안녕하세요
민갱입니다.
집을 알아보다 보면 등기부등본을 떼는 순간 마음이 철렁할 때가 있습니다.
“근저당이 잡혀있네… 이 집 괜찮은 거 맞나??”
결론부터 말씀드리면,
매매가 대비 과도한 근저당이 있는 집을 제외한
근저당이 있는 집은 ‘이상한 집’이 아니라 ‘일반적인 집’ 입니다.
한 번 반대로 생각해보겠습니다.
요즘(그리고 예전에도) 집을 살 때는 주택담보대출을 받아서 매수하는 경우가 일반적입니다.
주택담보대출 상환기간이 보통 30년인 것을 고려하면,
30년된 구축 아파트에 입주 때부터 거주하시던 매도자를 만나는게 아닌이상
등기부에 근저당이 남아있는 게 오히려 자연스러운 상황입니다.
중요한 건 “근저당이 있냐 없냐”가 아니라,
잔금 시점에 안전하게 말소(상환)하고 거래하는 절차입니다.
오늘 절차에 대해서 말씀드리도록 하겠습니다.
1. “대출상환”과 “근저당 말소등기”는 다른 일입니다
대출을 갚았다고 해서 자동으로 등기부에서 근저당이 사라지는 게 아닙니다.
근저당이 실체적으로 소멸하면 말소등기를 통해 등기부에서 ‘법률적으로’ 지워야 합니다.
그래서 우리는 단순히 돈을 전달하는 것으로 끝이 아니라
서류 작성 + 등기부 재확인으로 리스크를 없애야 합니다.
▶️ 거래 전 3분 체크(등기부 ‘을구’)
“채권최고액” 확인
(대출잔액이 아니라 '최대 담보 한도’로 실제 대출금의 120% 수준)
근저당권자(대개 금융기관), 설정일, 접수번호 확인
✅ 계약금+중도금 “안전선”
- 계약금 + 중도금 ≤ (매매가 - 대출잔금)
- 더 안전하게는 계약금 + 중도금 ≤ (매매가 - 채권최고액)
계약금 + 중도금이 과도하게 많이 들어갈 경우
내가 먼저 넣은 돈이 불필요하게 커지는 상황을 방지할 수 있습니다.
2. 계약금+중도금으로 매도인이 ‘잔금 전’ 상환+말소
이 방식이 가장 깔끔합니다.
다만, 매도인도 이사 갈 집이 있어 자금 사정상 어려울 수 있어, 사전 협의가 꼭 필요합니다.
가능하다면 매도인 계좌보다는 은행 대출상환계좌로 직접 송금하면 가장 안전합니다.
부득이하게 매도인 계좌로 송금할 경우 안전하게 특약을 작성 해주세요
📌특약(필수) 예시 문구
- 매도인은 매수인으로부터 받은 계약금 및 중도금으로 기존 근저당권을 ○월 ○일까지(또는 잔금일 이전) 말소한다.이를 위반할 경우 본 계약은 해제될 수 있으며, 매도인은 매수인에게 수령한 계약금 및 중도금을 즉시 반환하고, 계약금의 배액을 배상한다.
✅ 매수인 확인 포인트
- 상환 직후: 대출완납증명서(또는 상환영수증) + 등기말소 신청 여부
- 1~2주 후: 등기부 ‘을구’ 재확인
3. “잔금 당일 상환”으로 처리하는 경우
현실적으로 가장 많이 사용되는 방법입니다.
잔금일에 대출을 갚고 끝이 아니라, ‘말소등기’까지 연결해야 합니다.
1️⃣대출상환은 매도인 / “말소등기+이전등기”는 법무사가 같이 진행
- 잔금일에 상환해야 할 금액을 자리에서 확인
- 가능하면 매수인이 잔금 일부를 ‘대출상환계좌(또는 은행 가상계좌)’로 직접 송금
- 매도인에게 대출완납증명서(또는 상환영수증) 요청/확보
- 법무사가 소유권 이전 + 근저당 말소를 동시에 진행
✅ 매수인 확인 포인트
- 잔금 당일: 대출완납증명서(또는 상환영수증)
- 1~2주 후 등기부등본 ‘을구’ 재확인 (근저당이 실제로 지워졌는지)
2️⃣대출상환+말소는 매도인(은행 측 처리) / 법무사는 “소유권 이전만” 진행
- 잔금일에 상환 내용 확인
- 매도인이 은행 방문 → 대출완납증명서(또는 상환영수증) 발급
- 동시에 은행에 등기말소 신청 접수(은행 측에서 진행)
- 법무사는 소유권 이전등기만 진행
✅ 매수인 확인 포인트(여기선 2개를 꼭 봅니다)
- 잔금 당일: 대출완납증명서(또는 상환영수증) + 등기말소 신청 여부
- 1~2주 후 등기부등본 ‘을구’ 재확인 (근저당이 실제로 지워졌는지)
정리
- 근저당은 흔하다. 대출 금액이 과도하지 않다면 정상 매물
- 대출상환 ≠ 말소등기, 말소까지 가야 끝이다.
- 잔금일엔 가능하면 매수인 → 대출상환계좌로 직접송금
- 잔금 전 말소의 경우 특약작성(기한+위반 시 해제/배액)이 필수.
- 마지막은 1~2주 후 등기부 ‘을구’ 재확인으로 마침표.
근저당이 있는 집도 안전하게 거래하실 수 있습니다.
흔한 일인 만큼 부동산 사장님과 법무사님께 적극 도움을 요청하셔도됩니다.
다만, 결국 집을 사는건 ‘나’인 만큼
무작정 위임하기보다 절차를 알고 확인하면서
부득이한 사고 없이 원만하게 내 집 마련(또는 투자) 하셨으면 좋겠습니다.
오늘도 내 집 마련과 투자를 위해 뛰어다니고 계시는 동료분들 응원하겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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