안녕하세요, 삶에 가치를 맛있게 버무리는 사라다입니다.
오늘 글은 사실 자랑, 성공 글이랑은 거리가 멀다고 개인적으로 느끼지만, 복기 글을 써서 생각을 정리하고 싶은데 혼자 보는 글로 쓰면 미룰 것 같아서 여기에 남깁니다.
오랜만에 월부에 들어와서 복기글을 작성하게 되어 감사한 마음입니다. 사실은 작년 6월에 투자를 진행하면서 실거주의 편리를 어느 정도 포기한 상황이었는데, 바로 직후에 임신을 하게 되면서 실거주집 갈아타기 시점을 고민하게 되었습니다.
갈아타기란 상식적으로 좋은 급지의 평형대로 가는게 원칙이라고 배우고 그게 너무 맞지만 투자금을 다 써버린 상황에서 무리해서 갈아탈 수 없는 재정적 위치에 있었습니다.
그러다가 작년 10월 즈음에 부동산 흐름 상 26, 27년에 상승장을 대비해 남편과 현재 소득, 미래 잠정 소득, 대출 가능 여부 등을 면밀히 조사하면서 갈아타기 진행한다면 어디까지 가능할지 좀 더 구체적으로 아웃라인을 그렸습니다. 그러다보니 급지를 바꾸진 않더라도 현재 보다 가치 있는 컨디션으로 갈 수 있겠다는 결론을 내려서 집을 내놓게 되었습니다.
매도 과정
현재 살고 있는 집은 탑층, 끝 호수이기 때문에 사람들을 선호를 받지 못하는 곳이었습니다. 선호 받을 요소는 오직 인테리어 상태. 2년 전 실거주용 수리 상태라 주변 경쟁 매물보다는 좋았습니다. 적지 않은 분들이 인테리어 상태를 매수 결정 요소로 삼는 경우들이 있다는 걸 알고 있어서 일단은 로얄동, 로얄층의 기본 수리 상태의 시세와 비슷하게 가격을 올렸습니다. 그리고 3, 4주 기준으로 가격을 낮추는 걸로 부사님과 상의가 되었습니다.
- 11월 첫째 주에 주변 부동산 8곳 정도를 한꺼번에 뿌림.
- 11월 3주차에 1천 낮춤.
- 11월 4주차에 500 낮춤.
일주일에 2, 3팀는 보러 왔지만 그 다음 금액 조정이 이루어지지 않았습니다. 12월 말에는 그마저도 없어서 걱정이 되었으나 가격을 추가로 낮추지는 않고 관심 의사를 보이면 낮추기로 했습니다.
1월 내내 그렇게 하다가 1월 초에 보러 온 손님이 3주차에 2번 보시더니 매수 의사를 보여주셨습니다. 아쉬운 입장이었기 때문에 500 깎아서 거래를 하게 되었습니다.
잘한 점
- 구축 아파트는 인테리어가 필수. 특히 비선호 요소가 있는 집이라면 더더욱. 그런데 한편으로 너무 힘을 줘도 어려울 수 있는게 사람들은 비선호 요소가 있으면 어느 정도 플러스 마이너스를 하시는 것 같음. 그래서 가격 네고를 해줘야 하는데 너무 인테리어 비용이 세면 어려울 지도. 무난 깔끔한 실거주용으로 해놓는게 마음 편하게 팔기도 좋을듯.
- 너무 가격에 욕심 내지 않음. 그럴 수 있었던 이유는 살 때 이 집을 아주 싸게 샀기 때문이고, 또 튜터님 강사님이 “까치밥을 줘야 한다.”고 하셨던 것을 기억함.
- 부동산 여러 곳에 뿌리고 어떻게든 잘 보여주려고 한 점. 어쨌거나 많이 봐야 그만큼 확률도 올라간다.
아쉬운 점
- 매도가 처음이다 보니까 사사로운 것을 놓치는게 있었음. 집 내놓기 전에 놔두고 갈 것과 가져갈 것을 정리해 뒀어야 하는데 그러지 못함. 붙박이장을 가져가고 싶으면 집 보러 오셨을 때 미리 말씀을 드려놨어야 했음.
- 시간을 너무 많이 끌기도 했음. 아예 11월에 가격을 많이 낮췄다면? 내가 갈 집의 매물 선택권이 많았을 것. 1월 말 매도를 한 후에는 내가 원하는 곳의 매물이 한 두개 밖에 없어서 선택권이 절대적으로 부족했음. 가격에 욕심 내지 않았다고 생각은 하는데, 그래도 내심 여기까지는 받아야지 했던 게 오히려 리스크가 되지 않았을까 싶음.
- 매수 물건과 매도 물건은 동시에 진행할 수 있다면? 제일 좋았겠다.
다음 매도에 신경쓸 것
- 현재 시세에만 집중하지 않고 한두 달 뒤에는 어떻게 바뀔지 미리 예상해서 움직이기.
- 매도할 때에도 매수 물건 신경 쓰기. 매수하고 싶은 물건 생기면 매도 금액 좀 더 낮춰서 발빠르게 움직일 수 있지 않을까?
매수 과정
매도를 이렇게 마치니 그 다음 가장 가고 싶은 단지 물건은 달랑 1개밖에 남지 않았습니다. 이제부터 부동산을 아주 적극적으로 돌아다니며 움직여야 하는 시기인데, 저는 임신 후기.. 컨디션이 좋지 않아 무리할 수 없는 시기였기 때문에 할 수 있는 선에서 부동산을 돌아다녔습니다.
매도했던 부동산을 통해 1개 남은 물건의 사장님께 연락 드렸더니 6월 세입자 만기라고 하고, 세입자는 자기 나가는 거 확정되기 전까지는 안 보여준다고 말했답니다. 그래서 일단 다른 후보 단지들을 먼저 보게되었습니다.
그러다가 문득 그 물건의 사장님께 가봐야겠다는 생각이 들었습니다. 현재 물건 한 개 남았으면 경쟁력이 엄청난 곳인데 그 사장님 입장에서 공동중개를 꺼릴 수도 있겠다는 추측이 생겼기 때문입니다. 그래서 다음 날에 바로 사장님께 찾아갔습니다.
그리고 예상이 어느 정도 맞았습니다. 매물 전화가 여기저기 너무 많이 와서 공동중개로 연락 온 손님은 안 받고, 또 타지에서 찾아온 손님도 안 보여주고 여기 근처에 사는 사람들 중에서 살 것 같은 사람들에게만 보여준다고 합니다. 거기다 세입자가 6월에 나가기 싫어하기 때문에 보여주긴 하는데 근심이 가득하셔서 그것도 배려해 드리려고 한다고 합니다.
일단 여기를 보기로 하고 나머지 후보 단지들도 토요일 예약을 해서 남편과 쭉 보러 갔습니다. 다 본 후에는 결군 그 1개 남은 물건에 대한 확신이 더 켜졌고, 몇몇개의 리스크를 가지고 계약을 하게 되었습니다.
잘한 점
- 물건이 없는 시장에는 사장님을 통해서 부동산 소개를 받는 것보다 그 물건을 관리하는 사장님께 그냥 가는게 맞겠음.
- 과정에서 다른 물건 하나가 더 나왔는데 그것까지 같이 보면서 “꼭 이거여야만 해” 하는 마음에서 벗어난 것.
- 현재 시장에서는 물건이 어느 정도 가격 비싸지 않고 감당 가능하면 떠나가기 전에 잡아야 함.
아쉬운 점
- 1,2개월 전에만 왔어도 좋은 물건을 잡을 수도 있었겠다. 혹은 협상을 어느 정도 할 수도 있었겠다. 봄을 향해 가는 시장에서의 한 달은 정말 중요함.
- 만약에 9월에 매도 매수를 준비했다면? 더 좋은 성과가 있었겠음. 투자했으니 땡이라는 생각을 가지고 있어서 행동하는 데 시간이 좀 걸렸다.
다음 매수 때 신경쓸 것.
- 첫 집 매수, 투자 건 모두 2천 깎으면서 들어갔을 때는 1, 2천 깎는 건 쉬운 줄 알았는데, 역시 협상은 시장 흐름에 따라 달라짐을 알게 되었음. 과도하게 깎을 수 없는 시장 흐름을 받아들일 것.
- 이번에는 부동산을 많이 못갔지만 다음 매수를 할 때는 좀 더 좋은 물건을 보기 위해 부동산을 무조건 많이 가는 게 좋겠음.
- 매수 전에 가계약금(약정금), 계약금, 중도금 어느 정도 마련할 수 있을지 미리 계획세우기.
이렇게 매수하고 나니 주말에 보고 난 물건 몇몇개가 거래되었고, 또는 보류했다는 소식을 들었습니다. 덜덜덜..
전체 복기 정리
‘한가해보이’ 멘토님의 칼럼 “서울 아파트, 도대체 어디서부터 봐야 할까? 내집 마련의 90%를 결정하는 단 하나”
에서 나온 서울 내집마련 출발점 4가지 순서를 토대로 복기 정리를 하겠습니다.
나의 ‘가용 예산’ 정리하기
매도 전에 가용 예산을 정해놨기 때문에 현실적으로 매수할 수 있는 후보지를 잡을 수 있었습니다. 다른 사람들과 비교하지 않고 나의 상황에 집중할 수 있었습니다.
출퇴근 가능한 ‘현실적인 지역 범위’ 정하기
현재 거주하는 집보다 매수한 집은 역세권에 들어가기 때문에 남편이 출퇴근하기 훨씬 용이합니다. 강남, 여의도, 시청 1시간 이내라 가치가 있는 곳입니다. 거기다가 남편은 직장은 환승 없이 바로 직장에 갈 수 있다는 점도 좋습니다. 무엇보다 친정과 10분 거리로 갈 수 있게 되어 출산 후에도 마음이 든든할 것 같습니다.
내 예산으로 ‘실제로 살 수 있는 지역’ 걸러내기
사고 싶은 곳이 아니라 살 수 있는 곳을 찾아야 매수할 수 있음을 다시 깨달았습니다. 사실 좀 더 높은 금액대로 실거주 만족도를 확 올리고 싶었지만 그래도 현재는 투자에 집중하고 싶다는 방향을 가져가는 선택을 했습니다.
그 지역에서 ‘자산 가치가 가장 높은 것’을 고르기
임신 중이었지만 조금 컨디션 좋을 때 제 지역 앞마당을 만들어둔 것이 참 잘했다는 생각을 했습니다. 그때 저희 동네의 생활권 순위를 냉정하게 판단했고, 가치 순위도 매겨보면서 현재 매수할 단지의 가치를 살펴볼 기회가 되었습니다. 사실 이 동네가 가장 가치가 높은 곳은 아니었지만 가치를 알고 있으니 오를 때까지 지킬 수 있겠다는 생각이 듭니다.
이번 첫 매도에서 제가 보유했던 아파트는 서울의 비역세권 10평대 탑층이었지만 수익을 얻었습니다. 이를 경험했다는 것만으로도 충분히 의미가 있었습니다. 특히 출산 50일 가량을 앞둔 이 시점에서..!
다만, 과정에서 초보의 행동이 여실히 보여져서 아쉬움도 남습니다. 이번 계기를 통해 부동산 공부를 꾸준히 해서 다음에는 그 아쉬움의 정도를 조금 줄여가야겠습니다.
