실거주 후 전세 전략에 대해서 궁금한게 있습니다.

할수있집님 안녕하세요. 실거주 후 자산재배치를 고민하시네요. 보통 실거주 후 전세로 돌리려면 말씀하시는 것처럼 융자가 남아있으면 전세를 맞추기도 어려워 전세를 받으면서 기존의 주담대를 모두 상환하는 조건으로 전세를 구하는 편입니다. 만약 융자를 상환하지 않는다면, 전세시세 = 융자 + 보증금으로 그만큼 적은 보증금으로 세입자를 구하셔야됩니다. 그래서 보통 그런경우에는 월세입자를 구하는 편이지만, 그렇게 하면 다음 투자를 위한 자산재배치의 의미가 없기에 전세보증금으로 융자를 상환하고, 내가 월세로 거주할 보증금도 제외하고 남은 현금이 다음 투자금이 될 수 있을 것 같습니다. 질문에 답이 되셨길 바래요.

요즘 많이 하는 고민을 통해 배울 수 있어 감사합니다

안녕하세요. 할수있집님!! 실거주 후 전세 전략을 고민하고 계시군요. 서울 수도권에 사시면서 생애 최초 기회라니 정말 부러운 상황이시네요. 10억 집을 6억 대출로 투자금 4억으로 실거주 하시다가 2년 뒤 규제가 풀려 전세를 주고 나오신다고 할 때 근저당이 있는 상태로 전세가 나가기는 어려울 것 같습니다. 그래서 보통은 기존 주담대를 모두 상환하는 조건으로 전세를 구하시고, 상환이 어려운 경우라면 전세금을 낮춰서 매물을 내놓아야 전세가 나가더라구요(내가 세입자라면 어떨 지 반대로 생각해보시면 좀 답이 쉬워질 것 같아요) 2년 뒤 전세가가 올라 전세금을 가지고 대출을 갚으시고, 월세로 나오실 수 있는 상황이라면 괜찮을 것 같고, 안된다면 좀 더 그 집에 머무시면서 전세입자를 받아 융자금을 갚고, 월세 보증금 정도의 돈이 될 때 세주고 나오시면 좋을 것 같습니다.