월부 입성을 25년 1월, 회사 동료의 추천으로 하게 되었습니다.
그때까지만 해도 1년 안에 1호기를 하게 될 거라고는 정말 상상도 못 했습니다.
부동산 투자? 저와는 전혀 다른 세상의 이야기라고 생각했거든요.
그런 제가 내마기 강의를 시작으로 앞마당을 만들고
지금은 전세계약 → 전세입자 입주까지 마무리,
이제 잔금만 남겨둔 상태가 되었습니다.
조금 늦었지만 이 글을 통해 제 1호기 투자 과정을 차분히 복기해보려 합니다.
#월부 입성, 그리고 투자에 눈을 뜨다
지방에서 근무하다 수도권으로 이직을 하게 되면서
자연스럽게 부동산에 관심을 갖게 되었습니다.
그러던 중 회사 동료의 추천으로
‘월급쟁이부자들’이라는 플랫폼을 처음 알게 되었습니다.
솔직히 말하면
- 투자 공부를 해본 적도 없고
- 강의에 돈을 써본 적도 없던 터라
시작 자체가 쉽지 않았습니다.
그런데 한 가지 생각이 계속 머릿속을 맴돌았습니다.
“지금처럼 살면, 지금과 똑같은 미래가 오겠지.”
결국 큰 마음을 먹고
내집마련기초반(내마기) 강의를 수강하게 되었고,
이 선택이 제 인생의 방향을 완전히 바꿔놓았습니다.
‘왜 이걸 이제야 들었을까’
‘조금만 더 빨리 알았다면 어땠을까’
수많은 후회가 스쳐갔지만,
과거는 바꿀 수 없다는 걸 인정하고
지금 할 수 있는 것에 집중하기로 했습니다.
그리고 목표를 하나 세웠습니다.
“25년 안에 반드시 1호기를 하자.”
#앞마당을 만들다 – 하지만 생각보다 쉽지 않았습니다
너나위님과 여러 튜터님들의 강의를 들으며
앞마당을 만들기 시작했지만,
처음부터 제대로 될 리가 없었습니다.
실전준비반을 듣기 전까지는 임장보고서가 무엇인지도 제대로 몰랐으니까요.
그래도 포기하지 않고 하나씩, 아주 천천히 배워갔습니다.
그러던 중 제가 다녀왔던 단지들의 가격이 조금씩 오르는 것을 보게 되었고 마음이 급해지기 시작했습니다.
결국,
- 비교평가도 제대로 되지 않은 상태에서
- 앞마당도 부족한 채
- 오로지 ‘내 투자금에 맞는 단지’만 골라
매물임장을 다니게 되었습니다.
그리고 그 상태로 첫 매물코칭을 신청하게 되었습니다.
#첫 번째 매물코칭 – “지금은 너무 성급합니다”
첫 매코 담당 튜터님은 제주바다 튜터님이셨습니다.
제 상황과 마인드를 들으신 후 튜터님은 단호하게 말씀해주셨습니다.
“지금 너무 급하세요.
전혀 이렇게 서두르지 않아도 됩니다.”
왜냐하면 이때까지만 해도 제대로 된 앞마당이 없었고 반마당 2개정도만 있었기 때문입니다.
그리고 제주바다 튜터님께서는
- 비교평가가 가능한 앞마당을 더 만들 것
- 제 종잣돈에 맞는 현실적인 지역들을 차분히 짚어주셨습니다.
그때 깨달았습니다.
‘지금 투자하면 안 되는 이유’도 정확히 알아야 한다는 것을요.
튜터님이 아니었다면 저는 아마 불안한 상태로 투자하고
그 1호기를 끝까지 지키지 못했을 것 같습니다.
제주바다 튜터님께 정말로 감사하다는 말씀을 전하고 싶습니다.
#8개월간의 시간, 앞마당 7개
그날 이후 매달 강의를 수강하며 앞마당을 넓혀갔습니다.
모르는 건 커뮤니티에 질문했고
조원분들께 하나하나 물어보며 배웠습니다.
(질문이 정말 많았는데 항상 진심으로 답해주셔서 너무 감사했습니다.)
그렇게 8개월 동안 서울·수도권에 총 7개의 앞마당을 만들게 되었습니다.
물론, 실전반을 듣고 나서야
“아… 이건 제대로 만든 게 아니었구나” 라는 걸 깨닫긴 했지만요.ㅎㅎ
#두 번째 매물코칭 – “이 단지, 고려해볼 만합니다”
앞마당에서 추린 후보 단지 3곳을 들고 두 번째 매물코칭을 받게 되었습니다.
이번 담당 튜터님은 센쓰 튜터님이셨습니다.
3개의 후보 중 한 단지에 대해 이렇게 말씀해주셨습니다.
“가격 조정이 된다면
충분히 투자 검토해볼 만한 물건입니다.”
그 순간 정말 울컥했습니다.
‘내가 헛되이 한 건 아니었구나’
‘그래도 방향은 맞았구나’
다만 이때
왜 이 단지가 가치 있는지를 끝까지 질문하지 못한 게 이후 불안의 씨앗이 되었습니다.
(해당 내용은 아래에 자세하게 풀어보겠습니다!)
#협상 – 배운 대로 하니, 정말 되더라
튜터님과의 상담이 끝나고 바로 부사님께 전화를 걸었습니다.
해당 물건은 다음과 같은 상황이었습니다.
- 기존 세입자가 높은 전세가로 거주 중
- 매도자는 세금 문제로 매도 고려 중
- 급하진 않지만 팔아야 하는 상황
투자금은 제 종잣돈보다 약간 오버되는 상태였습니다.
그러던 중 부사님께서 말씀하셨습니다.
“세입자가 갑자기 두 달 뒤에 나간다고 합니다.”
이유는 기존 전세금액이 너무 높아 전세금을 줄여달라는 의견을 매도자에게 전달하던 도중 같은 단지의
대형평수가 좋은 가격에 나와 바로 이사결정을 하게 된 것이었습니다.
그 순간 떠올랐습니다.
“상대에게 원하는 게 있다면
내가 줄 수 있는 것도 함께 생각하라.”
그래서 조심스럽게 제안을 했습니다.
“전세가가 조정되는 만큼 매매가를 조정해주신다면
전세반환금액 중 부족한 금액은 제가 계약금으로 바로 넣어드릴 수 있습니다.”
이틀 뒤,믿기 힘든 전화가 왔습니다.
“매도자가 그렇게 하겠답니다.”
월부에서 배운 방식이
현실에서 그대로 작동하는 순간이었습니다.
#계약 전 변수, 그리고 해결
가계약금 현금 지불 문제, 정부 지침, 전세보증금 반환 문제까지 변수가 한꺼번에 몰려왔습니다.
저와 부사님 모두 성격이 신중한 편이다 보니 사장님께서 혹시 모를 상황을 대비해
가계약금을 현금으로 지급하는 건 어떻겠냐는 의견을 주셨습니다.
순간 머릿속이 복잡해졌습니다.
가계약금은 천만원,
결코 가볍게 결정할 수 있는 금액이 아니었기 때문입니다.
‘이걸 정말 현금으로 줘도 되는 걸까?’
‘혹시 나중에 문제가 되지는 않을까?’
결국 혼자 판단하지 않기로 하고
매도자와 직접 만나서 모든 걸 투명하게 정리하자고 제안했고,
부동산에서 삼자 미팅을 하기로 약속을 잡았습니다.
그 과정에서 월부 동료들에게 조언을 구하게 되었고,
늦은 밤임에도 전화를 받아 차분하게 현금 지불에 대한 방향을 잡아주신 여행전날님께
이 자리를 빌려 다시 한 번 감사드립니다.
부동산 삼자 미팅 – 불안했던 두 가지 포인트
약속한 날, 부사님 · 매도자 · 저 이렇게 세 사람이 부동산에 모였습니다.
제가 가장 불안했던 부분은 크게 두 가지였습니다.
① 가계약금을 ‘현금’으로 지급하는 문제
첫 번째는 부사님과 매도자에게 현금으로 지불하는 입장에서 제 우려를 솔직하게 말씀드렸고,
다행히 다음과 같이 합의가 되었습니다.
- 가계약금은 현금으로 지급하되
- 현금영수증 발행
- 관련 내용 계약서에 따로 명시
이렇게 모든 과정을 문서로 남기기로 했고, 이 부분이 명확히 정리되면서
첫 번째 불안은 해소되었습니다.
② 기존 세입자 보증금 반환 문제
두 번째는 기존 세입자의 보증금 반환 시점이었습니다.
문제는 이랬습니다.
- 기존 세입자는 퇴거 예정
- 새로운 임차인이 바로 구해지지 않으면
- 매도자가 보증금을 돌려주기 위해 대출을 받아야 하는 상황
그런데 이 대출에는 중도상환수수료까지 발생할 수 있었고,
이 부분 때문에 매도자도 상당히 고민하고 있었습니다.
이때 부사님께서 정말 중요한 역할을 해주셨습니다.
기존 세입자에게 상황을 정확히 설명하며 이렇게 설득해주셨습니다.
“원래는 연장을 하기로 했는데
갑작스럽게 퇴거가 결정되면서 이런 상황이 생겼습니다.
새로운 세입자를 구할 때까지
보증금 수령을 잠시 기다려주실 수 있을까요?
대신 그 기간 동안 발생하는 전세대출 이자는
매도자·매수자 측에서 부담하겠습니다.”
다행히 기존 세입자분께서도 상황을 이해해주셨고,
이 제안을 받아들여 주시면서 가장 큰 변수였던 보증금 문제도
원만하게 정리될 수 있었습니다.
제가 먼저 양보했던 부분들
이 과정에서 저 역시 매도자에게 분명히 말씀드렸습니다.
- 전세입자가 빠르게 구해질 수 있도록
필요한 수리는 제가 얼마든지 부담하겠다는 점 - 입주청소도 지원하겠다는 점
이 내용을 명확히 전달하자 매도자분도 제 진심을 이해해주셨고,
그 결과 기존 세입자 퇴거와 새로운 세입자가 입주하는 과정에서
발생하는 복비는 매도자가 부담하겠다고 말씀해주셨습니다.
저 역시 그 제안에 동의하며 서로가 조금씩 양보하는 방향으로
이야기를 잘 마무리할 수 있었습니다.
#불안했지만, 결국 믿기로 했습니다
솔직히 말하면 제 물건에 대해 확신이 100% 있었던 건 아닙니다.
제가 모은 돈 전부가 들어가는 투자였고 두려움이 없었다면 거짓말이겠죠.
‘내가 정말 충분히 알고 하는 선택이 맞을까?’
혹시 놓치고 있는 리스크는 없을까?’
불안은 자연스럽게 커졌고, 혼자 이 결정을 내려도 되는지
스스로를 계속 의심하게 되었습니다.
혼자 결정하지 않기로 했습니다
그래서 저는 가계약금을 보내기 전에
투자 과정 내내 연락을 주고받으며 도움을 받았던
세노테 조장님께 전화를 드렸습니다.
지금까지의 투자 과정, 물건의 상황,
제가 느끼고 있는 불안감까지 숨김없이 전부 말씀드렸습니다.
자세한 대화 내용까지 적긴 어렵지만,
조장님께서 정말 많은 큰 도움을 주셔서 마음을 다잡고
제가 공부한 시간들을 믿고 가계약금 송금을 하게 되었습니다.
제가 고민하는 며칠동안 밤 늦은시간까지 계속 저에게 조언을 해주고 많은 도움주신 세노테 조장님 정말 감사합니다,,!
결국 믿기로 한 것
“내가 공부한 시간과 과정은
배신하지 않을 것이다.”
완벽한 확신은 아니었지만, 지금까지 쌓아온 공부와 기준을 믿어보기로 했습니다.
그리고 가계약금을 지불하였습니다.
그 순간의 떨림은 아마 오래도록 잊지 못할 것 같습니다.
#가계약 이후, 다시 찾아온 전세 맞추기 관문
가계약금을 전달하고 현금영수증과 가계약서를 받으면서
비로소 1호기 투자에 대한 큰 방향성은 잡히게 되었습니다.
하지만 아직 가장 중요한 단계가 하나 남아 있었습니다.
바로 새로운 전세입자를 맞추는 과정이었습니다.
전세 맞추기 – 불안을 줄이기 위한 모든 행동
저는 부사님께
광고 단계에서부터 분명하게 요청드렸습니다.
- 제가 지원할 수 있는 수리 범위
- 입주청소 지원 여부
이 내용이 광고 문구에 반드시 명시되도록 부탁드렸습니다.
그리고 이 과정에서 정말 큰 도움을 주신 분들이 계셨습니다.
- 세노테 조장님
- Now애미조장님
- 해피데이님
세 분 모두 전세입자인 것처럼 직접 전화를 걸어 제 물건이 다른 물건보다 먼저 브리핑되고 있는지,
조건이 어떻게 안내되는지까지 꼼꼼하게 확인해주셨습니다.
그 덕분에 ‘혹시 전세가 안 맞춰지면 어떡하지?’라는
가장 큰 불안을 조금씩 내려놓을 수 있었습니다.
또한 제 상황을 처음부터 끝까지 들어주시고 조언해주신 요쿨님께도 진심으로 감사드립니다.
그리고 매물을 볼 때 어떤 부분을 중점적으로 봐야하는지 조언해주신 아트의경지님께도 진심으로 감사드립니다.
#그리고 지금
새로운 전세입자까지 맞춰졌고 이제 잔금만 남겨둔 상태입니다.
아직 완전히 끝난 건 아니지만 분명한 건 하나입니다.
“혼자였다면 절대 여기까지 오지 못했을 것.”
그런데 본계약서를 쓰기 직전,
전혀 예상하지 못했던 문제가 하나 더 터졌습니다.
다음 글에서 그때의 부사님과의 트러블을 이어서 써보겠습니다.
