안녕하세요 

지니플래닛입니다. 

새해인사를 나눈지

며칠 되지 않은 것 같은데

어느 새 단지 임장도 끝나고

매임을 시작하시거나

매임을 이미 시작하시고 결론으로 달려가는 시기가 되었어요. 

(늘 그렇듯 월부의 시계는 빛의 속도로!!)

오늘은

매임까지는 왔는데..

그 후 뭘 해야할지

아직 머릿속에 그려지지 않는 분들이

많이 계신 것 같아서

그 부분에 대해 나눠보려고 합니다. 

참고로

우리는 매임을 한 단지를 기준으로 

결론을 써요.

.

.

.

그렇다면??

네!!

매임단지를 결정하는 일이 

엄청나게 중요합니다.

아직도

매임이 잘 잡히는 단지나

좋은 단지 중심으로

또는 투자금에 들어오니까.

라는 이유로 매임단지를 고르고 계시다면,

이 글을 한번 참고해서 

매임단지를 선정해보시면 좋을 것 같아요. 

📌매물임장과 결론을 연결하는 방법

https://weolbu.com/s/HpHX62gu1S

위 방법대로 뽑은 단지를

아래처럼 억대별로 정리하면

나만의 매임리스트가 만들어집니다. 

이 과정으로 

저환수원리 중 ‘저평가’와 ‘환금성’을 통과한

매임리스트 완성!!!

이런방식으로 

평형별

우선순위 리스트를 만들고

1. 시간과 체력이 가능하면 우선순위 단지 모두 매임

2. 그렇지 않다면 

    

이렇게 투자금번위를 초과하거나,

투자금 내에서 후순위 단지들을 먼저 제외한 나머지를

우선적으로 매임하시면 됩니다.

이렇게 매임단지 선정부터

꼼꼼하게 따져야

결론에 확신이 생길 수 있겠죠??

😊👍😊👍

하지만

오늘의 ‘주제’는 매임 후 프로세스!!

요로케 했다고 믿고!!!

다음으로 넘어가봅니다 :)

✅ 매임정리

여기까지도 대부분 잘 하시고 계시죠? :) 

매임한 내용을 마음에 드는 버전의 시트에 정리합니다. 

✅ 단지 내 우선순위 선정!!

정리가 끝났다면, 본격적으로 우선순위를 선정 시작!

사실 이 과정은 매임 후 바로 사장님과 선호도와 가격에 대해 이야기를 많이 하면서

다음 매임 단지로 가기 전에 하는 게 좋은데요. 

만약

매물 중 선호도에 대해 확신이 부족해서 결정이 어려우셨다면

대부분 이런 경우일 거에요. 

ex) A : 103동(선호동)   남향, 14층  5.5억 / 주인 거주    / 새로 세를 맞춰야 함 (4.3억)

       B : 109동(비선호동) 동향, 5층   5억   / 임차인 거주 / 보증금 4억, 만기 26년 12월

이런 비교가 진짜 어렵죠!!!

좋은 건 비싸고,

선호도가 떨어지 건 싸고…

좋은 데 전세를 새로 맞춰야 하고

선호도가 떨어지기는 한데 세가 맞춰져있고..

선호동 남향과 비선호동 동향의 가격이 5천만원 차이인데

둘 중 더 매매가가 싸고, 세가 맞춰져있는 동향 물건을 가져가야할지

??????

차례차례 해볼게요. 

Step 1. 선호동 남향과 비선호동 동향의 일반적 가격차이가 얼마인가?

🎯기본편 : 부사님께 질문해보세요. 

“ 동별 차이는 별로 없는데, 남향 동향은 한 3-4천만원 나지”

라고 하셨다면, 

지금 동향이 일반적인 차이보다 더 많이 싸기 때문에 

B물건을 선택할 수 있죠!

반대로, 

“ 동별 차이도 2-3천은 나고 남향이 동향보다 5천정도는 더 비싸”

라고 하셨다면? 

원래 7-8천 만원 정도의 차이가 일반적인데 

지금 5천만 더 주면 좋은 동 좋은 향을 살 수 있으니 

A 물건을 우선적으로 선택할 수 있어요.

🎯심화편 : 직접 검증해보세요. 

어느 정도 임보가 익숙해지고 시간적 여유가 조금 있으시다면, 

부동산 사장님의 이야기가 팩트인지 스스로 검증해보기!!!!

부동산 사장님이 차이가 난다고 하셨는데, 아닌 경우도 있고 반대인 경우도 종종 있더라구요. 

어떻게 하죠??.

.

.

.

📌단지분석, 이렇게 하면 결론이 쉬워집니다.

https://weolbu.com/s/KO5tO3z0Fi

이 글을 한번 참고해보시면 좋을 것 같아요. 

이렇게 실제 차이가 가격에 영향을 미치는지를 비교해보시고 

만약 큰 차이가 없다면, 더 싼 매물을 결론까지 가져가시면 됩니다!!

정리하면, 

 

선호물건과 비선호 물건의

‘일반적 가격차이’ 를 알아보고

(동, 층, 향, 타입 등..)

 

선호 물건이 그 차이보다 더 적게 비싸다면 선호 물건 우선!

비선호 물건이 그 차이보다 더 많이 싸다면 비선호 물건 우선!

(단, 지방이라면 매도가 가능한가를 한번 더 생각하고, 투자금 내에서 선호도가 더 좋은 물건!!)

Step 2. 전세시장 상황 체크

두 물건의 차이는

동, 층, 향 정도만이 아니었어요. 

ex)  A : 103동(선호동)   남향, 14층  5.5억 / 주인 거주    / 새로 세를 맞춰야 함 (4.3억)

        B : 109동(비선호동) 동향, 5층   5억   / 임차인 거주 / 보증금 4억, 만기 26년 12월

전세 조건도 달랐죠!!!!

여기서도 순위가 바뀔 수 있습니다. 

첫번째 step에서 A물건의 가격이 비싸지 않다는 판단이 들었고, 

전세 물건도 없어서 전세보증금을 B물건보다 더 높게 받을 수 있다면?

==> 당연히 A물건!!

하지만, 첫번째 step에서 A물건이 더 낫다는 판단이 들었더라도

전세를 새로 맞추기 어려운 상황이고 전세가도 보수적으로는 더 낮게 봐야한다면?

==> B물건으로 방향을 선택을 바꿀 수도 있는 것!!! 

이 때 잔금가능여부에 따라서도 

어쩔 수 없이 B를 우선순위로 가져가야 할 수 있겠죠?

여기서 한 발 더 나가서

A물건이 주전 가능한지 알아보거나

B물건 갱신권 사용여부(사용했다면 시장분위기에 따라 1년 후 전세금 올려받을 수 있음)도 

우선순위 결정의 중요한 단서가 될 수 있습니다. 

정리하면, 

 

전세 상황과 잔금여력을 고려해서

최종 우선순위 결정

 

step1의 가격 적정성을 기반으로

전세대기자가 있거나 전세가 귀하고 잔금여력이 된다면 A물건!

전세수요가 없는 시기거나 잔금여력이 안된다면 B물건!

(단, 미리 포기하지 말고 주전이나 전세대기자 확보 등 최대한 방법을 찾아보기)

✅ 단지 간 우선순위 결정

단지 내에서 우선순위를 결정했다면, 

이제 다른 단지끼리 경쟁할 시간!!!

.

.

.

여기서 중요한 것은

‘순서’ 를 정하는 것이지

‘단 하나’를 뽑는 것이 아니라는 것이에요

그래서 최근 강의에서도

‘1등 뽑기’라는 워딩 자체를 없앴다고

자모님이 말씀하시기도 했습니다. 

💥💥💥

그럼, 일단 결과물을 보면??

짜란~!  :)

우리가 이미

매임단지를 선정할 때 ‘저평가’를 판단했고 

단지 내 우선순위를 통해 ‘환금성’까지 고려했기 때문에

이제 매물 상황에 맞게

수익성. 원금보존, 리스크를 판단해보면 됩니다. 

우리는 ‘저평가’로만 우선순위를 정하는 게 아니니까요!!

Step 1. 수익성

• 수도권 : 투자금이 크기 때문에 200% 수익률 보다는 ‘수익’ 에 초점 맞추기!

전고점까지의 안전마진과 반등정도를 비교해보시면 좋아요. 

(지금은 하락률보다 얼마나 더 가치가 높은 단지인가가 중요한 시기임도 잊지 마세요! )

• 지방 : 200% 수익률 가능여부 판단하기!

지방 버전은 요로케!!

200%상승 시, 얼마나 올라야 하고 현실적으로 가능한 금액일지 가늠해보세요! :)

전고점과 비교해보시거나, 신축일 경우 현재 헤당 단지의 위상과 비슷한 준구축 단지의 수익률을 비교해보셔도 좋아요.

Step 2. 원금보존

원금보존은 전세가율로 판단을 합니다. 

매매가와 전세가의 차이가 작다 = 매매가가 하락할 수 있는 금액의 폭이 작다.

이므로 수도권은 60%이상, 지방은 70-80%이상을 기준으로 일반적인 기준으로 잡는데요. 

좀 더 디테일하게 가면,

단지마다 ‘평균 전세가율’이 다르므로

이 평균 전세가율보다 높다면 원금보존 확률이 높다고 생각할 수 있습니다. 

• 평균 전세가율 : 호갱노노 그래프 참고
• 현제 전세가율 : 실제 매물의 매매가 / 전세가 로 계산!! 

Step 3. 리스크

우리는 잃지 않아야 하니까, 리스크가 가장 중요하다고도 볼 수 있어요. 

앞의 조건들을 다 충족해도

리스크가 크다면 투자 못함으로 결론이 날 수 있는 것이니까요. 

앞서 공급파트 내용과 현재 전세상황을 토대로

리스크를 따져보시면 좋을 것 같습니다. 

Step 4. 판단근거

이제 결정의 시간!!!!

저.환.수.원.리

를 모두 고려하여

결국 나의 우선순위는 무엇인지를 결정합니다!!!

단지는 이보다 많을 수도 있고

더 적을 수도 있지만

앞서 말씀드린 것 처럼

단 하나가 아니라, 

어떤 매물부터 협상에 들어갈 것인지

어떤 단지부터 더 털어볼 것인지를 결정하는 것이죠!!

생활권 위상 > 생활권 내 단지 위상 > 단지 내 선호도 및 매물조건

순서로 하나하나 비교하시면서

우선순위를 정해보시면 됩니다. 

앞마당 결론에서도

똑같은 과정으로 하시되, 

지역이 다르다면 맨 앞에 지역의 위상만 넣어주시면 되겠죠!!

지역의 위상> 생활권 위상 > 생활권 내 단지 위상 > 단지 내 선호도 및 매물조건

이 과정이 익숙치 않다면

따로 비교평가 장표를 만들어서 더 꼼꼼하게 비교해보셔도 좋습니다!!

오늘은 여기까지!!!!

매임정리부터

결론까지

쭈욱~~

흘러와봤습니다. 

결론 정리하시는데

조금이라도

도움이 되셨으면 좋겠네요. 

앞서 제시해드린

억대별 매임 우선순위 정리 장표와

마지막 단지 간 우선순위 비교 장표 양식도

첨부합니다. 

조금 길고 복잡해보이지만

꼬~옥

이번달 결론은

스스로 확신을 가질 수 있게

꼼꼼히 해보시면 좋겠습니다.

다음달부터!

아니고

이번달부터!!!! 

😎😎😎

긴 글 읽어주셔서 감사해요!!

🧡 좋아요와 댓글은 저에게 큰 힘이 됩니당 🧡

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