
4호선 산본역 & 1호선 금정역
3500번 광역버스
공원, 학교, 학원, 상권 등 탄탄한 인프라
선도지구 지정으로 인한 호재
더불어, 여전히 회복하지 못한 가격으로 인해
가성비로 거주만족도를 누릴 수 있는 곳이
산본신도시 입니다.
오늘은, 탄탄한 인프라와
물리적 위치의 장점에도 불구하고
여전히 가성비로 내 집 마련과 투자 모두 가능한
산본의 내 집 마련&투자 전략에 대해 알아보겠습니다.👟
🏠 이 글을 읽으면 이런 점을 알 수 있어요!
- 산본신도시 내 집 마련 전략에 대해 알 수 있어요.
- 산본신도시 소액투자 전략에 대해 알 수 있어요.
산본신도시
내 집 마련 & 투자 전략
STEP1. 내 예산 파악하기
내 집 마련과 투자 모두 가장 중요한 것은
나의 예산을 정확하게 아는 것입니다.
투자를 고민하고 있는 경우에는
단순히 나의 투자금을 계산하면 되지만
내 집 마련을 고민하고 있는 경우에는
주택담보대출을 활용할 가능성이 높기에
내가 보유한 현금 + 주택담보대출 가능액을
명확하게 알아야만 합니다.
최근 25년 7월 1일부터 스트레스 DSR 제도를
도입하면서 지역에 따라 가산금리를 적용해서
대출한도가 줄어들게 되었습니다.
예를 들어 연소득 7천만원의 부부가
25년 7월 1일 이전에는 DSR 40% 한도로
총 4.5억의 주택담보대출이 가능했다면
스트레스 DSR 적용 이후에는
(10.15 대책 이후 수도권 및 규제지역 3% 적용)
총 3.6억의 주택담보대출까지만 가능하므로
0.9억원의 대출 한도가 감소하게 됩니다.
이에 따라 내가 매수할 수 있는 집의
가격대가 달라지기 때문에
내 집 마련의 경우 조금 더 면밀하게
예산을 파악하고 움직일 필요가 있습니다.
🏠스트레스 DSR이 뭐에요?
- 25년 7월 1일부터 시행하는 제도로, 가산금리를 적용해 대출한도를 줄이기 위해 시행되었어요.
- 변동형 100%, 혼합형 80%, 주기형 40%로 차등 적용됩니다.
- 수도권과 비수도권의 스트레스 DSR 적용률도 달라요. (지방은 여전히 0.75%가 적용되고 있어요.)
- DSR을 적용하는 대출상품에만 적용되는 것으로, 중도금/이주비 대출 등에는 적용되지 않아요. (단, 중도금/이주비 대출 이후 DSR 적용대출을 신규로 받게 되면, 기존 중도금/이주비 대출의 원리금 상환분은 신규 대출의 DSR 산정할 때 반영이 되니 주의하셔야 해요.)
- 단, 스트레스 금리는 DSR 계산에만 쓰이는 ‘가상금리’로 실제 대출금리는 오르지 않아요.
- 스트레스 DSR로 인해 실질적으로 대출한도가 줄어드는 효과가 있어요. (30년 만기, 원리금 균등 분할 상환, 금리 4%로 대출받을 경우, 차주별 대출한도는 6.6%~14.7% 감소할 예정이라고 해요.)
산본신도시
내 집 마련 & 투자 전략
STEP2. 우선순위 파악하기
예산을 파악했다면, 두 번째로는
우선순위를 파악하는 것입니다.
우선순위를 파악하는 이유는 간단해요.
같은 값이면 사람들이 더 좋아하는 집을 매수해야
시세차익은 물론 추후 갈아타기, 자산재배치 등을 할 때에도
수월하게 할 가능성이 높기 때문이에요.
산본신도시의 핵심 선호요소는
① 역세권 : 로데오 상권 및 학원가
② 학군 : 궁내초/궁내중 학군 선호
③ 단지 컨디션 : 구조 및 방 갯수
대표적으로 위 3가지라고 볼 수 있는데요.
이러한 선호요소를 바탕으로
내 집 마련&투자의 우선순위를 파악하는
방법에 대해서 말씀드릴테니, 꼭 적용해보세요!
첫 번째로, 나의 예산 파악이 되었다면
내 집 마련&투자가 가능한 가격대의 단지를
지도 위에 올려봅니다.
그 다음 핵심선호요소를 바탕으로
그 단지가 어떤 가치를 갖고 있는지
확인해보세요.
두 번째로는 현재 알아보고자 하는 단지들이
어떤 특징을 갖고 있는지 정리해봅니다.
아 내가 알아보는 단지들은
확실한 선호요소를 하나씩은 갖춘
구축 30평대 단지들이구나~
예시를 5억대로 들었지만
산본신도시 내에서 7억대, 6억대, 4억대, 3억대
모두 다 해보신다면 가치 파악이 훨씬 잘 되겠죠?
이렇게 가치를 먼저 파악한 후
① 투자를 한다면 단지의 투자금 현황을
② 내 집 마련이라면 대출 가능 금액을
한 번 더 체크해보시면 되겠습니다.
스트레스 DSR로 대출 한도가 2천만원 줄어들었으니
2천만원 더 저렴한 단지를 봐야겠다.. 라는 생각보다는
원래 보던 단지에서 2천만원 더 협상해봐야겠다!
라는 생각으로 접근하신다면
같은 값으로 더 좋은 단지를 매수할 수 있습니다.
그리고, 가치를 더 면밀히 파악하기 위해서는
궁금증을 갖는 것이 정말 중요합니다.
다산주공3단지 산본역도 걸어갈 수 있고
방도 3개인 구조인데 왜 3.8억이고
신안모란은 버스타고 금정역을 가야하고
똑같이 방 3개 구조인데 왜 4.7억이지?
산본역세권이 아니라도 20평대 중
계단식 방3개 단지가 희소한 산본에서는
역세권 만큼이나 높은 가격을 보여줄만큼
사람들이 선호하는 단지들도 있습니다.
따라서 궁금증을 갖고 계속해서
비교해봐야만 더 나은 의사결정을 할 수 있습니다.
산본신도시
내 집 마련 & 투자 전략
STEP0. 직접 밟아보기 (임장)
STEP3가 아닌 STEP0 입니다.
앞서 말씀드린 것들을 하기 전에
가장 기본이 되어야 하는 부분입니다.
내가 직접 밟아봐야만 합니다.
아마 이 글을 읽어보시는 분들께서도
산본을 가보신 분들과, 안 가보신 분들
그리고 집을 직접 본 분들과 안 본 분들
모두 같은 글을 읽고 있지만 느낌은 다를겁니다.
산본.. 정말 강남 출퇴근하는 사람이 많을까?
라는 의문이 들 때면, 출퇴근 시간 현장에서
유동인구를 보며 스스로 확신을 쌓아나갔고
비슷한 가격, 연식이면 가치도 비슷하겠지?
라고 넘겨짚을뻔한 부분도 실제 현장을 밟으며
비슷한 가격이라도 가치가 다를 수 있다는 것을
알 수 있었습니다.
연식이 같은데, 가격차이가 이렇게까지 난다고?
라는 궁금증은 현장에서 답을 찾을 수 있었습니다.
오늘은 강남 40분 컷으로 갈 수 있는
가성비 1기 신도시 산본에서
내 집 마련과 투자 전략 3단계에 대해
말씀드렸습니다.
STEP0. 직접 밟아보기 (임장)
STEP1. 내 예산 파악하기
STEP2. 우선순위 설정하기
가장 중요한 것은
직접 현장을 느끼고, 그것을 바탕으로 손품을 팔고
최선의 선택을 미루지 않고 하는 것입니다.
방향은 변하지 않았습니다.
고민보다는 행동을, 책상보다는 현장을 통해
스스로 확신을 갖고 좋은 선택 해나가시길
진심으로 응원드립니다.
다음에도 더 흥미로운 지역의
생생한 소식으로 찾아뵙겠습니다.
언제든 궁금한 지역, 알고 싶은 지역이 있다면
댓글 환영합니다 :)
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