서울 상급지에서는 200세대 미만 아파트도 사도 되지 않을까요? (환금성) [제리파파]

안녕하세요

아파트와 사람들의 삶에 관심을 가지고,

투자를 삶의 일부로 생각하고 즐기기 시작한

절대 포기하지 않는 제리파파입니다.

아파트 투자에서 환금성이 가지는 의미는

내가 매도하고 싶을 때 팔 수 있는 것이다

-양파링 멘토님-

일반적으로 수도권에서 아파트 세대수가 

200세대 미만으로 너무 적은 것은 환금성이 

좋지 않다는 이야기를 많이 들어보셨을 겁니다

그래서 오늘은 ‘환금성’을 주제로

제 생각을 이야기 해보려고 합니다

세대수가 많을 수록 

거래량이 많기 때문에 

내 물건을 사줄 사람을 

구할 확률이 높아집니다.

반면, 세대수가 적을 수록 

내 물건을 사줄 사람을 

구할 확률이 낮아지고 

내가 원할 때 매도하는 것이 

어려울 수도 있습니다

매도를 해보신 분은 잘 아시겠지만

‘내가 매도하고 싶을 때 팔 수 있는지’는 

굉장히 중요한 문제입니다. 

결국 내가 가진 것이 팔려야만 

원하는 것을 살 수 있으니까요. 

이 작은 차이가 수억 원의 자산

격차를 가져올 수도 있습니다.

간단한 예시를 들어 보면

동탄 시범한빛아이파크에 

거주하는 사람이 추가로 대출을 받아 

성동구로 행당대림으로 

갈아타기를 한다고 가정해보겠습니다

23년 4월

동탄 1신도시 시범한빛아이파크

33평 7.0억원

성동구 행당대림

25평 8.2억원

25년 12월

동탄 1신도시 시범한빛아이파크

33평 8.8억원 (+1.7억)

성동구 행당대림 

25평 14.4억원 (+6.2억)

23년초에 두 단지의 가격은

 1~2억 정도 차이었는데요

이때 시범한빛아이파크에 

거주하는 사람이 집을 매도하고

1~2억의 대출을 추가로 받아 

행당대림으로 갈아탔다고 하면

현재는 6억 이상의 시세 차이가 

발생한 것을 볼 수 있습니다

그런데 만약 팔고 싶다고 생각했더라도

매도가 되지 않았다면 6억을 더 벌 수 있는 

기회를 알고도 놓칠 수도 있었습니다.

우리는 여기서 아무리 가격이 많이 

오른다고 해도 결국 팔리지 않으면 

의미가 없다는 것을 알 수 있습니다

집을 사는 것 뿐만 아니라 매도까지 고려할 때 

환금성이 얼마나 중요한 지 알 수 있습니다

22년~23년초 전국적으로 하락장이었던 시기

저는 수도권 임장을 하고 있었는데요

이 시기에는 집을 보러 가면

사정이 있어 반드시 매도 해야하는 

집주인들을 왕왕 볼 수 있었습니다

집을 방문하면 요구르트, 음료수 등의 

마실 것을 챙겨주시는 경우도 많았고

집을 보는 내내 따라다니시며 

이 집의 장점을 설명해주시고 

사장님도 아닌 집주인께서 직접 

좋은 가격에 해주겠다고 말씀하시고

집을 한번 보고 가면 

부동산 사장님을 통해

매수할 의향이 있는 지 묻고 

가격 조정이 가능하다는 콜백이 

여러 차례 오기도 했습니다.

호가 자체도 최근 실거래가보다 낮았는데 

의지만 있다면 호가에서 4~5천까지도 

깎아볼 수 있었던 그런 시기였습니다.

그 중 유독 기억에 남는 집이 있었는데요.

신생아와 신혼부부가 거주하는 집이었습니다.

원래 집에 신생아가 있으면 

집을 잘 안보여주다보니

생후 1달이 채 되지 않은 아이를 안고 

집을 보여주시는 모습이 기억에 선명합니다.

집을 보는 내내 바로 옆에 서서

안절부절 하시더니 제가 나갈 때가 되자 

남편분께서 현관 앞까지 쫓아나오셔서

저를 붙잡고 말씀하셨습니다.

'저...집만 마음에 드신다면'

'많이 깎아드리겠습니다'

'꼭 사셨으면 좋겠습니다'

'네?...네 알겠습니다'

집을 많이 봐왔던 저에게도 

생경한 모습에 적잖이 당황했기에 

더 이상 아무 말도 할 수 없어 

어색한 인사를 드리고 집을 나왔습니다.

나중에 사장님을 통해서 알게 된 사실은 

집주인이 집을 매도하기 전에 미리

갈아타기 하고 싶은 집을 매수했는데 

갑자기 시장의 분위기가 차갑게 식으면서 

하락장이 본격적으로 시작된 것이었습니다.

이후 집을 보러오는 사람도 없고, 

팔리지 않는 상황이 이어지고, 

새로 매수한 집에 입주를 해야 하는

날짜가 점점 다가오고 있었습니다. 

그래서 간절하고 초조한 마음으로 

저를 붙잡고 말하신 거였습니다.

불과 3~4개월 전에 9.75억을 찍은 단지가

당시 급매로 나온 가격은 8.5억이었습니다.

그리고 결국 8.17억에 매도가 되었습니다.

그래도 이 분은 공포스러우셨을텐데

그마저도 가격을 많이 낮췄기에 

운이 좋게 매도가 되었습니다. 

이것마저 다행이었던 것은 

이후 1년 동안 거래가 없었고 

6.5억까지 가격이 떨어졌습니다.

이 단지는 사람들이 좋아하는 

수도권 신축 역세권 대단지였기 

때문에 그나마 거래가 되었지만 

당시 수많은 단지들이 하락장에 

거래가 없는 모습을 보여주었습니다.

저 역시도 그랬듯

많은 분들이 집을 매수할 때 

이후 매도하는 것에 대해서는 

많은 생각을 하지 않으시는데요.

실거주든 투자든

아파트를 매수할 때는 잘 모르지만 

누구나 매도를 해야하는 순간이 옵니다.

더 좋은 집으로 갈아타기를 해야할 수도 있고

충분히 많이 올라서 매도해야할 때도 있습니다

개인적인 이유로 돈이 필요해서 일 수도 있고

하락장에 역전세를 감당하지 못할 때도 있습니다

결국 중요한 것은 

여러분이 매도하고 싶은 모든 순간에

적절한 가격에 매도할 수 있어야 합니다

그러기 위해서 매도할 확률을 높이기위해

언제든지 팔릴 수 있는 단지를 사야 합니다

즉, 시기가 좋지 않을 때도 거래가 있어야 합니다.

직관적으로 볼 수 있는 방법은

단지의 그래프에서 알 수 있습니다

22년~23년초

아무도 아파트를 사려고 하지 않았던 시기에 

내가 매도한다고 할 때 내 물건을 받아줄만큼 

거래가 많이 있었는지 판단해보시면 좋겠습니다

서울에서 사람들이 좋아하는 1급지

(강남,서초,송파,용산)에 있는 단지일지라도

돈은 많이 벌 수 있어도 시기가 좋지 않을 때

2년 동안 거래가 전혀 없을 만큼

환금성이 좋지 않은 경우가 있습니다

단순히 세대수를 보고 판단하기 보다는

내가 보는 단지를 사람들이 얼마나 좋아하는지,

그리고 내가 매도하고 싶을 때 언제든지

매도가 가능한 지를 보셨으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.