안녕하세요! 배운대로 행동하는 투자자, 잇츠나우입니다:)
크리스마스가 다가오는 이브날,
즐거운 연말 준비를 하고 계신가요?ㅎㅎ
저는 오늘 다음 투자를 준비하는 동료분들에게
조금이라도 도움이 되었으면 하는 마음으로
며칠전 매도글에 이어 4호기 투자를 복기해보고자 합니다.
#0. 확정된 수익이 가져다준 선명한 투자방향
1호기 매도 복기
: 욕심과 메타인지 사이, 매도의 기술을 배웠습니다 [잇츠나우])
매도가 확정되면서 투자금이 확실하게 정해졌고
가지고 있던 종잣돈을 더해보아도
크지 않은 금액이었지만 그래도 지금 시장에서
충분히 투자할 수 있는 금액이 나왔습니다.
그간 임보의 결론 페이지에서
투자금별로 매수할 수 있는 단지를 찾는
연습을 해본 터라 어느정도는
어떤 지역을 우선으로 봐야할지 정해졌기에
단지 후보들은 조금 더 선명해졌고
제가 바라볼 수 있는 지역은
다행히도 광역시가 우선이 되었습니다.
#1. 첫번째 매물문의
▶ 야망호가와 실수요 파악
휙휙 날아가는 시장이 눈앞에 보이자
저는 과감히 매도계약을 전자계약으로 준비하게 되었고
오히려 매임을 하기 위한 예약을 늘려나갔습니다.
처음 후보 물건은 두 곳이었고
1번 물건은 교통이 좋은 편인데 절대가가 높은 반면 투자금이 적게드는 곳이었고
2번 물건은 교통이 불편하지만 신축이고 잔금이 되며 투자금은 비슷한 곳이었습니다.
그런데 1번 물건의 경우, 아무리 교통이 좋다고해도
전세가가 너무 높다는 생각이 들었고,
아무리 봐도 이 전세가가 나가는 가격인가? 싶어
‘혹시?’라는 생각으로 1번 물건에 대한 전임을 해보게 되었습니다.
“그거? 문의도 안와요 - ”
말그대로 야망호가였고,
눈으로 보기에는 적은 투자금이지만
실제로 매수를 한다면 투자금이 훨씬 더 벌어지는 단지라는 것을 알 수 있었습니다.
반면 2번 물건은 실거래에서도 확인 가능한 소액의 투자단지였고, 마침 괜찮은 물건이 있어서 집을 예약하던 중
일잘러 부사님을 만나 물건을 볼 수 있었습니다.
물건의 상태는 단지 내 중간동, 저층이지만 컨디션은 나와있는 물건 중에 가장 좋았고 집주인 역시도 자기 물건이 제일 좋은 것 같다고 자부하는 물건이었습니다.
만약 전세를 뺀다면 비교적 수월하게 나갈 것이라는
생각이 들어 빠르게 매물문의서를 작성했고,
하나의 물건만 가져가기에는 아쉬워서
또 다른 지역의 물건을 서칭 중에
33평임에도 싼 가격의 3번 물건을 찾게 되었습니다.
3번 물건은 공실이라 메리트가 있었지만
막힌 뷰라는 약점이 심한 단지였고,
그럼에도 싼 가격이라 싸게 사고 싸게 팔 각오로
매물문의를 드리게 됩니다.
개인적으로는 3번의 약점이 심하다고 생각해서
2번으로 투자하는 것을 고민하고 있었고
쟈니 튜터님께서는 먼저
제가 가용할 수 있는 현금을 파악해주시며
기존에 갖고 있는 투자금과 앞으로 생길 돈,
그리고 만들어볼 수 있는 투자금까지
면밀히 파악해주신 후
단지 간 비교에서는 2번과 3번 투자
각각의 장점과 단점을 비교해주시며
그래도 3번 물건을 손들어주셨습니다.
첫 매물문의 후 피드백 정리,
- 둘 다 약점이 있는 단지라면 조금이라도 환금성이 있는 곳에 투자해야한다
- 지방은 특히 매도를 염두해야하기 때문에
나중에 실 수요자들이 받아주는 단지인가? 가 매우 중요한 요소다.
그리고 두 단지를 다시 고민해보니
실수요자들에 대한 수요가 확신이 들지 않았고
보류해두고 또 찾으러 떠났습니다.
#2. 두번째 매물문의
▶ 다양한 포트폴리오에 대한 고민
그렇게 다시 제가 가진 앞마당을 다시 보는 중
같은 가격대를 써칭해보니 아쉽게도
가치 대비 싼 가격은 맞는데 전세가가 받쳐주지 않아서
투자금을 벗어나는 경우가 많았고,
찾고 찾아도 같은 곳만 맴돌기에 혹시나 하는 마음에
수도권 외곽도 보게 되었습니다.
그러자 바로 눈에 들어온 단지!
지역 내에서 선호도는 떨어지는 편이지만,
어차피 약점이 있을 거라면 수도권 외곽이 광역시 외곽보다 낫지 않을까(?)하는 희망으로 물건을 보게 되었고,
소형평형 중 올수리 되어있고 주전이 가능했던 물건을 찾았습니다.
그런데,
“사장님, 등기부등본 한번 볼 수 있을까요?”
“응~근데 여기가 주전은 가능한데…근저당이 좀 있어요. 음..조금 많이”
“네???????그럼 주전이 어떻게 가능한거에요..?”
“자기가 다 안고 사야지뭐..그래도 수리 다 되어있고 좋잖아요”
“…..?????….”
그렇게 저는 투자금만 보고 달려갔던 단지에서
조건이 좋은 물건을 보았지만,
그 좋은 조건은 결국 제가 잔금을 쳐야한다는 점에서
투자할 수 없는 단지가 되었습니다.
두번째 매물문의 후 피드백 정리,
- 조건이 안 맞는 건 아쉽지만 투자금에 핏한 물건이긴하다.
- 다만, 나의 포트폴리오 상에서 비슷한 물건이 있는 것을 감안하여 실력을 쌓기위해서는 다양한 포트폴리오를 담아놓는 경험도 필요하다. 즉, 수도권 외곽에서 더 좋은 단지가 어렵다면 지방에서 돈을 불리기
#3. 세번째 매물문의
▶ 전임을 통한 전수조사, 그리고 확신
그리고 그 사이 2번 물건은 날아갔고
일잘러 사장님이 새로운 물건을 만드는 사이
저는 피드백을 받은 것을 떠올리며
다시 물건을 찾으러 떠났습니다.
그리고 찾은 로얄동 선호하는 동층향 물건은
세번째 매물문의를 드렸을 때
"이 정도 종잣돈으로 여기 뽑아온 거면 잘한 거예요.
일단 객관적으로는 잘한 거고
나와있는 네이버 부동산 물건으로 봤을 때는
거의 나우님이 뽑을 수 있는 물건 중 최상급이에요."
라는 칭찬도 받을 수 있었습니다.
다만….
“초보자분들도 찾을 수 있는 물건 말고, 남들이 못 보는 물건”에 대한 귀띔을 주시며 마지막까지 스스로 확신을 가지길 바라는 마음에서 한번 더 찾아볼 기회를 주셨고 저는 그제서야 그간 바라보지 않던 지역까지 같이 보게 되었습니다.
그 때부터 저는 본격적으로 같은 매매가의 단지들뿐 아니라 같은 투자금으로 할 수 있는 단지들에 모두 전화를 돌렸습니다.
물건의 상태나 상황을 파악하는 것뿐 아니라 가능한 날 매임예약까지 이어질 수 있도록 면밀히 파악했고
방문이 어려울 때는 사장님들이 이야기해주시는 정보들로
등기부등본도 열어보고, 상황에 대한 추가적인 정보를 얻기위해 정보를 활용하여 추측한 상황이나 조건들을 던져보면서 투자가능여부를 파악해보았습니다.
그렇게 여러 단지들의 정보를 파악하면서
제가 비교했던 단지들을 하나씩 정리해보게 되었고
아이러니하게도 전화를 해보면 해볼수록
새로운 물건이 눈에 들어오기보다
점점 더 제가 먼저 찾은 물건에 대한
확신이 들기 시작했습니다.
‘이제 추려진다!'
마지막으로
튜터님께 그간 봤던 단지들의 목록과 비교해본 상황과 조건들, 그리고 가격과 투자금 등을 정리하여 말씀드리며
단지에 대한 제 생각과 확신에 대해 분명하게 말씀드릴 수 있게 되었고
머지않아 줴러미 튜터님께 매물코칭을 받고 통과함으로써
무사히 네번째 투자로 이어질 수 있게 되었습니다.
#투자과정 복기
[아쉬운 점]
- 처음에는 싸고 투자금이 적게드는 단지를 위주로 보다보니 환금성까지 생각하지 못했던 점
자칫하면 또 매도하기 어려운 단지를 싸다는 이유로 매수할 뻔 한 것 초보자도 찾을 수 있는 네이버부동산 정보에 의존한 것. 현장에서 발견할 수 있는 물건들도 있었다!
[잘한 점]
- 메타인지해서 종잣돈과 상황에 맞는 지역을 우선으로 바라봄
- 네이버부동산의 가격에 대해 ‘혹시’라는 마음으로 전임하고 실제 거래되는지 확인해본 것
- 튜터님께서 말씀해주신 부분을 행동으로 옮기려고 한 것
- 집요하게 전수조사한 것. 같은 매매가/같은 투자금으로 할 수 있는 모든 단지 리스트업
- 현장에 못갈 때는 전임으로 정보를 최대한으로 파악하려고 한 것
- 결국 스스로 확신을 가지게 된 것
이번 4호기 투자는 다시 생각해보아도
제 투자금으로 할 수 있는 최선의 단지라고 생각합니다.
그리고 이를 준비하면서 다시 한 번 깨달았습니다.
투자는 단순히 좋은 물건을 찾는 기술이 아니라
내 발과 머리로 집요하게 노력해서 확신으로 채워가는 과정이라는 것을요.
혼자였다면 네이버부동산 각만 보다 더 헤맸을지도 모릅니다. 곁에 계신 잔쟈니튜터님의 구체적인 조언과
우리 반원분들의 열정과 응원 덕분에 기회를 잡을 수 있었던 것 같습니다.
이번에 매도를 경험한 후 매수를 경험하니 더욱 와닿은
‘환금성, 즉 내 집을 받아줄 수요’ 라는 것에 깊이 고민해볼 수 있었고 이를 복기하면서 과정을 정리하는 시간들이 스스로에게 준 크리스마스 선물이 될 것 같습니다.
처음 매도 방향성부터 마지막까지 매수복기를 독려해주신 잔쟈니 튜터님께 진심으로 감사드리고,
저를 응원해주신 동료분들께 이번 복기가 여러분들의 다음 투자 준비에도 아주 작은 보탬이 되길 바라겠습니다.
저도 배운대로 멈추지 않고 계속 나아가겠습니다.
모두 따뜻하고 행복한 크리스마스 보내세요:)
