안녕하세요.
월부의 응원단장 우지공입니다.
지난달 10.15 규제 이후로 시장이 한 번 크게 흔들렸죠.
그 어수선함 속에서도 실전투자 게시판에는
“매수를 진행했습니다!”라는
소식들이 꾸준히 올라오고 있었습니다.
저 역시 그 치열했던 시장속에서
‘지방 매도 → 수도권 갈아타기’라는
N번째 투자를 이어가게 되었는데요.
지난 글에서는 매도 과정의 배움을 정리해보았고,
오늘은 그 연장선에서
[매수준비편]을 통해
매수의 준비과정을 복기하며 나눠보려 합니다.
사실 저에게도 이번 갈아타기는
처음 겪어보는 과정이라
그 어느 때보다 배움이 많았습니다.
어떤 부분을 미리 준비해야 성공적인 갈아타기로 이어지는지,
투자금·조건·기간 사이에서 어떻게 선택하고 움직여야 하는지
부딪히며 깨달은 지점들이 정말 많았어요.
그래서 이 글은,
- 앞으로 투자를 준비하시는 분!
- 지방에서 매도 후 갈아타기를 준비하시는 분,
- 그리고 규제시장에서 어떻게 준비를 해야 투자를 할수 있는지
분들에게 조금이나마 길잡이 역할을 할 수
있었으면 하는 마음으로 작성해보았습니다.
제 발로 뛰며 배우고 정리한 매수준비 과정의 모든 이야기를
솔직하게 나눠보려고 합니다.
1. 실전투자를 늘 준비하는 방법
우리는 늘 돈이 생기면
기쁜 마음으로 투자를 하러 다니고
투자하고 종잣돈이 떨어지면
마음이 동하지 않아서
투자로 이어지는 전화임장이나,
매물임장에 조금 힘이 빠지곤 하는것 같습니다.
저도 역시 그런 구간이 있었고,
그 구간에는 해야 하는 마음만 가지고 했던것 같습니다.
그러다 보니, 매물임장도 많이 하지 못하게 되고
점점더 게을렀던것 같기도 헙나더,
그런데 이 감정의 원인을 가만히 들여다보니,
답은 아주 단순했습니다.
현장에 나가지 않아서 생기는 감정이었습니다.
정말 감사하게도
25년 3분기를 밥잘튜터님과 함께 하며
매달 80개 이상의 물건을 보게되었습니다.
그리고 그 과정을 거치고 나니 스스로에게 이런 확신을 가질수 있었습니다.
나는 현장파 투자자다, 야수다.
이 확신의 감정을 가지고
4분기로 들어오면서
늘 현장에 나가서 물건을 찾고 만들어보며
어떤 상황이 있더라도
현장에서는 투자물건이 만들어진다는 것을
몸으로 느낄 수 있었습니다.
그리고 이 과정에서
투자를 하건, 당장은 못 하건
내 수중에 돈이 있건, 없건
늘 투자를 한다는 마음으로
물건을 찾고
나에게 매달 최우선순위의 물건을 추리는 과정속에서
나에 대한 믿음, 자신감이 생긴다는 것을
몸소 느꼈던것 같습니다.
이 마음으로
현장을 다니다 보니
물건이 날아가는 상황에서도
멘탈이 쉽게 흔들리지 않았습니다.
오히려 스스로에게 이렇게 말할 수 있었어요.
“괜찮아, 아직 나에게 맞는 물건은 반드시 있다."
지금 투자금이 없어서 마음이 어려우신가요?
지금 투자를 해야 하긴 하는데
책상 앞에서 ‘각’만 잡고 계신가요?
그렇다면 이렇게 한번 해보셨으면 합니다.
내 투자금으로 가능한 지역에
전화임장 1통, 매물임장 1번.
딱 이 두 가지만 해보세요.
이 한 걸음이 시장의 온도를 알려주고,
그 지역의 움직임이 눈에 들어오기 시작하며
투자자로서의 가슴이 다시 뛰기 시작할 겁니다.
그렇게 현장감이 피부로 와닿으면
이상하게도 스스로에 대한 믿음이 다시 올라오게 되는것 같습니다.
“아직 기회는 있고 나는 충분히 해낼수 있다..”
여러분들이 자신감을 가지고 현장에서 움직여보셨으면 합니다.
2. 디테일한 조건 설정
우리가 투자금을 들고 현장에서 뛰어다니는 시간은
과연 얼마나 될까요?
투자를 해보신 분들은 잘 아시겠지만
제 경험을 기준으로 말씀드리면,
1호기를 제외하고
길어야 3개월,
짧으면 2주 안에 투자금이 소진되는 경우가 많았습니다.
투자의 기간은 짧고, 준비의 기간을 길기에,
그만큼 ‘준비된 사람’과 ‘준비되지 않은 사람’의 결과는
극명하게 갈립니다.
그래서 우리는 늘
나에게 얼마의 투자금이 들어오느냐에 따라
할 수 있는 단지들을 미리 찾아두어야 합니다.
저도 지방 물건을 매도광고만 올려두었을 뿐,
언제 매도가 될지는 전혀 가늠할 수 없는 상황이었어요.
그래서 늘 시나리오를 그리며
투자를 준비했습니다.
- “N억이 들어오면 A, B, C 단지를 본다.”
“조금 덜 들어오면 D, E, F로 방향을 튼다.”
실제로 매도가격을 설정하고 나서는
네고를 통해서 깎일수도 있기에
1000만원 단위로 단지를 설정해서
투자할 단지들을 더 촘촘하게 만들어두었습니다.
예를들어, 매도후 예상회수금이 1억 5000만원이라면?
대안1) 1억 5000만원으로 할수 있는 단지 3개
대안2) 1억 4000만원으로 할수 있는 단지 3개
대안3) 1억 3000만원으로 할수 있는 단지 3개
이렇게 촘촘하게 매도후의 시나리오를 늘 준비하는것이
갈아타기 의사결정의 속도를 좌우합니다.
여기서 더 나아가면
단지 단위에서 끝나는 것이 아니라
매물 단위로 세분화해서
투자 우선순위를 설정할 수 있습니다.
여기서 제가 복기를 하면서 아쉬웠던 부분인데요~
우리가 갈아타기를 하면
매도후 회수되는 투자금에만 초점을 맞추게 되는데,
매도 후 ‘회수금’만큼 중요한 것이 바로 ‘기간 조건’입니다.
저 역시 매도잔금이 2월 말이었기에
조금 더 긴 잔금조건을 가진 매물을 찾았어야 했지만
그 부분을 간과하는 바람에
조금 더 빠르게 움직이지 못했던 아쉬움이 있었습니다.
결국, 갈아타기는
투자금 + 기간 조건
이 두 가지를 미리 명확하게 만들고 움직여야만
의사결정 시간이 줄어들고
투자를 깔끔하게 마무리할 수 있습니다.
이번 투자에서 제가 가장 크게 배운 점 중 하나입니다.
요약하면,
- 회수금액은 1000만 원 단위로 나누고
- 각 금액에 맞는 단지를 최소 3개씩 확보하며
- 잔금까지 고려한 기간 조건을 필수로 넣어두고
- 단지와 매물 단위 우선순위까지 구성해둔다.
이 준비만 되어 있으면
예상치 못한 변화 속에서도
훨씬 안정적으로 갈아타기를 이어갈 수 있습니다.
저처럼 시행착오를 줄이고,
여러분의 갈아타기가 더 수월해졌으면 하는 마음으로
이 경험을 공유드립니다.
3.N억이 생긴다면? 어디부터 가야 할까?
지방에서 매도를 하고 수도권으로 갈아타는 과정이었고,
회수되는 투자금으로 갈 수 있는 지역은
수도권 외곽인 부천, 구리, 수원 영통구, 산본,
이 네 지역이었습니다.
우선순위를 설정하는 방법은
크게 아래와 같은 순서대로 진행하였습니다.
1) 투자대상 전수조사
2) 투자 우선순위 설정
3) 투자 우선순위 재조정
4) 전임, 매임 실행
1) 투자대상 전수조사
먼저 투자가 가능한 4지역의 단지들을 전부 펼쳐놓고
제 투자금으로 할 수 있는 단지들을 추렸습니다.
25년 4분기의 수도권 시장은
전세가격이 올라 투자금이 줄어드는 경우도 있고,
급매를 만나 가격조정이 가능한 경우도 있어
어떤 방향으로든 투자금이 변할 수 있었습니다.
그래서 예상 투자금에 +3,000만원까지 여유 범위를 두고
전수조사를 진행했습니다.
이 작업을 통해
'할 수 있는 투자(투자금에 맞는)'와 '하고 싶은 투자(투자금이 조금 더 들어가는)'를
동시에 정리할 수 있었습니다.
2) 투자 우선순위 설정
폭넓게 내가 하고 싶은 투자와
할 수 있는 투자대상을 추렸다면!
이제 각 앞마당에서
우선적으로 봐야 할 단지들을 리스트업하는 단계로 넘어갑니다.
저는 각 지역별로
가치대비 저평가 되었던 물건 10개씩을
가치 순서대로 먼저 나열했습니다.
이 단계는
“투자금으로 지역에서 가장 좋은 단지는 어디지?”를 기준으로
가치를 먼저 보는 과정이었습니다.
3) 투자 우선순위 재조정
각 지역의 단지들을 나열했다면,
이제 지역을 구분하지 않고
단지들을 한데 모아 다시 섞어서 비교해야 합니다.
부천의 1순위가 구리의 3순위보다 좋은지,
산본의 2순위가 영통의 1순위와 비교했을 때 어떤지…
지역 구분 없이 단지의 ‘가치순위’를 다시 판단하는 과정입니다.
만약 4개의 앞마당에서 조사를 했다면
총 40개의 단지가 리스트로 나오게 되고,
이 중에서 최종 TOP10을 선정합니다.
저는 이렇게 추린 최종 TOP10 단지를 기준으로
전화임장과 매물임장을 진행했습니다.
이 투자의 우선순위가 명확히 잡히니
결정해야 할 순간에도 흔들림이 적었고,
실행 속도도 한층 더 빨라졌습니다.
4) 전임, 매임 실행
이제부터는 실행이 답입니다.
우선순위가 정리되었다면
머릿속에서 맴돌던 고민은 여기서 끝입니다.
이제는 실제 시장에서 확인하는 단계,
즉 전화임장과 매물임장을 실행할 차례입니다.
저는 앞서 정한 투자우선순위의 순서대로 전화임장을 했고,
매물임장을 하기 위해
동에서 서로 왕복 3시간을 다니며 임장을 했습니다.
지하철을 타는 동안에도
협상할 만한 물건을 계속 찾아보며
하루들을 보냈습니다.
그런데 이 과정 중에
10.15 규제가 갑작스럽게 발표되었습니다.
협상 막바지까지 갔던 물건들은
매도인의 변심들로… 날아가게 되었습니다.
예상은 하고 있었지만
막상 현실로 마주하니
멘탈이 흔들릴 수밖에 없는 순간이었어요.
그런데,
날아간 물건들을 다시 찾아 나서던 찰나
부동산 사장님께 한 통의 연락이 왔습니다.
“지공님~ 좋은 물건 있는데 한번 와봐”
그리고 새로운 물건을 보게 되었습니다.
그 물건의 상황은 다음과 같았습니다.
- 매도인은 일산의 신축 대형평수 10억 청약에 당첨
- 자금계획이 맞지 않아 현재 집을 반드시 매도해야 함
- 25.11.10 이전까지 중도금 2.5억이 필요
알고 보니 매도인은
6개월 전부터 매도를 원하고 있었지만,
실거주자에게 팔고 싶어
투자자에게는 의도적으로 보여주지 않았다고 합니다.
그러나 실거주자들은
수리를 해야 하는 기본집이라는 점 때문에
매수를 부담스러워했고,
결국 6개월 동안 단 한 개의 부동산만 광고를 맡으며
사장님 또한 “반드시 팔아줘야 하는 물건”으로
인식하고 계셨던 상황이었습니다.
매도인이 원하는 조건은 단 하나.
“1달 안에 중도금 2.5억을 마련해줄 매수자”
이 조건만 만들어지면
등기까지 가져올 수 있는 물건이었습니다.
하지만 저는…
중도금을 1억까지만 드릴수 있는 상황이었기에,
물건을 눈앞에 두고도 쉽게 결정을 내릴 수 없었습니다.
머리로는 좋은 기회라는 것을 알면서도
현실적인 한계 앞에서 부딪히다 보니
마음이 흔들리던 순간이었습니다.
이 다음 이야기는…
[매수편]에서 자세히 풀어보겠습니다.
투자준비 과정에서 아쉬웠던 부분
이번 갈아타기 과정에서
“다음엔 더 잘할 수 있겠다”라고 느꼈던 지점들도 있었습니다.
돌아보니 크게 세 가지가 있었는데,
이 부분들이 조금만 더 정리되었더라면
의사결정 시간이 한층 줄었을 것 같아요.
1. 조건설정 과정에서 ‘기간(잔금 일정)’까지 디테일하게 준비하지 못한 점
매도 후 회수될 투자금에만 집중하다 보니
정작 중요한 잔금 일정 조건을 충분히 고려하지 못했습니다.
그 결과, 투자금에는 맞는데
잔금 조건이 맞지 않아 걸러지는 매물이 꽤 많았습니다.
만약 투자금 + 기간 조건을 동시에 잡아두었더라면
고민의 시간을 줄이고
조금 더 빠르게 움직일 수 있었을 것 같습니다.
2. 꼼꼼하게 자금계획을 하지 못한점.
자금계획을 세우는 과정에서
조금 더 세밀하게 준비했어야 했습니다.
현장에서는 늘 예기치 않게
추가 투자금이 더 들어갈 수 있다는 것을 다시 한번 느낄수 있었습니다.
모든것을 완벽하게 준비할순 없지만
세금이나, 각종 부대비용, 수리비 등에서도
추가적으로 비용이 나갈수 있기에
조금의 여유를 두고 투자를 준비해야 했었습니다.
그리고 그 과정을 배우자와도 충분히 상의하고
공유해야 한다는 점을 다시 한 번 느꼈습니다.
3. 우선순위 설정 과정에서 비교평가를 미리 해보지 않은 점
이번에는 여러 지역과 여러 물건을 동시에 보느라
자연스럽게 비교평가를 하게 되었는데,
막상 현장에서 가격이 실시간으로 달리다 보니
“이 가격이면 A단지가 더 낫지 않나?”라는 판단을
그때그때 하느라 시간이 꽤 걸렸습니다.
우선순위를 설정할때
미리 비교표를 만들어두고
단지마다 ‘가격 대비 가치’를 정렬해두었다면
의사결정이 훨씬 빨랐을 것 같습니다.
돌아보면, 이 아쉬움들은 모두
“조금만 더 준비했더라면 줄일 수 있었던 것들”입니다.
그렇기에 이번 경험을 통해
다음 투자에서는
조건·자금·비교평가까지
더 단단하게 준비해보려고 합니다.
이 복기가 여러분의 투자 준비에도
조금이나마 도움이 되었으면 합니다.
감사합니다.
