새해 복 많이 받으세요
안녕하세요 월부 회원 여러분!
부동산&형사 동시 전문 변호사, 조효동 변호사입니다.
요즘 전세·월부 커뮤니티에서 종종 나오는 질문입니다.
“임차인 채권자가 연락 와서
‘보증금 5억 중 4억을 압류했다,
당신은 제3채무자다’라고 하는데
이거 뭐 어떻게 해야 하나요?”
실제로 압류명령(강제집행문)까지 받으면,
분명 무언가 행동은 취해야겠는데, 뭘 어떻게 해야할지 모르기 마련입니다.
그래서 오늘은 임대인 기준으로, 꼭 알아야 할 핵심만 정리해봤습니다.
1️⃣ 임대인이 ‘제3채무자’가 된다는 게 무슨뜻일까요?
쉽게 말하면,
- 임차인은 보증금 돌려받을 권리(채권)가 있고
- 그 권리를 임차인의 채권자가 압류한 겁니다
- 그 돈을 들고 있는 사람이 바로 임대인이죠
그래서 임대인은
👉 “제3채무자”라는 이름으로 집행 절차에 끼게 됩니다.
즉 임차인이 갚아야할 빚이 있는데, 임대인도 임차인에게 갚아야 할 빚(보증금)이 있으니, 임차인의 채권자가 임대인에게 “임대인, 당신이 임차인에게 돌려줘야 할 보증금, 그거 나한테 줘!”라고 요청하는 것이죠.
2️⃣ 그럼 보증금은 누구한테 줘야 하나요?
✔ 전제 조건
- 전세 계약 (월세 없음)
- 연체 차임, 관리비, 원상회복비 등 공제할 금액 없음
- 보증금 5억
- 압류금액 4억
👉 이 경우 결론은 아주 단순합니다.
계약 종료 + 집 인도받을 때
- 채권자에게 4억
- 임차인에게 1억
이렇게 나눠서 주면 됩니다.
👉 압류는 압류된 금액까지만 효력이 있어요.
👉 나머지 1억은 원래 주인인 임차인 몫입니다.
3️⃣ “압류됐으니까 계약 갱신은 안 해줘도 되죠?”
❌ 아닙니다. 이게 제일 많이 착각하는 부분입니다.
판례 기준으로 정리하면,
보증금이 압류됐다는 이유만으로
임차인의 계약갱신요구를 거절할 수는 없습니다.
즉,
- 임차인이 계약갱신요구권을 행사했고
- 연체나 중대한 위반이 없다면
👉 임대인은 갱신해줘야 합니다.
그럼 채권자는?
- 갱신된 계약이 끝날 때까지
- 보증금 받을 시점도 같이 밀립니다.
4️⃣ 그럼 임대인은 손해 아닌가요?
꼭 그렇진 않습니다.
임대인은
- 보증금 지급 의무를 미리 지는 것도 아니고
- 법에서 정한 대로만 처리하면 됩니다.
그리고 혹시라도
- 나중에 분쟁 날 것 같거나
- 채권자랑 임차인이 서로 다툴 것 같으면
👉 공탁이라는 안전한 선택지도 있습니다.
(법원에 맡기고 임대인은 빠지는 방법)
5️⃣ 임대인 입장에서 꼭 기억할 포인트 정리
✔ 압류됐다고 바로 돈 주면 안 됨
→ 계약 종료 + 집 인도 후에 지급
✔ 압류됐다고 갱신 거절 ❌
→ 법정 갱신요구권은 그대로 살아있음
✔ 공제할 게 있다면
→ 임대인 채권이 채권자보다 우선
✔ 복잡하면
→ 공탁도 충분히 좋은 선택
6️⃣ 한 줄 요약
전세보증금 압류는 ‘임대인의 문제’가 아니라
‘절차대로만 하면 되는 일’입니다.
다만,
지급 타이밍이나 방식 하나 잘못 잡으면
진짜 골치 아파질 수 있으니
금액 크면 꼭 한 번은 전문가 체크 받고 가는 게 안전합니다.
