안녕하세요
매일 조금씩 될 때까지 그릿하는 하루쌓기입니다.
이번 월부학교 겨울학기에 임하기 전 가장 큰 목표 중 하나가 3주택자가 되는 것이었습니다. 그리고 1달이 채 되기 전 그 목표를 달성할 수 있었습니다.
지난 투자과정을 돌아보며 잘한 점은 더 잘할 수 있도록 발전시키고 개선해야 할 점은 그것의 원인을 명확하게 분석하여 더 나은 방향으로 적용시키고자 합니다.
1. 빅러프 (Victory Loves Preparation)
프메프 튜터님의 닉네임으로부터 영감을 받아 빅러프라는 단어를 고안해 보았습니다.
위 문장은 성과는 운으로만 얻을 수는 없고 평소에 넣은 시간과 노력이 운을 만났을 때 빛을 발할 수 있는 의미입니다. 성취는 열심히 일한 일과시간을 좋아하고 운은 성실한 사람을 좋아합니다.
이번 투자는 수도권 비규제지역의 물건을 매수할 수 있었습니다. 학기를 시작하고 얼마되지 않아서 계약까지 완료할 수 있었던 이유 중 하나는 투자를 고려했던 지역들이 모두 앞마당이거나 최소 분단임을 완료한 지역이기 때문이었습니다.
월부에 입성하여 첫 수강을 하고 나서 얼마되지 않아 집에서 가까운 A지역을 자실하며 앞마당으로 만들었습니다. 그리고 지난 여름 열중반을 들으며 무더운 날씨에 홀로 B지역의 분담임을 완료했고, 가을에는 서투기를 수강하며 C지역을 앞마당으로 만들어 놓았습니다.
지난 12월에는 열반기초를 수강하며, 저의 재무상태를 점검하고 부대비용까지 모두 고려하여 투자금으로 넣을 수 있는 금액을 정확히 계산하였고, 투자금이 크지 않았기에 학기가 시작하기 전 할 수 있는 단지들을 추려 매임을 시작했습니다.
위와 같은 행위들이 이번 투자에 결정적인 역할을 했다고 보기는 어렵지만 작은 행동들을 해 나갔고 그러한 일련의 행위들이 모두 투자의 과정에 있었기에 비교적 빠른 시간에 의사결정을 할 수 있었다고 생각합니다.
지금 당장은 눈에 보이는 성과가 없어 마음이 조급하지도 모릅니다. 하지만 기억하세요. 오늘 당신이 직접 밟으며 느낀 그 땅의 기운과 현장의 분위기는 책이나 강의에서는 절대 배울 수 없는 당신만의 ‘살아있는 자산’이 될 것입니다. -진담튜터님 칼럼중-
단기적인 보상을 바라지 않고 매일 해야 할 것을 했더니 과거의 축적된 시간이 예상치 못한 시기에 중요한 의사결정을 하는데 매우 큰 도움이 되는 자산이 되어 주었습니다. 혹시 지금 보내고 있는 매일에 의심을 갖고 있지는 않으신가요? 언젠가는 돌아오는 믿음으로 꿋꿋이 나아 가시길 응원드립니다.
잘한점: 1015 대책으로 서울전역과 수도권일부지역이 규제로 묶이기 전부터 꾸준히 앞마당을 늘려 나간 점, 학기가 시작되기 전 미리 재무상태를 점검하고 내가 할 수 있는 투자금에서 매물을 보며 지역의 선호도와 분위기를 가늠했던 점. 본게임에 들어가기 전 나름의 워밍업에 충실했던 점.
적용할점: 준비는 투자를 코앞에 두고 하는 것이 아닌 매일 매달 숨쉬듯이 하는 것이며 그것이 매달 수강을 하고 조모임을 하며 임보를 작성하는 목적이라는 것.
2. 코칭이 필요한 이유
운명같이 진담 튜터님을 선생님으로 만나 이번 겨울학기에 참여하고 있습니다. 감사하게도 학기를 시작하자마자 튜터님과 원온원을 할 수 있는 기회를 받았는데요. 튜터님과의 면담을 통해 투자에 넣을 수 있는 돈을 조금 더 늘릴 수 있다는 사실을 알게 됐습니다.
기존의 제가 갖고 있는 채수와 시장상황 그리고 분위기 등을 종합적으로 봤을 때 할 수 있는 의사결정이었는데요. 튜터님으로부터 말씀을 듣기 전까지 그러한 옵션에 관해서 단 한 번도 고려를 하지 않고 있었습니다.
그리고 투자까지 이어지는 동안 의사결정 과정에서 튜터님과 많은 소통을 했는데요.
제가 도로주행을 하는 연습생이었다면 튜터님께서는 저의 핸들이 주행방향에서 살짝 돌아가 있거나, 전방주시를 제대로 하지 않고 있거나, 또는 진행방향에서 벗어나려고 할 때마다 중요한 길목 길목에서 핵심적인 내용들을 알려 주시고 교정해 주시는 선생님 역할을 해 주셨습니다.
선생님의 코칭 덕분에 제가 보지 못하고 있는 맹점을 (blind spot) 알게 됐고, 다시 눈을 크게 뜨고 사실을 인식하며 안전하게 목적지까지 도달할 수 있게 되었습니다.
그 중 아직도 많이 기억에 남는 에피소드는 다시 한번 투자금을 늘릴 수 있는 기로에서 제가 전후 관계를 합리적으로 판단하지 못하고 있을 때 진담튜터님께서 해 주셨던 말씀인데요. 아래는 그와 같은 상황에서 튜터님께서 말씀해 주신 의미를 다시 돌아보고 제가 각색하며 만든 문장입니다.
장래에 주식이 오를지 내릴지는 아무도 알 수 없습니다. 지금 가격이 올랐다는 사실은 중요하지 않습니다. 만약 가격이 하락한다면 쌓기님과 아내분의 마음은 불안해질 겁니다. 나의 일상에 불편함이 없고 걱정 없이 두발 뻗고 잘 수 있는 투자가 좋은 투자입니다. 지금 시점에서 이익을 확정하고 가는 것을 생각해 보는 것이 좋겠습니다. -진담튜터님 말씀 중-
이번 투자를 진행하는 과정에서 잃지 않는 투자에 관한 개념을 보다 확장하여 이해할 수 있는데요. 이에 관해서는 나중에 칼럼을 통해 보충글을 작성해 보도록 하겠습니다. 그리고 위 주식에 관해서는 아래 5번 단락에서 조금 더 이야기를 나눌 수 있도록 하겠습니다.
잘한점: 튜터님을 신뢰하고 튜터님의 피드백을 적극적으로 수용하려 한 태도.
적용할점: 조금 더 높은 수준에서 그리고 넓은 관점에서 나의 상황을 체크할 것.
To. 권유디 튜터님께 - 제가 결정한 물건의 가치에 대한 확신이 98% 있었지만 나머지 부족했던 2%를 아낌없이 채워 주셔서 감사합니다. 그리고 앞으로 나아갈 방향성에 대해 상세히 알려 주시고, 또 그동안 잘해왔다고 칭찬해 주셔서 정말 감사했습니다. 튜터님의 따뜻함이 아직도 제 마음속이 깊이 남아 있습니다. 말씀하신 대로 저와 가족을 돌보며 앞으로의 미래를 대비하겠습니다. 정말 감사합니다!!
3. 투자는 물건에서 나온다.
이번 투자에서 제대로 배운 것 중 하나가 집중의 힘입니다.
부끄럽게도 저는 이번 투자를 하기 전까지 매물을 턴다는 의미를 제대로 모르고 있었습니다. 다행스럽게도 이번 투자과정에서 투자는 물건에서 나온다는 의미를 알게 되었는데요.
제가 그 동안 해 왔던 행동은 네이버 부동산에서 단지 별로 최저가 물건들을 매임을 하고 최저가 물건들의 가격이 협상이 되지 않을 경우 다른 단지로 넘어가며 겉으로 보이는 가격이 싼 물건들을 찾아내는 행동에 집중하고 있었는데요.
운이 좋게 특정 단지 안에서 최저가 물건이 세를 맞출 수 있는 조건이 된다는 것을 알게 되고, 그보다 더 좋은 가격과 조건의 물건이 있는지 단지를 뒤지던 중 물건을 털면 털수록 실제 네이버부동산에 나와있는 물건보다 더 좋은 조건으로 할 수 있는 물건들이 있다는 것을 알게 됐습니다.
그것은 마치 다다익선과 같아서 파면 팔수록 양질의 물건들이 나온다는 사실을 알게 됐는데요. 여러 단지를 기웃거리며 어디 먹을 거 없나~ 라고 돌아다니는 것 보다 하나의 단지를 타게팅하고, 그 단지에서 내가 할 수 있는 모든 물건의 가격과 조건을 꼼꼼히 확인하는 것이 더 의미있는 결과를 낼 수 있다는 것을 이번 투자과정에서 알게 됐습니다.
혹시 현재 수도권 비규제시장에서의 투자를 준비하고 계신 분이 있다면 여러 단지를 돌며 가격을 깎는 것에 집중하는 것이 아닌 전세가 이미 맞춰져 있거나 또는 소유권 이전과 전세세팅이 안전하게 되는 물건을 찾는 것이 보다 중요한 시장임을 알고 계시면 좋을 것 같습니다. 그리고 지금은 완벽한 물건을 취하는 것 보다 할 수 있을 때 의사결정을 하는 것이 필요한 시장이라는 것을요!!
원칙과 기준에 맞으며 비슷한 가치의 물건을 찾았다고 한다면 그때부터는 어떤 물건을 해도 괜찮습니다. 어떤 물건을 하든 수익적인 결과에 유의미한 차이가 없을 가능성이 높습니다. 실제로 투자를 하는 것이 중요합니다. 과거 투자를 복기하고 투자적 인사이트를 쌓는 일이 훨씬 의미있는 일입니다. -진담튜터님 말씀중-
잘한점: 생각하고 행동하는 것보다 선행동후생각한 것.
적용할점: 투자경험담을 통해 현재 시장에서 취해야 할 행동을 미리 이해할 것.
4. 그래서 8.4% 의사결정은 어떻게..?
취득세 8%는 시작부터 제게 큰 벽은 아니었습니다.
부담한 취득세보다 더 높은 수익을 안겨줄 자산을 취득하면 된다고 생각했습니다.
자본주의 시스템을 생각했을 때, 제가 투자한 물건의 가치를 생각했을 때, 그리고 긴 시계열로 봤을 때 보수적으로 보아도 앞으로 넣은 투자금 만큼은 충분히 상승할 여력이 있는 단지로 보았습니다.
더불어 전세레버리지투자의 특성 상 전세금은 회수될 수밖에 없으므로 투자금액은 앞으로 줄어들 것이며 수익률은 더욱 높아질 것입니다. 추후 양도 시 지불한 취득세는 필요경비로 인정되어 시세차익 부분에서 공제된다는 것도 알아 두어야 할 중요한 사항입니다.
편익과 비용을 알고 나의 의사결정에 확신이 있다면 8.4% 취득세는 제게 허들이 되지 못했습니다.
잘한점: 편익과 비용을 알고 적극적으로 행동한 것
적용할점: 첫번째 또는 두번째 주택을 갈아타지 않은 것에 대해서 보다 면밀하게 살펴보고 자신있게 설명할 수 있을 것.
5. 인생최고의 행운
이번 투자 진행 시 아이들의 미래를 위해 운용하고 있던 주식을 모두 매도하고 3주택을 취득하는 데 모든 금액을 뭉치기로 결정했습니다. 최근 불타오르는 국장으로 인해 수익이 제법 났던 것이 한 몫 하게 됐는데요.
단순 3줄로 상황과 행동을 요약했지만 그러한 의사결정을 하기가 쉽지 만은 않았습니다.자칫하다간 나의 탐욕을 채우기 위해 아이들의 미래를 위해 소중히 모아두고 불린 종잣돈을 모두 잃을 수 있는 위험이 있기 때문입니다.
특히나 혼자 결정할 수 있는 문제가 아니었으므로 아내를 설득해야 했는데, 아내에게는 과거 장인어른께서 사업을 하다 실패한 경험이 있으셨고 그로 인해 경제적으로 어려움을 겪은 시기가 있었기 때문에 아이들을 위해 모아둔 돈을 투자금으로 사용하는데, 민감하게 받아들여 질 수 있는 조심스러운 문제였습니다.
하지만, 저는 월부에서 배운 지식과 과거 경험으로부터 얻은 확신이 있었고, 그리고 환경에서 현재 시장의 분위기를 전해 듣고 있었기 때문에 투자금을 뭉치는 것이 우리 가족의 미래를 위해 합리적인 의사결정이라는 판단을 했습니다. 다만 아내에게 이야기하는 것은 감정적으로 접근해야 하는 문제였기 때문에 신중을 가해 마음을 가다듬고 아내에게 진심을 담아 저의 마음을 전했습니다.
감사하게도 아내는 별말 없이 “저를 믿는다”고 답해 주었습니다. 아내의 믿음은 제게 없던 힘도 생겨나게 하는 엄청난 동력 중에 하나입니다. 그와 같이 말해 주는 아내가 정말 많이 고마웠습니다. 그리고 우리 가족은 그렇게 투자금을 확정할 수 있었습니다.
6. 진심을 담아서
제가 투자한 물건은 네이버부동산에 올라오지 않은 장부물건이었습니다.
해당 단지 같은 평형에 나와 있는 전세 물건이 없었기에 제가 물건을 보기 1-2달 전 전세실거래거 보다 3천만원 더 높게 전세가 세팅된 물건이었습니다.
제가 해당 물건을 볼 때 이미 같은 날 최소 6팀이 그 물건을 봤고 그 다음날인 일요일에도 여러 팀이 물건을 봤지만 결국 그 물건을 취한 사람은 화요일 자정에 가계약금을 넣은 저였습니다.
매수가가 해당 단지의 같은 평형 최저가 보다 3천만원 높았으므로 진입하기 쉽지 않았을 것입니다. 하지만 저는 가치를 알기에 주저하지 않았습니다. 가격이 더 저렴한 세낀 물건은 전세가가 1억이상 차이났으므로 제가 가진 투자금으로 진입할 수 없었습니다. 저는 제가 할 수 있는 것에 집중하며 최저가 아니더라도 제가 매수한 금액으로 바닥을 만들면 된다고 생각했습니다.
이번 투자에서 잘한 점은 매번 그랬듯이 진심을 담아서 임했다는 것입니다. 전화드리는 사장님들마다 항상 이렇게 말씀드리려고 노력했습니다.
“사장님 제가 거기 꼭 투자하고 싶거든요, 투자금 n억안에 들어오는 매물 없을까요? 있으면 꼭 연락 주세요. 제가 진짜 거기 사고 싶거든요.. 정말 진심으로 말씀 드리는 겁니다..”
많은 사장님들이 제 얘기를 듣고 좋아해 주셨고 실제로 물건을 만들기 위해 많은 분들께서 노력을 해 주셨습니다.
꿈을 그렸더니, 정말 꿈이 현실로 되었습니다.
지금 이 순간에도 투자를 위해 고군분투하고 계실
월부인들의 투자를 진심으로 응원합니다.
꼭 해낼 수 있다는 믿음으로,
나와 동료 그리고 환경을 믿고
끝까지 밀어 붙이시길 그리고 꼭 해내시길 바랍니다.
To. 진담튜터님
운명처럼 튜터님을 만나
저 혼자서는 도저히 해낼 수 없었을
소중한 자산을 취득하게 되었습니다.
진심으로 저희 반원들의 성장과 성취를 바래주시고
그리고 투자 과정에서 많은 인사이트를
전해주셔서 정말 감사합니다.
앞으로 남은 시간 더 솔직하게,
그리고 후회 없는 시간 보내고 싶습니다.
말로 표현할 수 없을 정도로 큰 감사함을 느낍니다.
더 나은 사람 그리고 바른 사람이 되겠습니다.
말과 글보다는 행동하는 사람이 되겠습니다.
항상 소중한 가르침 주셔서 감사합니다.
정말 감사합니다. 그리고 사랑합니다!!💛
To. 월부학교 겨울학기 8반동료들께
채너리 반장님, 행복한우주 부반장님,
프리메라님, 후안리님, 나울님,
백평이님, 아이닌님, 룡쓰형님,
어디서도 경험해 보지 못했던 환경에서
함께하는 이 시간이 제게는 너무 소중합니다.
모두 같은 마음으로
호혜의 고리를 만들어 가고 있는
반원분들께 정말 감사드려요.
좋은 영향 주셔서 정말 감사합니다.
진심으로 타인을 생각하는 사람이 될게요.
함께해 주셔서 억쑤로 감사합니다!!💛
