매물임장 진짜 스킬, 휴대폰은 주머니에, 귀는 사장님께 [민갱]

안녕하세요
민갱입니다.

주말마다 임장을 다니다 보면, 이런 장면을 정말 자주 보입니다.

매물 보러 와서 현관 들어가자마자

한 손에는 휴대폰, 사장님이 설명하는데 고개는 끝까지 휴대폰 화면에만…

집을 보고 나와서도 고개 푹숙이고 휴대폰만..

집을 보러 온 건지, 메모하러 온 건지 헷갈리는 순간입니다.

혹시라도 이러셨던 분들이라면

한 번쯤 들어보셨을 겁니다.

‘다 적었어요? 다 적으셨으니까 더 궁금한거 없죠??’

그런데 진짜 돈 되는 정보는 

휴대폰 화면이 아니라, 사장님 입에서 나온다는 점을 많은 분들이 놓칩니다.

그리고 그 정보를 잡으려면, 

메모보다 먼저 ‘집중해서 듣는 것'

이 필요합니다.

검색보다 대화, 기록보다 ‘듣기’가 먼저

요즘은 시세, 실거래가, 학군, 호재까지
웬만한 정보는 휴대폰으로 다 볼 수 있습니다.

그래서 임장 와서도 자꾸 휴대폰을 보게 됩니다.

• 가격이 맞나?
• 옆 동 시세랑 얼마나 차이 나지?
• 실거래가랑 몇백 차이야?

물론 이런 숫자 확인, 중요합니다.
 

하지만 이건 

집에 가서도, 회사 점심시간에도, 지하철에서도

충분히 할 수 있는 일입니다.

반대로, 현장에서만 들을 수 있는 정보는 따로 있습니다.

• 이 집을 왜 파는지, 어떤 사정이 있는지 (매도 사유·타이밍)
• 매도인이 얼마나 급한지 (가격 협상 가능성)
• 누수, 소음, 층간 문제, 입주민 민원 같은 말로만 도는 하자
• 최근 실제로 나간 전·월세 조건과 체감 시세
• 최근 계약된 매매 금액, 조건, 상태
• 지금 이 금액/투자금으로 가능할 만한 다른 대안 매물

이 정보들은 

검색창이 아니라 사장님 머릿속에 들어 있습니다.

다시 말해, 장부에 들어있습니다.

그래서 임장에서는 이게 순서입니다.

검색은 집에서
임장에서는 기록보다 ‘듣기’

잘 들어야, 좋은 질문도 나온다

매물임장 경험이 적을수록

“놓치면 안 된다”는 마음 때문에 귀보다 손이 먼저 나갑니다.

• 사장님이 말할 때마다 바로 메모
• 숫자, 조건 하나도 안 빼먹으려고 메모장만 뚫어지게 보기
• 그러다 보니 정작 중요한 “맥락”과 “뉘앙스”는 놓침

그런데 실제로는 이게 더 중요합니다.

잘 들어야 질문도 나온다.
말을 끝까지 들어야, 그다음에 뭘 물어볼지가 보입니다.

사장님이 예를 들어 이렇게 말한다고 해볼게요.

• “사실 집주인 분이 이사 일정이 좀 촉박하셔서요…”
• “이전 세입자가 살 때 누수 이슈가 한 번 있긴 했는데, 공사하고 나서는 아직까진 괜찮았습니다.”
• “이 라인이 소음 이슈가 조금 있다 보니, 대신 가격은 어느 정도 조정해주셨어요.”

여기서 그냥 “아, 그렇구나” 하고 넘기면 끝이지만,
집중해서 들으면 자동으로 따라오는 질문들이 생깁니다.

• “이사 일정이 촉박하다는 게, 구체적으로 언제까지라는 의미인가요?”
• “그 누수 공사는 어느 업체에서, 어느 정도 규모로 진행됐는지 알 수 있을까요?”
• “소음 이슈는 어느 시간대, 어떤 원인 때문에 나온 건가요?”

이렇게 듣기 → 의문 → 질문의 흐름이 만들어져야
매물에 대한 이해가 깊어지고, 협상 포인트도 보입니다.

그래서 임장에서는

“뭘 적을지”보다
“뭘 더 물어봐야 할지”가 중요하고,
그 출발점이 바로 제대로 듣는 것입니다.

휴대폰은 언제 쓰고, 대화는 어떻게 가져가야 할까

휴대폰 쓰지 말자는 이야기가 아닙니다.
‘언제’와 ‘어디서’ 쓰느냐의 문제입니다.

임장 중, 휴대폰은 ‘OFF’, 듣기와 질문은 ‘ON’

현장에 딱 들어가는 순간부터 이렇게 해보면 됩니다.

1. 휴대폰은 무음으로 하고 가방이나 주머니에 넣기
2. 집 상태를 한 번 쭉 보면서,
3. 사장님 옆에서 눈을 맞추고, 천천히 듣기
4. 중요한 대목에서는 “그게 어떤 의미인지 한 번만 더 설명해 달라”고 되묻기

머릿속에는 딱 세 가지만 넣고 들어가면 충분합니다.

1. 매도인의 사정, 하자·수리·비용
2. 최근 계약현황
3. 비슷한 금액·투자금의 다른 매물

그리고 이 세 가지를 듣다 보면, 자연스럽게 그다음 질문이 열립니다.

• 그 일정이면,, 전세 괜찮을까요? 전세손님 좀 계세요?
• 이 하자는 수리 한 번이면 끝날까요?, 나중에 매도할 때도 문제가 될까요?
• 아까 말씀해주신 다른 동·라인을 더 좋아하는 편인가요?

이게 바로

잘 듣기 → 좋은 질문 → 더 깊은 정보 → 더 정확한 판단

의 흐름입니다.

임장 직후 – 3분 안에 핵심만 기록하기

집을 나와서, 사장님과 잠시 떨어진 그 시점부터
다시 휴대폰과 메모장이 등장하면 됩니다.

• 방금 들었던 핵심 키워드 위주로 짧게 정리
  • 매도 사유 / 매도 마감 희망 시점
  • 협상 여지에 대한 뉘앙스
  • 하자 및 수리 필요 부분
  • 예상 수리비 범위
  • 대안 매물 후보

정리하다가 헷갈리는 부분이 있으면,
전화 한 통 더 드려 이렇게 말해보면 좋습니다.

사장님, 아까 설명해주신 내용 

제대로 이해했는지 확인차 몇 가지만 다시 여쭤보려고 연락드렸습니다.

이런 태도가 쌓이면,
사장님 머릿속에 공부하러 온 사람이 아닌

잘 듣고, 제대로 투자하러온 손님으로 남게 됩니다.

정리, 이번 주부터

휴대폰 대신 ‘듣기’에 10분, 질문에 5분만 써보세요

정리해보면, 매물임장에서 우리가 먼저 챙겨야 할 것들은 이겁니다.

1. 현장에서는 휴대폰보다 사장님 입과 표정을 보는 것
2. 기록보다 먼저, 끝까지 듣고 이해하는 것에 집중하기
3. 잘 들어야 질문도 나온다는 점을 기억하고, ‘듣기 → 질문’ 흐름 만들기
4. 매도 사정, 하자·수리·비용, 다른 대안 매물 이 세 축을 깊게 파고들기
5. 메모는 현장을 나온 뒤 3분 안에 핵심만 간단하게 정리하기

이번 주말 매물임장 나가신다면,

폰 10분 봉인, 귀는 최대한 개방, 질문은 한 번 더

이렇게만 실천해보세요.

그 10~15분이,
앞으로 몇 천만 원, 몇 억 원의 차이를 만드는 출발점이 될 수 있습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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