안녕하세요. 두려울 때 꺼내보는 비법, 재테크 말하는 두꺼비 세무사 이장원입니다.
토지거래허가구역 내 아파트 거래를 준비 중이신가요?
자금조달계획서를 단순히 행정 절차로만 생각했다가는 억 단위의 증여세 폭탄과 세무조사를 맞닥뜨릴 수 있습니다.
오늘 포스팅에서는 지난 포스팅에 이어, 토지거래허가구역 거래를 효과적으로 대비하는 방법 알려 드리겠습니다.
관련된 서류, 증빙 서류 목록을 제가 한번 쭉 깔아봤는데
이것도 바뀔 거예요.
왜냐? 아직 양식이 개정이 안 됐어요.
제가 알기로는 2월에 아마 개정이 될 겁니다.
어찌 됐든
자기 자금하고 타인 자금을
세세하게 구분을 하셔야 돼요.
그리고
금융기관 예금액이면 통장 사본, 예금 잔액 증명서
수표를 발급했으면 수표 발급 내역.
주식, 채권 그러면 주식 거래 명세서.
부동산을 처분해서 그 자금으로 했다면
그럼 매매 계약서랑 임대차 계약서.
증여랑 상속을 받았다면 증여나 상속세 신고서,
납세 증명서도 세금 낸 건 빼 주기 위해 필요합니다.
현금 등 기타 자금,
소득 금액 증명원 10년 치 거 깔아주는 거 기본입니다.
차입금 금융기관 대출,
금융거래 확인서랑 부채 증명서 받으시는 거고요.
임대 보증금, 전월세 임대차 보증금 쓰는 거고요.
회사 대출 금액이나 아니면
가족에게 또 돈 빌릴 수 있잖아요.
그럼 차용증 이런 거.
각 단계의 자금 조달 계획서 목적이 다르다는 거
말씀을 드려 보겠습니다.
1차 토지 취득 자금 조달 계획서는
토지 거래 허가를 위한 거예요.
허가를 위한 거다.
그렇기 때문에 이것의 목적은
이 사람이 거래를 해도 되는 사람인지를 판단하는 자료예요.
그래서 첫 번째 자조서를 낼 때는 증빙 서류를 첨부하진 않아요.
실제로 자금 조달 능력이 있다.
어떤 방식으로 하는 건지, 투기성 거래는 아닌 건지,
실거주를 정말 할 건지
이런 것들을 확인하는 게 허가를 받기 위한
행정 서류 안내로
1차적으로 받는 거예요.
근데 이게 2차 사후 검증을 위한
주택 취득 자금 조달 계획서와 매칭이 꼭 돼야 된다.
본계약 이후에 제출하는 것이
성격이 더 무겁긴 하지만
1차적으로 제출했던 거랑 당연히 매칭을 할 거다.
그러니까 단순히 행정 처리 절차가 아니다.
이때부터는 자금 출처에 대한 검증 레이더가 돌아가기 시작한다.
양식 제출 보는 게 아니라 증빙 기반 소명 자료랑
무조건 매칭해서 보는 겁니다.
그래서 조사 잘못하면
무조건 증여세 세무 조사로 이어질 수 있다는 거죠.
실무적으로 반려나 보완 사례가 많이 나오는 것들을
말씀을 드려 볼게요.
진행하면서 나오는 경우가 제법 있습니다.
그래서 예측을 해야 돼요.
5월 9일 이전에 내가 중과세 피하려고 팔려고 했는데
잔금을 못 치르고 늘어지면 어떻게 되는 거예요?
결국은 중과세 나올 수 있는 상황이 펼쳐진다는 거죠.
그래서 지금 매매 계약 한다 그러면
잔금일 무조건 4월 중순에 하라고
말씀드리고 싶어요.
여차해서 딜레이 조금씩이라도 돼 버리면
5월 9일 넘어가 버리면 안 되잖아요.
실무에서 자주 터지는 경우 첫 번째,
토지 거래 허가할 때 시간 지연되는 것 중에 하나가 뭐냐면
자금 구조가 너무 추상적으로 쓴 거예요.
그냥 예금 5억, 덩어리로 탁 쓰고 만 거예요.
실제로 예금 잔액 증명서나
이런 것들하고 설명되지 않으면
스스로 무덤을 파는 꼴입니다.
두 번째로 가족 자금이 들어갔다면
증여랑 차용을 디테일하게 구분하셔야 돼요.
두루뭉술하게 그냥 가족 지원금이다 이러면
세무 관점에서 뭐예요?
즉시 증여세 때려버리는 거예요.
그래서 차용이면 차용증,
원금과 이자 변제 내역이 있는지
상환 계획은 어떻게 되는 건지.
그리고 가장 차용에서 핵심이 뭐라고 했어요?
내가 경제적 변제 능력이 있느냐,
경제적 자립도가 있느냐
이런 부분들을 살펴본다고
누누이 말씀드렸습니다.
증여라면 증여세 신고는 했는지,
신고 계획은 있는지
여기에 대해서
논리가 정리가 돼 있지 않다면
2차 단계에서 세무 리스크는 커질 수밖에 없어요.
세 번째입니다.
1차와 2차 소명 계획서 두 개의 숫자가 달라지는 경우예요.
여기서는 자기 자금으로 썼다가
계약 후에는 갑자기 두 번째에서는 증여라고 바꿔요.
그러면 시스템적으로는
여기에 대해서 조사 좀 해 봐야겠는데라고
볼 수밖에 없습니다.
세무 조사 포인트가
이런 단순한 종이 서류가 아니다라는 거.
왜냐면 지자체는
실거래가 데이터,
금융 거래, 전입, 실거주 이행 여부,
국세청 자료가 결합돼서
전부 다 본단 말이에요.
근데 이게 어느 부분들에서 많이 터지냐.
사회 초년생, 그다음에 사업 초기, 신혼부부입니다.
신혼부부 정말 많아요.
부모님으로부터
2억, 3억씩 빌려서 주택 영끌해서 사는 거잖아요.
이런 분들이 예금 잔액 증명서만 있으면 끝,
그렇게 생각을 단순하게 하는 순간
조사의 시작은 무조건 발생합니다.
국세청은 잔액보다 흐름을 봅니다. 흐름.
소득 흐름 없이 잔고만 탁 튀어 올라가요.
그러면 설명해라.
최근에 이런 이슈가 있었어요.
10억 주택 구입하는데
부친으로부터 10억 받아 가지고
본인의 예금 잔액 증명서 10억이라고 해서
소명한 거예요.
그래서 본인 소득 금액 증명원이랑 잔액 보니까
한 2억 정도 있더라고요.
그러면 나머지 8억 원이 소명이 안 되잖아요.
8억 원에 대해서 간단히 증여세랑 가산세 계산해 봤습니다.
증여세 8억 원에서
10년간 증여받은 거 없으면 5천만 원 빼 주죠.
그래서 7억 5천만 원에 30% 세율 구간입니다.
30%에서 6천만 원 공제하면
1억 6,500만 원 나와요.
여기서 가산세가 붙습니다.
신고 불성실 가산세.
무신고니까 바로 20% 팍 붙습니다.
한 3천만 원 붙고요.
납부 지연 가산세는
1년에 한 8% 정도 붙습니다.
그래서 한 100일 가정하면 360만 원.
그러면 2억 100만 원이 나옵니다.
근데 이거 누가 내야 돼요? 자녀가 내야 됩니다.
근데 자녀가 주택 사느라 본인 자금도 다 밀어 넣었어요.
본인 돈이 없잖아요.
그럼 어떻게 돼요?
압류 걸고 공매 던져야죠.
그러면 이 돈을 부모님이 내 주겠다고 할 수 있겠죠.
그러면 증여세를 대납해 주는 것에 대한
증여세가 대부분 한 30% 더 붙습니다.
그러면 2억 1천만 원이 아니라
2억 6천만 원이 될 거예요.
엄청난 손실이 아닐 수가 없습니다.
올바르게 쓰는 법 예시를 두 개 정도 말씀드려 볼 건데요.
첫 번째로 내가 12억 아파트를 산다.
자기 자금 7억에 대출 5억 원입니다.
그럼 1차 허가할 때는 이렇게 쓰는 거예요.
예금 4억, 주식 매각 2억 원, 부동산 처분 1억 원.
이런 식으로 해서 우선 7억을 만들고요.
그다음 대출 5억 원 예정입니다라고 쓰는 거죠.
계약하고 나서는 실제 형태 그대로 가서
예금 4억 원, 주식 매각 2억 원,
부동산 처분 1억 원.
물론 각각에 관련된 서류를 첨부해서 숫자 매칭을 하셔야 돼요.
그다음 실제 대출 5억 원 실행했다면
대출 잔액 증명서 같이 첨부해서 끝내는 겁니다.
가장 이상적인 형태죠.
1차, 2차 구조를 일치시켜야 됩니다.
예시 2번입니다.
12억 아파트인데 부모 지원이 6억 원이고
자기 자금이 6억 원이다.
그럼 1차 할 때는 이렇게 쓰는 거예요.
이게 증여다 해서 6억 원을 쓰는 거예요.
2차 계약할 때는 증여로 갈지 차용으로 갈지
냉정하게 판단하셔야 돼요.
갚은 척하기 위해서 차용증을 쓰는 행위는
절대 권하지 않습니다.
이거 안 갚으시면 어차피 채무 사후 관리가 됩니다.
채무 사후 관리가 뭐냐면,
선생님 이 돈 갚을 때까지
국세청은 매년 매년,
죽을 때까지 계속 확인합니다.
그러다가 5년 지났는데 갑자기 이자 안 준 게 밝혀진다?
한 번에 증여세, 몇 년 치 가산세 한 번에 추징합니다.
안 걸릴 것 같아서 진행하신다?
그러면 저는 할 말 없습니다.
정말 조심히 진행하셨으면 좋겠습니다라고 말씀드려요.
결론입니다.
토허제 거래의 핵심은 타이밍이 아니라 일관성입니다.
1차와 2차를 반드시 맞추셔야 됩니다.
1차 허가 단계에서 세팅하시고,
2차 계약 단계에서 실제 서류와 세팅을 해야 돼요.
그러니까 1차 낼 때 이미 증빙 자료까지 전부 세팅해서
접근하셔야 됩니다.
두 개가 연동돼 있기 때문에 토지 거래 허가 신청하기 전부터
이런 구조를 알고 접근하셔야 됩니다.
