안녕하세요
아잘리아입니다.
약 2개월, 짧다면 짧지만
제 체감상 아주 길~었던
수도권 2호기 매수과정을 복기해봅니다.
명확한 방향성 & 최적의 목표 설정
올해 7월,
자산이 드디어 정리가 되고
방향성을 세워볼 수 있는 상황이 되었습니다.
저는 1호기를 복기하며
초반에 방향성을 최대한 빠르게, 잘 설정하는것의 중요성을 절실히 느꼈기에
투자코칭을 신청하였고,
9월에 상담 받을 수 있는 기회가 생겼습니다.
투자금 설정 & 2호기 투자방향 & 1호기 운영방향성 & 청약보유/해지 등의
복합적인 고민으로 찾아뵈었는데
줴러미 튜터님께서 명확한 방향 설정과 저의 최적의 목표를 조언해주셨습니다.
코칭 전에는 머릿속이 복잡했지만
코칭 받고서는 앞으로의 할일들이 명.확.해져
정말 속이 뻥뚫리는 듯한 느낌을 받았어요.
저 혼자 방향성을 세웠다면
오히려 투자금을 보수적으로 산정해
더 좋은 자산을 바라볼 수 있음에도 불구하고
고려해보지 못했을 것 같았어요.
'00억정도의 투자금으로 이런 정도의 (좋은)단지 레벨을 볼 것 같은데
정 찾다가 안되면 투자금을 오히려 확 줄여서
더 하위레벨 단지를 투자하는것도 방법이에요'
투자코칭을 받고 튜터님의 엄청난 인사이트를 빌어
시야가 확 넓어진 느낌을 받았고,
느꼈던건 방향성을 설정하는데에도
어떤 지역/단지를 투자해야 좋은지,
거기에 적정한 투자금이 얼마정도가 되는지까지도
판단내릴 수 있어야 더 좋은 결정을 할 수있다는 것을 배우게 되었습니다.
줴러미 튜터님께서
그동안 정말 고생하셨다.
열심히 해온만큼 앞으로 투자 잘 할 수 있을거다 말씀해주셔서
정말 큰 용기가 되었고, 꼭 투자 잘 해보리라 마음을 다질 수 있었습니다.
잘한점 : 투자코칭 빠르게 받아 투자금 방향성을 먼저 명확히 한것
배운점 : 무조건 투자금을 최대한으로 다 써서 투자한다가 아니라
지역별 & 단지별 적정 투자금이 얼마정도 일지도 같이 고려해보자
월학 전, 할 수 있는 것에 집중 & 매물코칭 신청
저는 감사하게도 2호기를 취득할 수 있는 상황이 됨과 동시에
타이밍 좋게 월부학교를 갈 수 있는 기회가 생겼습니다.
10월부터 월부학교 가을학기가 예정되어 있었습니다.
하지만 투자코칭을 받고,
월학 튜터님과 반원들을 만나기까지
약 일주일의 기간이 있었습니다.
당장 일주일 후 추석으로 물건을 잘 볼 수 없었기에
후보단지들 전수조사하고
비교평가하여 단지선정하는 행위를 반복하며
추석 전 최대한 현장에 자주 들러 물건들을 보기 시작했습니다.
그러던 어느날
10월 월부학교 반톡방 오픈직전
우선순위 상위 단지에 투자 가능할것같은 물건을 발견하여 매코를 신청했고
센쓰 튜터님께 매물코칭을 받을 수 있었습니다.
결론부터 말씀드리자면, 센쓰튜터님께서
해당 가격과 조건으로 할 수는 있지만
조금 더 흐름이 빠른 앞단의 지역과 상위레벨 단지들을 한번 더 찾아보고 해보자. 라고 하셨고
그리고 해보고 정 안된다 싶으면 늦지 않게 선택하는 것도 필요하다 말씀주셨습니다.
결과적으로는 상담드린 매물의 현금세입자가 결국 하지 않겠다해서
할 수 없는 매물이 되어버렸지만
‘할 수 있는 최선을 다해 좋은 지역과 단지를 먼저보는 것이 중요’하다는 것을
튜터님께서 짚어주신 덕분에 다시 한번 깨닫게 되었습니다.
잘한 점 : 월부 시작전에 최대한 물건 많이 보려고 한것.
배운 점 : 더 좋은 지역과 단지를 최대한 먼저 봐야한다. 시장 상황을 보고 빠른 선택과 집중도 중요!
매물 상담시 최대한 확정된 조건/가격을 만들어가는게 좋겠다.
단지를 추리고 물건을 찾기까지
월부학교가 본격적으로 시작되고
김인턴 튜터님께서 말씀해주신대로 물건을 찾기 시작했습니다.
대략전인 순서는 이렇습니다.
투자 지역 선정 → 투자지역 전수조사 → 투자후보 단지 1차로 추리고 비교평가
→ 최종 투자 후보단지들 및 투자우선순위 설정 → 선정단지 모든 매물 구글시트에 정리
→ 물건별로 전임 후 조건,상태,가격 정리 → 투자로 괜찮겠다 싶은 물건 추려 매임
→ 단지 1등 매물을 기준으로 인근 부동산 매물 털기
저는 기존에 고민해왔던 비교평가 장표가 있었기에
단지 우선순위에 대한 생각을 빠르게 말씀드려
튜터님께 조언을 구할 수 있었고
이후에는 무조건 튜터님의 말씀대로 행동으로 옮기려고 노력했습니다.
전임도 필요하지만
현장에서 물건을 보고 찾는것이 중요하는 생각에
월부학교 첫달, 사임을 이틀 빨리내고 현장으로 달려 갔습니다.
정신없이 물건을 찾던 도중,
10.15 규제 후 보고 있던 지역들이 사라지고
후보 중 입지가 더 좋다고 생각했던 단지들의 기회가 사라졌습니다.
조금은 아쉬운 마음이 들었지만
튜터님께서 규제 전후로 마음을 다잡아 주는 말씀을 해주셨고
덕분에 할 수 있는 지역에 집중할 수 있었습니다.
ㅡㅡㅡ
첫 월학에서 과거 해오던것보다 더 높은 수준으로 설정해 달려가면서
틈틈히 투자물건 찾는것이 쉽지만은 않았습니다.
왕복 3시간 넘게 걸려 물건 하나만 보고 올때도 있었고
투자협조를 해주지 않는 집주인도 많아
물건을 보는것조차 어려웠던 적도 많았습니다.
그럼에도 평일에도 주말에도
갈 수 있는 날에는 무조건 현장으로가서 부동산 문을 열었습니다.
처음으로 휴게소에서 잠깐 눈붙히다 아침까지 자버린 경험도 하고
커피가 수면제가 되버리는 경험을 하면서
몸은 힘들지만 그래도 나중에 후회할 행동은 남기지 말자고 다짐하며 해나갔습니다.
하지만
처음에는 열심히 브리핑 해주시고 투자조율 되는 물건들도 찾아
적극적으로 보여주시던 부사님들이
계속 협상을 하고, 더 깎이지 않는다고 결정을 보류하는 일이 반복되니
나중에는 제 투자금으로는 2층물건이 딱이야~ 라며
저층을 권하시는 상황까지 가버리고,,
두달 동안 최대 노력으로 하고 있음에도
잘 되지 않아 점점 지쳐가던 와중….!!
계속 보고 있던
비규제 지역 투자후보 물건 중 한 곳의
현금세입자를 찾아 조건을 만들 수 있었습니다.
잘한 점 : 단지 비교시 장표만들어 가치분석 해본 것, 후보단지 물건들 조건,상황,가격 최대한 상세히 남기고 트래킹 한것. 현장에 갈 수 있는 시간 확보하려 노력한것.
배운 점 : 튜터님과 자주 소통하고, 이해안되는건 여쭙고, 행동에 옮기는 것이 중요하다.
귀한 현금세입자분 모셔오기
- 물건 A
집주인이 투자 비협조적
(잔금 빨리 하고 싶어요, 실거주자한테만 보여줄래요)
가격이 더 저렴
- 물건 B
집주인이 투자에 조금 협조적이나 가격이 아쉬움 (주전세x, 전세승계 o)
잔금 12월까지 조건으로 가격 조정가능
근저당 약 집값의 70%
두 물건의 가격은 조정해 볼 수 있겠다 싶었는데
조건이 까다로웠습니다.
물건들의 리스크를 하나하나 메모지에 적어보니
대출받는 전세입자를 구하기에 리스크가 너무 커보였습니다.
단지는 충분히 괜찮다고 생각했기에
할 수 있는 방법이 뭘까? 고민한 끝에
결국은 ‘현금세입자’를 모셔와야
가장 안전하게 진행할 수 있겠다는 결론에 다다랐고
이후부터는, 현금세입자 구하는데 온 신경을 집중했습니다.
(함께 고민해주신 반장님 감사합니다)
투자금에 맞게 진행하려면,
시세보다는 조금은 높은 금액으로 현금세입자를 맞춰야했습니다.
제가 시도한 방법은
해당 단지와 인근단지 모든 부동산에 직접 다 방문드려 인사드리고
현금세입자 계시면 꼭 연락달라 부탁드렸습니다.
그러고는 현장에 갈 수 있을때마다 범위를 넓히며 멀리있는 단지 사장님들께도 얼굴 비추며 부탁드렸고,
현장에 갈 수 없을때는 전화로 계속 부탁드렸습니다.
또 조금 더 확률을 높히기 위해,
다른 생활권 부동산에도 약 800통의 문자를 뿌렸습니다.
결국은 제가 얼굴 비추고 직접 인사드리고 부탁드린 부동산 사장님께서,
제가 원하는 금액으로 현금세입자 분을 모셔와
B물건 가격을 좀더 깎고 투자를 진행할 수 있었습니다.
잘한 점 : 할 수 있는것에 집중하고 어떻게 하지에 대한 고민을 계속 한것.
6번의 매물상담
투자하기까지 튜터님께 총 6번의 매물상담을 드렸습니다.
처음에는 리스크적인 면을 간과해
튜터님께 통과가 안되기도 했고
가격, 조건 괜찮은 매물 찾았지만
매물코칭을 받으려 했더니 실거주자한테 뺏기고,
매물코칭 예약해놨는데 당일 아침 다른 투자자가 먼저 계약하고,
계속해서 닿을듯 닿지 않는 물건들로 실망도 하고
지친 체력으로 힘들때도 있었습니다.
그렇지만 돌아보면
저는 할 수 밖에 없는 환경 안에 있었기 때문에
할 수 있었다고 생각합니다.
튜터님께서 좀더 힘내보자, 거의 다온것 같다 늘 응원해주셨고
반원분들께서도 할 수 있을거라 외쳐주신덕분에ㅠ
지칠때도 힘을 낼 수 있었어요
그리고 처음에는 서툴렀지만
계속해서 물건을 만들고 정리해 매물상담을 드리면서
튜터님께 많이 배울 수 있었고
마지막 매물상담을 드릴때는
튜터님께 칭찬도 들을 수 있었습니다:)
잘한 점 : 환경안에 있으려고 한 점.
몇번의 매물상담 후 리스크를 중요하게 생각하고 먼저 따져보려 한것.
배운 점 : 아무리 일정이 바쁘더라도 물건은 매일 업데이트 해야한다.
실준반에서 1등으로 뽑았던 단지에 투자하다
돌아보면 4개월전 실준반에서 1등으로 뽑았던 단지에 투자할 수 있어
저에게는 조금 더 의미있게 다가오는 것 같습니다.
실준반을 할 당시에 돌았던 A지역은
투자코칭을 받기 전 자금적으로 스스로 결정하기 어려운 부분이 있었기에
당장 투자를 할 수는 없는 상황이었고
투자처로 보고있던 또 다른 B지역은
월부 초기에 만들었던 앞마당이었습니다.
당시에는 제가 이곳을 투자처로 보게 될 줄은
꿈에도 상상을 못했었어요.
시간이 지나고 보니
상황과 시장이 계속 변하면서
과거엔 투자처로 볼수없는 지역들이
투자처로 바뀌기도 하고,
투자처로 볼수있던 지역도
갑자기 투자불가한 지역으로 바뀌기도 하는것을 몸소 체감하며
앞마당 한번 만들어놓을때
나중에 정말 투자할 수 도 있다는 마음으로!
하나하나 쌓아나가야겠다는 생각이 들었습니다.
양파링 멘토님의 최종 오케이
양파링 멘토님께서는 제 물건의 상황을 정확히 파악하시고,
마지막으로 제가 해볼 수 있는 것에 대한 조언을 구체적으로 해주셨습니다.
무엇보다 제 마음에 와닿았던 말씀은
' 투자가 원래 살 뻔 하다가 못사고,
살 뻔하다가 못하고
그러다가 결국 사는게 투자에요.
이 돈을 들고
이런 저런 지역을 같이 보며
비교하고 고민하던 그 시간 속에서,
정책이 바뀌는 것도 보고
물건도 놓쳐보고 하는 그 시간 속에서,
되게 많이 배우고, 실력도 많이 늘었을 거에요.
중요한건 규제의 여부가 아잘리아님의 선택에
엄청나게 큰 영향을 준게 아니라,
규제가 있기 전에도 사람들이 좋아하고 가치 있는 단지를
좋은 가격에 샀다라는 결론이 더 중요한거에요. '
멘토님 말씀에 너무 안도가 되고
그동안의 노력이 보상을 받는 기분이 들었습니다.ㅜㅜ
또 다음번에는 더 견고한 마음으로 임해야겠다는 마음을 다지게 되었습니다.
끝날 때 까지 끝난게 아니다.
이렇게 무사히 잘 마무리가 되는 줄 알았으나
본 계약 바로 전날!
갑자기 현금세입자분의 마음이 돌아서게 됩니다…ㅎㅎㅎㅎ
갖가지 방법으로 설득도 시켜보고
불안하신 마음 해소도 시켜드리고
마음을 돌려보려 했으나
한번 떠나신 마음 돌리기가 쉽지 않더라구요..
하지만 튜터님께서 곧바로 이 상황을 이용해
매도자와의 조건을 유리하게 맞추는 협상법을 알려주셨고
잔금을 뒤로 빼고 소액만 남겨
대출가능한 세입자도 맞출 수 있도록 조건을 만들 수 있었습니다.
아직은 해야할 일이 남은 상황이지만,
할 수 있는 것에 집중하며 2호기 잘 마무리 해보겠습니다!
복기 글을 마치며
"아잘리아님은 어떻게 지금까지 계속 하신거에요?"
최근 월부콘때 만난 조원분께 들은 질문입니다.
저는 1초도 고민하지 않고 말씀드렸습니다.
해야하니까요. 제가 이걸 안하면 안돼요.
저희 부부의 벌이로
노후준비가 부족하다는 것을 너무나 잘 알고있고
저뿐만 아니라 저희 부모님의 노후의 걱정도 조금이나마 덜어드리고 싶었습니다.
하지만
23년말 1호기를 하고 나서,
1년반이 넘게 자금 계획을 세울 수도 없고
투자를 쉽사리 할 수 없는 상황에
제가 목표하는 바와 현실의 괴리감이 느껴지며
마음은 힘들고 지쳐갔지만 포기할 수 없었습니다.
그냥 매달 앞마당을 만들러 갔고
할 수 있는것들을 계속 해나갔습니다.
‘10년안에 10억 못벌기 어려워요’
-너바나 멘토님-
‘앞마당 갯수가 실력이에요’
-너나위 멘토님-
위 두 말씀이 저에게 정말 큰 원동력이 되었던 것 같습니다.
지금의 상황이 어렵고 못할 것만 같은 부분이 있더라도
하나하나 풀어가며 해나가면 된다는 걸 말씀드리고 싶습니다.
그리고 돌아보면
멘토님, 튜터님, 선배님들, 동료분들이 없었다면
이 환경이 아니었다면
과연 여기까지 올 수 있었을까 싶습니다.
제가 계속해서 달려갈 수 있게끔 해주신 분들께
감사인사드립니다.
저를 오랫동안 한없이 믿어주신 프메퍼튜터님
동료의 소중함을 알려주신 일공일오튜터님 친정같이 따뜻한 아바타조 동료분들
경험에서 묻어난 통찰력으로 깊은 인사이트 나눠주신 자향멘토님, 제주바다멘토님
제 인생의 전환점을 맞게 해주신 도리밍튜터님 배울점 많은 도아즈
어려운 것은 없는지 물어봐주시며 늘 힘주셨던 제이든J튜터님과 폭풍응원주는 울 보고픈 든든즈
더 좋은 방향의 투자를 할 수 있게 도와주시고 용기주신 줴러미튜터님
월학 갔으면 좋겠다, 투자했으면 좋겠다 애정어린 마음으로 돌봐주신 센쓰튜터님
더 단단한 마음을 가질 수 있게 해주신 양파링멘토님
함께 고민해주시고 도와주셔서 큰 힘이 되었던 그린쑤 반장님
바쁘실텐데 제 이야기 들어주시고 아낌없이 도와주신 버즈으 부반장님
함께 투자지역을 털며 디테일한 상황 공유해주신 목부장님, 본인일처럼 전세 함께 신경써주신 리치사모님
항상 옆에서 할수있다 응원해주며 큰 힘이 되어주신 울 리턴이들
꼬박꼬박 응원댓글도 달아주고 좋은 소식도 마구 안겨주는 감동의 따따즈
동네형, 동네(?)언니처럼 든든하게 곁을 지켜주는 카만사님, 자유행님
늘 본인 일처럼 도와주는 넘 든든한 동료 쪼코파이님
그리고 학기초부터 이번 투자에 가장 많은 가르침을 주시고
때로는 따끔한 말로, 때로는 따뜻한 격려로 저를 성장시켜주신 김인턴튜터님ㅜㅜ
진심으로, 너무 너무 감사드립니다.♥️♥️♥️
