안녕하세요, 정진하자 헬짱부린이입니다.
어느새 실전반도 후반부에 접어들고, 계절 역시 겨울로 넘어가고 있습니다.
약 한 달 전 1호기 매도를 경험한 데 이어,
최근에는 2호기 매도까지 진행하고 있었는데요.
https://weolbu.com/s/HcCq5cOO6M
(1호기 매도 경험담)
저는 여전히 매도가 어려운 영역이고, 걱정 가득한 단계이지만
한편으로는 경험을 했기에 충분히 해낼 수 있다 라는 자신감도 있었습니다.
또한 이번 매도 과정 속 아쉽고, 부족했던 부분에 대해서만
간단하게 복기하는 정도로 정리하려고 했습니다.
하지만 최근 매도를 고민하고 계신 여러 동료분들을 만나 대화를 나눌 기회가 많았는데요.
동료분들과의 대화를 통해,
세입자가 있는 상태에서 매도를 어떻게 진행해야 하는지,
세입자와의 협의는 어떤 방식으로 해야 하는지 등 다양한 어려움을 듣게 되었고,
반대로 세입자와 원만하게 소통하면 충분히 해결 가능하다고 생각하는 분들도 계셨습니다.
이러한 여러 이야기를 들으면서 이번에 겪은 나의 경험담이
다른 동료분들에게 도움을 줄 수 있겠다 라는 생각이 들었습니다.
세 낀 채로 진행하는 매도 과정과 스토리,
그리고 수월했던 성공 사례보다 많은 우여곡절 과 실패 경험이
앞으로 매도하실 분들에게 더 도움이 되지 않을까 싶었습니다.
이에 따라서 매도 과정에서 실제로 겪었던 일들을
처음부터 끝까지 세세하게 작성해보고자 합니다.
다소 길어지겠지만 매도를 앞둔 많은 동료분들에게
저의 경험담이 작은 도움이 되었으면 좋겠습니다.
1. 상황_세입자 계약갱신 전 매도
현재 매도하고자하는 물건은 세입자가 입주한지 1년이 지난 시점으로
아직 갱신권도 쓰지 않은 상태이었습니다.
이런 상에서 매도를 생각하게 된 이유는 다음과 같습니다.
1) 비록 큰 수익은 아니었지만 저렴한 가격에 매수했기 때문에 수익이 발생했고 => 수익
2) 지역 공급 상황을 살펴보았을 때 원하는 가치까지 찾아가는데 시간이 걸릴 것으로 예상하였으며 => 싸이클
3) 지역내 거래 분위기도 이전보다 나쁘지 않았고 => 시장 상황_분위기/거래 주체
4) 더 좋은 자산으로 갈아타면서 돈을 불릴 수 있는 우선순위 단지 5개 이상 확보해둔 상태 => 물건
이처럼 지역 싸이클과 시장 분위기, 수익을 살펴보았고,
갈아타고자 하는 목표 단지들과 물건들까지 모두 가지고 있었습니다.
비록 수익면에서는 아쉬울 수 있지만
공급 싸이클을 고려하면 가치를 찾아가는데 시간이 더 걸릴 것으로 예상되었고,
매도하여 좋은 자산으로 갈아타는 것이 당장 발생하는 비용보다
더 큰 편익을 가져다줄 것이라는 확신이 있었습니다.
또한 예상했던 시장 상황과 다르게 단지내 거래가 많이 이뤄졌고.
거래 및 문의 주체는 주로 신혼부부라는 것을 확인했습니다.
그 다음 제 물건의 경쟁력을 살펴봤습니다.
층이나 상품성 면에서 아쉬웠지만 씽크대, 화장실을 포함하여 올수리 되어있었고,
도배 장판 페인팅도 1년도 채 안 되었기 때문에
충분히 경쟁력이 있다고 판단했습니다. => 경쟁력 메타인지
이에 따라 매도를 진행하기로 결정했고,
세입자분께 먼저 상황을 말씀드렸습니다.
죄송하다는 마음을 먼저 전하고,
불편함 없이 최대한 배려하며 진행하겠다는 이야기를 드렸습니다.
2. 협의_세입자, 매수자
2-1. 세입자와의 협의
앞서 세입자와 어느 정도 라포를 쌓아둔 상태이었기 때문에
1호기 때처럼 충분히 이해해줄 것으로 생각했습니다.
하지만 예상과는 다르게 세입자분은 생각할 시간을 달라고 답변이 왔습니다.
현재 세입자분은 신혼부부의 아내분이 거주하는 중으로
지금의 집에 대한 만족도가 매우 높았습니다.
입주 당시 모든 수리를 마친 상태였고, 직장과도 가까우며
초역세권이라는 장점 덕분에 거주 만족도가 상당했습니다.
이러한 상황에서 갑작스러운 매도 및 이사 요청을 받았으니
세입자 입장에서는 당황스러울 수밖에 없었을 것입니다.
저의 부득이한 사정 때문에 이사를 해야 하는 것은
실거주자 입장에서는 당연히 받아들이기 쉽지 않은 일입니다.
그래서 죄송하다는 말씀을 계속 드리며 설득을 이어갔습니다.
계속해서 거주하고 싶다, 아쉽다, 좀 그러하다 라는 의사를 밝혔지만
몇 일간의 대화 끝에 이해하시고서 도와주겠다고 동의했습니다.
하지 이사하는 순간 모든 것이 내 손해다 라는 점을 강조 하면서
상당히 높은 수준의 이사비를 요구하였고,
이후부터 저를 대하는 태도마저 날카롭게 달라지기 시작했습니다.
'지금 바쁜 상황인데 이사를 나가줘야하니 힘든게 눈에 보인다,
체력적으로 이게 얼마나 힘든 일 인줄 아느냐, 매우 귀찮은 일이다,
지금도 회사 업무로 피곤한 상황인데 알고 있느냐'
등 자신의 힘듬 그리고 아직 발생하지 않은 일에 대해서 어려움을 토해냈습니다.
어느새 짜증과 부정적인 말들이 담겨있기 시작하면서
벌써부터 ‘피곤하다, 짜증난다’ 라는 감정을 담아
매번 장문의 부정적인 메세지를 보냈습니다.
또한 이사비 관련하여 협의하는 과정에서도 이해하기보다
더 높은 우위를 가져가려는 태도가 강하게 느껴졌습니다. => 세입자 감정/태도
결국 세입자분은 여러 어려운 점들을 강조하면서
이사비 + 체력 및 스트레스 보상 명목의 금액까지 포함하여
매우 높은 보상금을 요구했습니다. => 이사비+보상금
또한 억지로 이사를 가게 되는 상황이므로
이사비 외의 모든 부대비용 발생하게 될텐데
이 항목까지 보상해달라고 요구를 했습니다.
붙박이장 이동 및 재설치비, 인터넷, 에어컨 심지어 비데까지
각종 모든 기기 이동 및 재설치 비용을 부담하라고 요구 했습니다. => 추가 부대비용
더 나아가 세입자는 다른 단지로 이사갈 의향이 없었기 때문에
단지 내 수리가 잘 된 전세 매물만 확인했을 때
현재 거주 금액보다 2-3천만원 높은 금액이었습니다.
그러므로 높아진 전세 금액도 보상해달라고 했는데요.
결국 거주하고 있는 전세 금액 보다 오른 차익 금액만큼
해당하는 추가 이자비까지 보상을 원했습니다. => 차익금_이자비
이처럼 세입자는 이사를 가기 위해서 많은 것을 요구하였는데요.
정리하자면 아래와 같습니다.
본질적으로 이사를 나가게 되면 내(=세입자) 손해이므로
이사비 + 체력 및 스트레스 비용 + 각종 재설치비 + 전세 상승분에 대한 이자비
까지 전부 보상해달라.
이것이 세입자의 입장이자 요구사항이었습니다.
예상보다 훨씬 높은 보상 요구에 현실적인 고민이 깊어졌습니다.
요구한 부분들도 직접 알아본 바 부풀려진 부분도 있어서
현실적인 가격을 제안했지만 가격 조정의 여지 또한 주지 않았습니다..
이런 상황에 솔직하게 너무한다는 생각이 들었습니다.
이야기 하는 비용들 모두 나중에 이사할 때 다시 나가는 비용이기도 하고,
지금까지 이런 비용을 포함하여 이사비를 지불해 주었다는 경우도 들은 적이 없었습니다.
정말 해도 너무 한다 라는 속상함에 화도 나면서
이것까지 내가 지불해야 하는게 맞아? 라는 의문이 들었는데요.
역지사지
하지만 강의에서 늘 들었던 ‘부동산은 사람이다’라는 말을 떠올리며
감정적으로 대응하기보다 역지사지로 보기로 했습니다.
세입자=실거주자 입장에서 역지사지로 바라보니
입주한 지 1년 만에 갑자기 이사를 해야 하는 상황이라면
저라도 충분히 불편함과 스트레스를 느꼈을 것입니다.
그러므로 위와 같이 요구하는 부분들이 충분히 공감이 되었고,
해당 금액을 요구하는 것도 어느 정도 이해가 되면서 받아들여졌습니다.
하지만 저에게는 비용보다 더 힘든 점이 있었습니다.
그것은 바로 매 협의 과정에서 받은
부정적인 말투와 감정적인 압박이었습니다.
매도 진행을 위해서는 세입자분의 협조가 절대적으로 필요하기에
부정적인 감정 표현이나 말들을 감내하며 대화를 이어갔지만,
세입자와 대화를 나누면 나눌 수 록 정신적으로, 육체적으로도 많이 지쳐갔습니다.
게다가 앞으로도 이런 대화를 끊임없이 주고 받을 생각을 하니 눈 앞이 아찔했습니다.
그러다 보니
“ 그냥 눈 감고 자산을 계속 가져갈까…?”
라는 생각까지 들었습니다.
하지만 지금이 아니더라도 분명히 언젠가 부딪힐 상황이고,
무엇보다 제가 이루고자 하는 목표와 방향성을 다시 떠올렸습니다.
지금의 힘듦 때문에 자산을 계속 가져가는 보다
다소 비용이 들더라도 매도 후 더 좋은 자산으로 갈아타는 것이 비용과 편익을 고려하였을 때
장기적으로 훨씬 큰 편익을 가져다준다는 판단과 확신이 있었습니다.
당장은 힘든 과정이지만,
미래의 목표 와 더 큰 성장을 하기 위해선
이 또한 투자자로써 감내해야 할 과정이라 생각했습니다.
이번 경험이 저를 한층 단단하게 만들어주는 소중한 단계라고 마음을 다잡고서
세입자 요구에 응하였고, 매도 진행을 결정했습니다.
2-2. 매수자 협의
세입자와 협의를 마친 다음 매도를 내놓았고, 운 좋게도 매수자 신혼부부가 나타났습니다.
물론 이미 갈아탈 물건들이 제 손에 있었기 때문에
가격 협의 및 입주 날짜 조율은 비교적 수월하게 조율할 수 있었습니다.
그러나 예상치 못한 문제가 발생했습니다.
통상적인 부동산 거래는
가계약 입금 => 계약서 작성 => 계약금 입금
이라는 순서로 진행하게 되지만
매수자분은 첫 부동산 거래이기에 위와 같은 방식을 받아들이지 못했습니다.
'모르는 사람에게 가계약금을 입금한다는 것이 이해가 안된다,
혹시나 속이고서 돈 받고 연락두절 되면 어떻게 할 것이냐'
등의 여러 걱정과 이유들로 가계약 입금을 강하게 거부하였습니다.
그리고 가계약금을 입금하지 않고, 계약만 했다가
계약서 쓰는 당일날 계약금을 입금하는 방식으로 ㅡ진행하겠다는 입장을 밝혔습니다.
이번 매수자 측의 결정권자는 아내분이었는데,
설득이 쉽지 않았을 뿐만 아니라 말투 역시 저와 사장님께
매우 까칠하고 공격적이었습니다.
속상했지만 좋은 기회가 찾아왔기 때문에
고집을 세우다가 틀어지는 것보다는
매수자의 요구에 맞춰 가계약을 안 받는 대신
계약서를 빠르게 작성하는 방향으로 진행할까 고민했습니다.
이와 관련하여 튜터님께도 말씀드렸는데
매수자 입장을 충분히 고려해서 진행하되
이러한 거래는 원칙과 기준에 맞지 않기 때문에
정상적인 계약을 행하는 것이 중요함을 다시 인지 시켜주셨습니다. => 원칙과 기준 지키기
튜터님의 말씀에 다시 한 번 정신 차리고서
부동산 거래 절차와 관련된 원칙을 설명 드렸고,
이번 거래는 세입자의 전세 계약도 동시에 진행되는 상황이기에 더 조심해야해서
가계약금 없이 진행하는 것은 불가능하다고 여러 차례 이야기했습니다.
약 1주일 정도의 길고 긴 설득 끝에 매수자분을 겨우 설득할 수 있었고,
중간 타협점으로 소액의 가계약금만 입금 하는 것으로 타협하게 되었습니다.
2-3. 계약
매수자와의 가계약 문제를 해결하였지만
이번엔 갑자기 세입자쪽에서 갑작스러운 이사 불가 통보가 이어졌습니다.
처음 협의했을 당시 그런 이야기가 전혀 없었는데
갑자기 이사하기로 결정된 날짜에 절대 이사해줄 수 없다면서
약 한 달 반가량의 기간 동안 이사가 불가능하다고 통보해왔습니다.
이와 관련하여 이야기 나누었지만
저도 어쩔 수 없이 이사하는 건데, 내 일정에 맞춰주셔야 하지 않냐,
갑작스레 회사 일정이 변경된 건인데
이 시기는 회사가 너무 바쁜 시기라 00부터 한 달 반 정도 이사를 못한다
라는 이유와 함께 이사 불가함을 주장했습니다.
갑작스런 이사 불가에 정말 아찔하고, 머리가 지끈거렸습니다.
하지만 세입자가 협조해주지 않으면 매도 자체가 불가능했기 때문에
어쩔 수 없이 다시 한 번 이사 날짜를 재협의해야 했습니다.
이때도 매수자, 세입자 서로 까칠해지면서 깨질 뻔한 위기가 있었지만
여러 번의 조율 끝에 두 달 후 입주로 최종 합의가 이뤄졌습니다.
이로써 매수자·세입자 까지 모든 날짜가 조율 되면서 계약을 진행하였고,
매도 계약은 이틀 뒤에 작성하기로 협의 되었습니다.
저는 매수자로부터 소액의 가계약금을 받았고,
세입자분에게도 동일하게 가계약금을 넣고, 알려달라고 요청했습니다.
하지만 그날 늦은 저녁, 세입자로부터 연락이 왔습니다.
‘가계약금 안 보내주시나요?’
‘…네???’
하나하나 이야기를 담아내다 보니까 길어졌는데요.
2편으로 나눠서 올리도록 하겠습니다.
지금까지의 내용을 정리하면 다음과 같습니다.
세 낀 채 매도하는 것에 있어서 중요한 키는 세입자 라고 생각합니다.
이에 따라서 세입자 입장에서 역지사지 로 생각해보면서
비용과 편익을 따져보는 것이 중요하다고 생각합니다.
각각의 키워드를 남기면서 2편도 곧 올리도록 하겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
