[열중 48기 2번달 독서ㄹ6 하나되 조_키무서]투자는 기회 비용의 선택이며 대응의 영역이다._2주차 강의 후기

안녕하세요. 키무서입니다.

시간을 관리하는 것이 아닌 쫓기는 요 며칠을 보내다 보니 강의와 독서과 밀리는 제 모습에 반성하게 됩니다.

시간 활용에 대해 재 점검을 짧게나마 해야겠다는 생각이 드네요.

2주차 강의 전반은 전세 세팅에 대한 양파링 멘토님의 10년 노하우를 배울 수 있는 시간이었습니다.

전체를 관통하는 하나의 문자이라면 투자는 기회 비용에 대한 선택을 해야 하는 것이고 모든 과정에 이는 존재합니다. 알고 대응하는 것과 모르는 것은 다름이 아닌 극명한 차이를 가져다 준다는 생각이 들었습니다.

전세 셋팅은 배우는 게 아닙니다.!

투자자라면 전세 셋팅을 알아야하는 것이 본질이며, 전세까지 빼야 투자가 끝나는 것입니다.

집 매수 후 전세 빼는 걸 배우면 이미 늦습니다. 매수 하는 시점부터 전세 맞출 것까지 생각하고 최선의 투자를 결정해야 합니다. 

내 상황을 알고 시장 상황을 판단하는 사고를 임장, 임보를 통해 민감하게 지속적으로 지켜봐야 하는 것입니다.

• 내 상황 : 잔금 대비 가능 여부, 시간과 자금의 안정적이 ㄴ확보
• 시장 상황 : 지역별, 생활권, 단지 전세 수요와 공급, 규제(토허제, 조건부전세대출 제한)

내 상황과 시장의 상황을 보는 것은 안되는 것을 보는 것이 아닌 지금 내가 할 수 있는 방법을 찾는 과정이라고 했습니다.

전세 낀 물건의 조건을 판단하는 과정에 대해 설명해주시는 부분이 있었는데요. 매매/전세가, 투자금, 만기 시점을 고려한 여러 시나리오가 있는데요. 

중요한 하나는 

내가 투자하기 위해 만들 수 있는 조건이 무엇이고 투자가 되게 만들어 봐야겠다는 사고로 접근해야 한다는 것입니다.

역설적일 수 있지만 투자 과정이 대응할 수 없는 영역이라면 투자하면 안되는 것 입니다. 모두 연결돼 있는 것이라는 생각이 듭니다.

숫자로 표현된 전세 셋팅

전세 셋팅의 5가지를 크게 분류하면 전세 대출을 안 받는 것 vs  전세 대출을 가능하게 하는

2개의 구간으로 다시 분류 할 수 있습니다.

그 중 중요한 것은 소유권 이전에 3이라는 숫자가 중요한데요.

주인 전세, 조건부 전세 대출 조건에서 소유권 기간을 3개월 확보하기 위한 방법들이 중요하다는 것을 배울 수 있었네요. 세 낀 물건 매수 고려시에도 잔금일 기준 세입자 만기가 3개월 이상 남은 것을 고려하는 게 좋습니다. 집주인으로 3개월 유지되어야 신규 전세를 맞추는 과정에 세입자 전세 대출 조건에 부합할 수 있기 때문입니다.

강의에서 양파링 멘튜님께서 단지 내, 생활권 내 전세가를 비교하는 과정에 한 판의 표로 비교 평가하듯 정리하셨는데요. 투자에서 모든 과정은 직관적으로 볼 수 있어야 하고 항상 비교를 통해 결정 해야 하는 것을 배울 수 있었습니다.

한 판에 정리하는 습관을 만들어야겠습니다.(임보에서 지도 위에 많은 정보들을 올리는 것과 같은 것 같네요.)

공급에 대한 저 자신의 민감도가 부족했다는 생각이 들었습니다. 

“공급은 투자할 때 자나깨나 생각해야 합니다.”

임보에서 한 번 정리하고 끝이라는 사고를 하고 있었나 봅니다. 시장과 현장 상황에 따라 입주 시기가 변동되는 사례도 있고 하필 그 시점의 공급의 변동으로 내가 전세 셋팅 하는 시기와 맞물려 리스크로 존재할 수도 있습니다.