안녕하세요! 험블입니다.
어느덧 2026년의 1월도 중순을 향해갑니다.
매서운 바람만큼 서울 집값도 매섭게 오르는 요즘
“서울에 내 집 하나 갖기가 이렇게 힘들다니..”
하는 생각이 절로 들기도 합니다.
6.27부터 9.7, 10.15까지 3번의 강력한 규제에도
서울 집값은 좀처럼 떨어질 기미가 보이질 않습니다.
도대체 서울 집값은 왜 떨어지지 않는걸까요?
누군가는 공급이 부족하기 때문이라고도 합니다.
하지만 정말 공급이 부족한 것만이 이유라면
전세가 역시 가파르게 올랐어야 합니다.
전세는 실거주 수요를 반영하기 때문에
공급이 부족하면 전세도 부족할 수 밖에 없습니다.
전세가격도 어느 정도 오른 것은 맞지만
매매가격의 상승세에 비하면
상대적으로 적은 폭으로 올랐습니다.
그렇다면,
서울 집값이 오르는 진짜 이유는 무엇일까요?
화폐가치가 하락하고 있습니다.
화폐가치가 하락한다는 이야기
최근 많이 들어보셨죠?
우리나라 원화의 명목 실효환율 지수가
글로벌 주요 64개국 중 꼴찌 수준이라는 뉴스를 봤습니다.
IMF의 구제금융을 지원받던
98년 11월 말 당시와 비슷한 수준입니다.
얼마나 심각한 수준인지 감이 조금 오시나요?
반면에 미국의 달러화나 중국의 위안화는
명목 실효환율 지수가 강세를 보이고 있습니다.
다시 말해, 화폐가치가 하락한다에 앞서
우리나라의 원화가치가 ‘더’ 하락하는 것이죠.
(최근 환율만 봐도 알 수 있습니다.)
💡명목 실효환율 지수란?
특정 국가의 통화 가치를 주요 64개국과의
무역 교역량을 반영해 가중평균한 수치로
우리 돈이 다른 국가들의 돈과 비교했을 때
어느 정도의 상대적 가치를 가지는지 보여주는 지표
화폐가치가 하락할수록 사람들은
“현금은 쓰레기가 된다.”라는 믿음이 강해집니다.
그렇게 현금자산은 실물자산으로 옮겨가는 것입니다.
코스피지수는 사상 최고치를 경신하고 있으며
대표적 안전자산 중 하나인
금값도 지속해서 오르고 있습니다.
불안하면, 안전한 곳으로 이동하고 싶은 것이
당연한 본능이기 때문입니다.
서울 아파트도 안전자산입니다.
점점 가치가 하락하는 현금을
서울 아파트라는 안전 자산으로 바꿔두려는
에셋 파킹(Asset Parking) 수요가 급증하고 있습니다.
저출산 고령화 사회로 인구가 감소한다고 하지만
모든 인프라가 집중되어 있는 서울에 대한 수요는
지금도 그렇고 앞으로도 집중될 것으로 보입니다.
특히 서울에서도 “좋은 곳”에 그 수요가 집중됩니다.
강남3구중 하나인 송파구와
상대적으로 중하급지에 속하는
구로구, 노원구의 매매가격 변화를 살펴보면
송파구는 서울 평균 이상의 급격한 상승세를 보입니다.
반면에 구로구와 노원구는
여전히 서울 평균 이하의 미약한 상승세를 보입니다.
그리고 이 흐름은 여전히 지속되고 있습니다.
아직 늦지 않았습니다.
강남 50억, 잠실 40억..
상상하기조차 힘든 가격만을 보면서
이번 생에도 나는 틀렸어..
라며 좌절하기에는 아직 이릅니다.
서울 1급지부터 5급지까지
랜드마크 단지의 지난 시장 누적 상승률입니다.
편차가 있긴 하지만 대략 150% 이상으로
좋은 곳부터 덜 좋은 곳까지 비슷하게 올랐습니다.
하지만 최근 1년간 상승률을 살펴보면
좋은 곳은 40~60%까지 오른 반면에
덜 좋은 곳은 여전히 20%도 안 올랐습니다.
덜 오른 안전자산들이 지난 시장처럼 앞으로도
비슷한 누적 상승률을 보일지는 아무도 모릅니다.
하지만 우리나라에서 집이라는 것은 (특히 아파트)
안전자산이라는 믿음이 굉장히 강합니다.
그리고 누구나 내집마련을 꿈꾸고 살아갑니다.
그러나 아무리 안전한 자산이라도
너무 비싸지면 그 수요가 어느정도 제한될 수 있습니다.
그리고 상대적으로 덜 비싼 곳으로 향할 가능성이 있습니다.
똘똘한 한 채 현상, 공급 부족의 현실화
강남 및 한강벨트의 수요 집중 모두 맞는 말입니다.
이보다 더 중요한 것은 화폐가치 하락이라는
자본주의에서 피할 수 없는 현상입니다.
서울 집값이 오를 수 밖에 없는 진짜 이유입니다.
라떼는 김밥이 천원이었는데..
이제는 4천원이라니 말도 안 돼 김밥 못 먹겠다
라는 생각에 김밥을 안 먹진 않죠?
내 돈으로 예전엔 00아파트를 볼 수 있었는데..
이제는 00아파트 밖에 못 보다니.. 말도 안 돼
라는 생각에 인생에서 중요한 선택을
미루지 않기를 진심으로 응원드립니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
부쩍 추워진 날씨에 감기 조심하세요!
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