김부장은 자가인데 김대리는 집이 없다 [제이든J]



내집마련의 시기는 언제가 적당할까요?

안녕하세요. 여러분의 든든한 노후를 함께 하고 싶은 제이든J입니다.

김대리는 집이 없다.

서울에 내집마련에 대한 관심은 언제나 있는 것 같습니다.

지금 집값이 많이 오르는데 내집마련을 당장 해야할지 고민도 많이 되시는 것 같습니다.

내집마련을 어떻게 해야하나요?

이 질문에 숨은 뜻은 실거주도 좋은데 하고 싶지만, 돈을 버는 곳으로 하고 싶다는 열망이 담겨있다고 생각합니다.

이 집이 지금 비싼지, 저점인지 고점인지 등에 대해서 궁금하지만 판단이 잘 안서기도 할 것 같습니다.

#21년 상승장 패닉바잉 A부부

21년 당시 제 친구가 결혼을 했습니다. 항상 내집마련에 열망이 있었던 친구였는데 21년도에 집값이 상승하면서 불안함을 느꼈었습니다.

서울 동작구에 25평짜리를 이전 실거래가 7억까지 하던 것이 물건이 메말라 갔습니다.

그렇게 제 친구는 10억에 전고점 딱 하나 찍으면서 내집마련을 하게 됩니다.

감당 가능한 돈이었고 동작구의 위치라면 평생 살아도 좋겠다는 판단이 있었습니다.

더 좋은 아파트를 가고 싶었지만 무리하지는 않았습니다.

22년 하락장이 오면서 마음적으로 힘들어했습니다.

해당 단지에서 신고가를 찍으면서 매수한다는 것의 부담감을 옆에서 지켜보았었습니다.

가격이 떨어지는 심적 힘듬은 있었지만, 금리가 올라가면서 나가는 대출 이자는 그럼에도 감당 가능했었습니다.

그럼에도 서울의 중심부였고 직장에서 멀지 않은 곳에 실거주 만족도가 있었기 때문에 평생 살거라는 생각을 했기 때문에 잘 살았습니다.

시간을 되돌려서 23년 하락했을때 8억으로 그 집을 사면 좋았을 테지만, 시간을 되돌릴수는 없습니다.

실거주 만족을 했기 때문에 지속 거주를 하다 보니 25년 어느새 친구가 샀던 10억보다 더 높은 10억후반에 거래가 됩니다.

A 친구를 보면서 3가지를 배웠습니다.

첫째, 폭등장에서는 누구나 마음이 조급해지고 선택을 강요받았습니다.

집을 살거냐 이걸 놓칠거냐 패닉바잉의 현장에서 조급한 마음이 들수밖에 없습니다.

특히 결혼을 앞두고 있다면 본인의 의지도 반영되지만, 양가 어른의 의견도 강력하게 반영이 됩니다.

부동산을 관심있게 오래 보지 않았다면, 실력 있는 사람이 아니라면 여기에 흔들리기 마련입니다.

둘째, 가치가 있는 곳이라면 장기적 관점에서 다시 가격 회복합니다.

동작구는 강남에서 멀지 않은 곳이죠. 동작구 뿐만 아니라 강남 1시간 이내로 접근 가능한 곳이라면 가치가 있는 곳입니다.

장기적인 관점에서 21년도 최고점을 샀더라도 10년이면 다시 회복한다는 생각이 있었습니다.

이번 시장은 빠르게 변화하기도 했고 동작구가 좋은 곳이기에 21년 이후 4년만에 다시 최고점을 회복했습니다.

셋째, 감당 가능한 대출을 해야합니다.

친구는 집값이 떨어져도, 그 집을 지킬 수 있었습니다.

21년도에 무리해서 더 좋은 집을 샀다면, 금리가 올라갔던 시기에 친구는 그 집을 지키지 못했을 것이고 2억 손해를 봤을 것입니다.

이처럼 우리는 감당 가능한 대출을 해야함을 배웠습니다.

#23년 하락장 전세 연장 B부부

22년말 둔촌주공 미분양이 있었습니다.

하락장일 당시에 누구도 아파트를 사고 싶어 하지 않았습니다.

더 떨어질 것 같았거든요.

B 친구도 21년도에 결혼하면서 높은 아파트 집값 때문에 집을 사지 못했습니다.

21년도 당시 5호선 라인 가고 싶었던 꿈의 집인 동대문구 신축 집이 너무 비싸지면서 끝내 사지 못했습니다.

그래서 21년도에 출퇴근이 용이한 서울에 전세를 시작했습니다.

23년 전세가격도 21년 대비해서 많이 떨어지고, 매매가격 역시 많이 떨어졌습니다.

23년도에는 아파트 가격이 더 떨어질 것 같은 불안감이 있었습니다.

21년도에 대비해서 23년도 동대문구 신축 가격도 3억이나 빠졌는데 선뜻 집을 사지 못했습니다.

계속 떨어지고 있기 때문에 더 떨어지면 사겠다는 마음이 컸기 때문입니다.

그리고 더 좋은 아파트도 떨어지고 있어서 그 아파트가 더 떨어지면 사겠다는 마음이 강했습니다.

결국 23년도에 기존 거주하던 전세 아파트에서 1억을 낮춰서 전세 재계약을 합니다.

그리고는 시세에 빠삭하다며 전세를 1억 낮춰 계약한 것에 만족했습니다.

24년 초 지켜봐왔던 집값이 더 빠지지 않고 여름까지 올라가기 시작했습니다.

조급함이 물론 들었습니다. 그럼에도 이때는 확신이 없었습니다.

데드캣 바운스다. 다시 규제가 오면서 떨어질 것이다 등등 판단이 잘 서지 않았기 때문입니다.

24년 말 저의 적극적 푸시로 25년 1월에 내집마련을 했습니다. 전세 거주하는 임대인에게는 양해를 구했고 전세를 새로 맞추는 것에 적극 협조했습니다.

그렇게 B는 21년부터 집을 지켜보다가 23년 저점에는 매수하지 못했고 24년 상반기 상승때 역시 선뜻 매수하지 못했습니다. 24년 말 그래도 집을 사야겠다는 판단으로 조금의 용기를 내서 내집마련을 서울에 할 수 있었습니다. 25년 1월 당시에도 25년 경제가 어떻게 될지 모르며 금리가 오를수도 있다는 불안감이 존재했습니다.

그럼에도 꾸준히 시장을 지켜봐왔고, 21년 전고점 가격보다 조금 저렴하게 내집마련을 했습니다.

B 친구를 보면서 3가지를 배웠습니다.

첫째, 할 수 있는 가장 좋은 자산을 취득한다.

동대문구 신축이 전고점 대비 -20%라서 저는 그 단지를 추천했습니다.

하지만 B친구는 성동구에 살고 싶은 마음이 컸고, 21년 전고점보다는 조금 싸지만 (-5%정도) 그럼에도 그 집을 샀습니다.

시간이 지난 지금, 성동구는 이제 다시 매수하지 못할 정도로 올랐습니다.

전고점 대비 저평가도 중요하지만 가치있는 자산을 취득할 기회비용 역시 중요함을 배웠습니다.

특히 투자가 아닌 내집마련을 한다고 하면 무리하지 않는 선에서 좋은 자산을 취득하는 것이 좋다고 생각합니다.

둘째, 시장에 오랜 관심을 가지고 있으니 판단이 된다.

21년 결혼 당시부터 주변 아파트 시세를 매달 모니터링 했었습니다.

모니터링만 하고 실제 부동산을 보러 가거나 한 행동은 하지 않았지만, 그럼에도 꾸준히 기사를 보고 아파트 가격을 모니터링 했습니다.

그랬기 때문에 저의 조언과 푸시까지 합치면서 본인의 선택에 대한 판단을 할 수 있었습니다.

셋째, 그럼에도 감당 가능한 선에서

B친구의 집은 21년 당시 전고점에 근접한 가격으로 샀는데 지금은 그보다도 5억이 올랐습니다.

그럼에도 저는 항상 자만하지 말자고 말합니다. 금리가 올라갈 여지가 아직 없어보이긴 하지만, 물가가 오르고 맞벌이 둘 중 한명이 퇴사를 하게 될때, 대출 이자가 감당 가능해야 하기 때문입니다.

이미 5억이나 오른 이 집을 지키지 못한다면 정말 피눈물 날것 같다는 상상을 해보았습니다.

#두 친구의 이야기를 통해서

21년도에 최고점으로 내집마련한 A 친구

25년 1월에 21년 최고점 근접하게 내집마련한 B 친구

내집마련을 언제 하는 것이 좋을까요?

정답은 없습니다만

1. 가치가 있는 아파트 단지를

2. 무리하지 않는 선에서

3. 지금 취득 할 수 있는 가장 좋은 자산을

4. 장기적 보유한다면 맞는 방향이기에

취득한다.

그리고 각 상황에 대한 시나리오를 한 번 써보시길 추천드립니다.

1. 아파트 가격 현상유지

2. 아파트 가격 상승으로 선택의 대안이 없어짐

3. 아파트 가격 하락으로 선택의 폭이 많아짐

이 시나리오일때 본인은 어떤 아파트에 살고 싶은지

나의 예산은 얼마인지 상상해보시는 것도 좋을 것 같네요.

지금 당장 내집마련을 하지 않더라도

최소한 이 시장에 "관심"은 가지고 있는 것이 좋습니다.

내집마련을 응원하겠습니다.