안녕하세요,
함께 나아가는 투자자 리스보아 입니다.
오늘은 우리가 매물을 보면서
많이 고민하게 되는
바로 그 질문
' 선호동이 아닌데,
선호 타입이 아닌데,
가격이 싸다면, 그러면 해도 될까?'
에 대해서 한 번 같이 이야기를 나눠보려고 합니다.
이 질문이 어려운 것은
바로 어떤 단지냐 어떤 상황이냐에 따라서
정답이 정해져 있지 않고
다르기 때문인데요,
이에 대한 대답을 찾아갈 수 있는
질문들을 가져와봤습니다
Q. 선호도 차이가 가격 차이로는
어느정도 나는거에요?
전세가도 차이가 나나요?
저는 이 질문을 전화 임장을 할 때부터
많이 여쭤보는데요,
보통의 최저가 매물을 볼 때
1)신축일 경우 타입 2)아닌 경우 동의 위치를
살펴보고
입구가 아니거나, 위치가 외진 곳에 있을 때
타입이 구조도를 봤을 때도 특이하거나
타워형 같이 호불호가 있을 때
실제 이런 선호도가
가격에 어떻게 반영되는지를
여쭤봅니다
예를 들어서
‘사장님 여기 위치가 뒷동인던데,
앞동과 가격 차이는 얼마나 나나요?
앞동은 지금 얼마부터 나오나요?'
' 타워형이면, 판상형이랑
가격 차이가 어느 정도 나나요?
전세가격도 차이가 나나요?'
이렇게 질문을 던져보는 것이죠
대부분은 매매가 차이가 어느 정도 나는지
알 수 있는데요,
제가 더 중요하게 보는 건
‘전세 가격’의 차이까지 영향을 주는가입니다
왜냐면 투자를 하는데 있어서
중요한 건 투자의 마무리 인 ‘전세 세팅’이고
추후의 운영적인 측면에서도
전세가 잘 안나가는 비수기나 이슈가 있을 경우
전세에서도 선호도 차이가 큰 경우
실제 매매가가 더 싸더라도
결국 투자금이 더 들거나
나중에 운영하기에 어려움이
있을 수 있기 때문이죠
Q. 상승장에서 가격을 조정하면
나갈 수 있는 정도인가요?
아니면 거래가 잘 안되나요?
이 부분은 사실 사장님께 직접적으로 여쭤보는 것도 있지만
시장 분위기에 따라서 실제 거래가 어떻게 되었는지
실거래 내역을 살펴보면서 알아갈 수 있는데요,
시장 분위기에 따라서
지금이 만약 아직 거래가 활발하지 않은
조정기나 침체기일 경우는
좋은 단지, 선호도 좋은 곳부터
가격이 조정될 수 있는 여지가 있기 때문에
그런 곳들을 우선해서 봐야 하지만,
시장의 분위기가 살아나면서 거래가 되고
물건이 빠르게 소진되는 시장에서는
선호도가 떨어지는 물건들도 거래가 될 수 있는데
그 관점에서 ‘ 이정도 선호도 차이’면
이전에 확인했던 가격의 차이만큼
싸게 내놓으면 팔릴지
VS
가격을 조정해도 거래 자체가 힘든 정도의
수준인지를 파악하는 것입니다.
이 부분은 아실 실거래에서 ‘동별’ 거래 내역을
보면서 확인이 가능한데요,
실제로 선호도가 떨어지고,
거래 자체가 뜸한 동의 경우
가격 차이가 다른 동 대비해서 많이 나더라도
거래 자체가 많지 않다면 나중의 환금성을 고려했을 때
더 보수적으로 봐야 할 수 도 있습니다
특히나 지방의 경우, 결국 수익을 내기 위해서는
‘매도’라는 과정을 꼭 거쳐야 하기 때문에
매도할 때의 환금성을 더 보수적으로
철저하게 살펴보는 것이 필요합니다.
앞으로 매물 임장할 때마다
고민이 되는 선호도와 가격에 대한
질문이 있다면,
1)선호도에 따른 가격 차이가 어느정도 나는지
(전세가까지 차이가 나는지)
2)상승장에서 가격 조정을 하면 거래가 되는 정도인지,
아니면 거래 자체가 뜸한지를 살펴보면서
촘촘하게 살펴보시고,
내가 할 수 있는 최선의 선택을
이어가시면 좋겠습니다:)
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
